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导
读
9月18日，评级机构惠誉将龙湖集团控股有限公司的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级自“BBB”下调至“BBB-”。发行人违约评级的展望为负面。
惠誉表示，近几个月来，龙湖及房地产行业销售额表现弱于预期，惠誉认为，这会削弱龙湖的现金流及流动性缓冲。
穆迪也下调龙湖评级至Baa3
就在此前的8月25日，评级机构穆迪将龙湖集团控股有限公司的发行人评级和高级无抵押评级从“Baa2”下调至“Baa3”。与此同时，穆迪已将评级列入下调观察名单。此前，展望为负面。
穆迪表示，鉴于评级列入下调观察名单，龙湖集团的评级不太可能上调。如果该公司无法恢复融资渠道并加强其合同销售，穆迪可能会下调其评级。如果龙湖集团追求激进的财务管理导致其财务指标和流动性恶化，评级也将面临压力。
评级机构悲观的原因：龙湖销售同比大幅下滑近四成
连遭评级机构下调评级，原因在惠誉和穆迪的评级报告当中也进行了解释说明。其主要原因，是中国房地产市场复苏乏力，龙湖在7、8月份销售额连续大幅下滑36%和42%。
数据显示，2023年1-8月，龙湖的销售额同比下降3%。7、8月以来，龙湖的销售下滑速度加剧。7、8月龙湖销售额同比大幅下滑36%、42%。鉴于市场情绪疲软以及购房者避险意识增强，惠誉和穆迪两家评级机构已将2023年全年龙湖合同销售额预测从此前的同比增长6%，下调为同比下降10%至1810亿元人民币。惠誉认为，销售额疲软将影响龙湖的现金生成。
穆迪预计，若市场情绪持续疲软，其合同销售额在2024年可能会进一步下降。销售额的下降将削弱该公司未来12-18个月的收入确认和运营现金流。该公司还将可能以提供折扣方式加快销售，从而降低其房地产开发业务的利润率。
因此，在未来12-18个月内，龙湖调整后的债务/EBITDA可能会从截至2023年6月的12个月的4.6倍减弱至5.0倍左右，同期的EBIT/利息覆盖率之比将从4.7倍降至4.0倍-4.5倍。此类信用指标不再支持该公司之前的“Baa2”评级。尽管龙湖集团的流动性依然保持充足，但穆迪预计，如果龙湖集团无法恢复资本市场融资，并继续利用内部资源偿还即将到期债券，其流动性缓冲将在未来12至18个月内收窄。
惠誉则认为，龙湖获取无抵押融资渠道的正常化进程已被推迟，无法扩大其融资渠道——这在一定程度上取决于销售额企稳情况，可能在长期内进一步损害其财务灵活性。
不过，惠誉认为，龙湖的短期再融资压力可控。龙湖通过偿还2024年1月到期的72亿港元银团贷款，已部分解决了其短期内将到期的债务。此外，惠誉估计龙湖的土地储备可供2.5至3年的出售，这些土储80%以上位于一二线城市。惠誉认为，这为龙湖减少短期内拿地以支持削减债务提供了灵活性。
2023年1—8月，龙湖以205亿元人民币权益土地出让金（2022年为293亿元人民币）拿地23块。惠誉预期，2023年龙湖拿地支出占销售额的比重将保持在约18%的相对适中水平。
