某地产集团房地产成本核算范本

财富   2024-12-05 06:24   河北  


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第一章、总 则

一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理,正确计算开发产品成本,为成本 管理和动态成本分析提供合理的数据,根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的 要求,制定本核算规范。

二、房地产开发企业成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,严格遵守 成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、 完整地提供成本核算数据。

三、各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断加强成本核算基础工作,区域 内部组织成本核算规范的学习和培训。

四、本指导仅供参考,各区域、项目可根据实际情况灵活运用。

第二章、成本核算的基本程序

一、成本核算的基本程序

第三章、成本核算的基础工作

一、建立、健全原始记录制度

(一)、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料:

二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度 

清查和盘点工作,是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点,做到账实相符,以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要 素进行分类核算。

房地产行业部分原材料,如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理,物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存管理,对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完 备的登记制度。

第四章、确定成本核算对象

一、 确定成本核算对象的基本原则

1.产权归属

★开发产品能够对外销售、有产权的,应作为独立的成本核算对象。不能对外销 售且产权归业主共有的,成本最终应分摊到可售物业中,可先作为过渡性成本 对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。

★各公司根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施

(主要是指具有独立使用功能的主要配套设施)如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、 售楼部、会所、交通中心等,不论是否有产权,不论其支出是否摊入商品房等 开发产品成本,均单独作为成本核算对象归集。

对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低 的配套设施,可不单独作为成本核算对象,其开发费用直接计入开发项目的成 本,如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。

2.分类归集 

对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目,应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长 的开发项目,可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。

3.功能区分 

开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,如裙房、公寓、写字楼等,可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体,而地上建筑有不同产品, 应以其整体为一成本核算对象归集成本。

4.装修标准差异 

开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异,如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等,应分别作为成本核算对象。成本 归集过程中,物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定,成本归集时往往不能 准确的划分装修和毛坯的范围,在不确定性较大情况下,归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象, 但在完工结转到库存商品时应分开(详见第八章- 成本的结转)。

5.成本差异

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本核算对象。如样板区,其装修成本较其他物业略高,可单独作为一个成本核算对象。

6.权益区分

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本核算对象。

二、确定成本对象的具体方法 

外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应,支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。集团内判项目,也可能一个销售苑区分几批建设、 完工,这种情况下,以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后 2-3 月内确定成本核算对象。

以下为对确定成本核算对象有重要影响因素,供参考(根据现场特殊情况灵活运用) 

1.总包范围 

明确总包合同的对应楼栋的范围(对集团内判项目,不造成影响),同时根据需要结合销售苑区划分。

如:A 施工单位总包范围为 1#-15#(均为联排),其中 1#-10#为山湖翠柳苑、11-15# 为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素,成本核算对象可为 1#-15#,也可根据需求(假 设财务分析针对销售苑区进行等),将成本核算对象分为 1#-10#和 11#-15#。

2.工程进度 

工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系,工程进度不同的,由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分,为避免重复工作,进度差异超过三个月的应成本归集时就 分开核算。但对于工程进度不一,最后还是同期竣工的,可以不分开核算。

3.用地红线范围 

规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线,暂不能报建和施工,若与该苑区其他物业一起发包的,应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物 业同时完工,还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造,以此判断是否单列 核算。

4.立项范围 

基于对土地增值税清算的考虑,在确认成本核算对象时应结合立项判断。应了解税局对土增税清算要求,尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形,导致成本再次拆分。 

5.建设工程施工许可证 对应施工栋号与发包范围,是否存在未取施工许可证但已开工情况,与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。

6.其他相关信息 

建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间,主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远,将同一个发包范围拆分多个成本核 算对象,一般时间差异不超过 3 个月可以不单列核算。

7.命名规则 

苑区名+地块(若需要)+施工单位+标段名(若需要)+业态(若需要)成本核算对象采用后,应与造价、项目等业务相关部门及时沟通,在不影响项目建 设开发的条件下,日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时,与成本核算对象一致, 避免业务部门对成本数据的拆分。

成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过(流程:会计— 会计主管—财务经理(或区域经理)—会计核算分部—ERP 分部在系统上新增苑区),同时 与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性,并确认。

为保证成本核算的准确性,成本核算对象一旦确定不得随意改变,若特殊情况需要 修改必须通过审批。

三、特殊产品类型

(一)同为一个基础的不同产品 同为一个基地但有不同产品的物业,应根据不同产品的重要性及占比进行判断,应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。如多层洋房底层带有 商铺,底层以上是洋房,则视为“多层洋房”;联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺, 其余是联排别墅,则视为“联排别墅”,结转库存商品时再分开。

(二)关于车位

《物权法》对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定:建筑区划内,规划 用于停放汽车的车位、车库的归属,由公司通过出售、附赠或出租等方式约定;占用业 主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。故对于车位核算以规划 时产权的归属判断处理。

产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售,其成本和收入都计入房产公 司,应独立为成本核算对象。

产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理,一般采取出租的方式经 营,其成本在房产公司的销售物业中分摊,租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊 至苑区,但可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营 销售的成本对象。

洋房底层下的地下车库,车库与洋房属于同一整体,无论产权归属,在确认成本核 算对象时视为“洋房”统一归集成本,结转库存商品时再分开。

洋房首层后附有盖车库,若该车库有占用土地,确认成本核算对象视车库和所连接 洋房为洋房产品类型,不将车库单独核算。

第五章、成本项及费用的核算

一、成本项核算释义 

二、制造费用主要核算内容 指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用,

月末分摊到生产成本的付款成本项目【开发间接费用】,正常开发情况下该科目余额为零。主要包括:

(1) 现场管理费用:内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。

(2) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金:按规定应拨付给业主管理委员 会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(3) 质检费:包括按规定支付给质检部门的质量检验费,项目发生的材料、设备质 量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(4) 其他:项目交付使用后发生的,按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费 用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费 的费用。

三、销售费用主要核算内容 

指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括: 

(1)按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费,根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、 售楼处内的资产,如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样 板房、售楼处设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作 费)、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品 房交易手续费)、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销 费等。

(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办 公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

四、管理费用主要核算内容 指财务资金部、人力资源管理部等管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:

(1)  行政管理部门人员的工资、福利费,办公费、差旅费、运输费(包括驾驶员保 险费)、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2) 工会经费和职工教育经费。

(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4) 税金:指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5)  审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活 动费等。

(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。

(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8) 租金:包括房屋租金、车库租金等。

(9) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

发生费用应计入制造费用还是期间费用,以是否与直接组织、管理开发项目发生的 费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断,同时以部门属性来判断,一 般情况下在房产项目交付使用前设置的部门:如项目管理部、保安部(工地)、绿化部、 家政部发生的费用计入制造费用。

第六章、科目设置

会计科目的设置及使用遵循企业会计准则,资产类科目发生时在借方反映,转出时 在贷方反映;负债类和损益类科目发生时在贷方反映,转出时在借方反映。为了直接从 系统取数生成报表等功能,避免手工填报,增加日常工作量。账务调整应采取红字更正法, 以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品,再结转到主营业务成本。

一、 生产成本—房地产开发成本 

核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本。各级明细科目详见“房地产成本核算科目明细表”。同时按[【房地产专用项目】、【业态档案]】、【付款成本项目】辅助核 算。

每月末出具财务报表前,应检查“生产成本—房地产开发成本”科目中[房地产专 用项目]、[业态档案]相对应的[付款成本项目]各明细的辅助核算项目期末余额是否 出现异常,不允许出现贷方余额。

二、 制造费用—房地产开发间接费 

制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分配,月末结转至“生产成本—房地产开发成本【开发间接费用】”。本科目按【部门档案】辅助核算。

三、 应付账款—应付工程款—暂估

核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担的尚未支 付的成本费用进行预提。本科目按【客商档案】进行辅助核算。

应预提的成本费用一般包括:已完工苑区尚未结算的工程成本;尚未完工的公共配 套设施但参与受益的成本;与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、 租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担 的尚未支付补地差价等。

四、应付账款—应付工程款—发票已到 

核算施工单位已开发票的工程款支出,按【客商档案】进行辅助核算。由于“生产成本”科目未采用[客商档案]辅助核算,为及时向管理层提取每个集团外包单位累计已付工程款,在取得发票支付工程款时,需先通过“应付账款—应付工程 款—发票已到”(集团内施工单位通过“预付账款----预付工程款”核算),然后计入相关 科目。举例如下:

1.支付工程款。XX 碧桂园经审批支付 A 区工程款 100,000.00 元,并取得发票,账 务处理为:2.预提成本。XX 碧桂园第一季度 A 区项目竣工结转,根据合同金额预提 XX 建筑 公司的工程款 13,000,000.00 元,账务处理为:
五、 库存商品—开发产品 

核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本,本科目按【房地产专用项目】、【业态档案】、【数量辅助核算】辅助核算。有些楼盘出现特殊产品在成本归集时暂时不 需要拆分成本归集,但在结转库存产品时必须拆分不同产品类型,例如洋房底层下的地 下车库,结转时将产权归属房地产公司的车位结转至库存商品—开发产品【车位】。

第七章、成本的归集与分配

一、成本归集及分摊的一般原则

(一)成本归集以结算为依据

1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本,交付使用时尚未出具结算书的, 由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价,房地产公司以初步结算价 归集成本,竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价,按最终结算价作调整。

2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本,交付使用时尚未取得结算的按初 步结算价预提,若初步结算价超过合同总金额 10%,应告之各相关业务部门签订补充协 议或书面说明,预提的外包成本须有合同或具体资料作依据,并编制表格作为核算底稿, 待出具结算后调整。

外包单位承建项目对于初步结算的处理方法:

★现状:取得造价部出具的初步结算,但该初步结算对应的合同除总包合同外, 还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额,且不能明确分 开相关工程对应的合同。

解决方案思路:根据重要性原则,因主体工程占整个建安工程比例较重,现只 针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提,其他室外及附属工程按合 同补提。

具体做法:

①先把“总包合同”金额拆分为:主体工程金额+室外及附属工程金额(若总包合同 没有包含附属工程的不需做该项工作)。

②把下发的“初步结算”拆分为:主体工程金额+室外及附属工程金额。

③帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。

④补提成本时,根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提;“总包合同”的室外 及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。

⑤补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。

3.不论以何种方式发包,在收到预结算资料时,应进行核对相关信息,如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。

(二)成本归集流程 由于外包和腾越、雅骏等内部单位施工不同,现分两种情况说明。

1、集团内部单位承建的项目,分不同阶段:
2、外包单位承建的项目,分不同阶段:


二、各成本要素具体内容及分摊原则

项目开发成本应按制造成本法进行计量与核算,区分直接成本与间接成本,属于直 接成本和能够分清成本对象的间接成本应直接计入产品成本,共同成本和不能分清成本 对象的,可先在“公共”归集,然后根据成本动因按收益原则和配比原则分配至各成本 对象,不得采用某些标准统一简单进行分配。

若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的,可参考以下原则, 但必须以成本分摊底稿作为凭证附件、工作底稿。

(一)名词解释

1、面积指标

基地面积, 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积,包含在 总占地面积内。

占地面积,指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积,是各成本分摊所采用的指 标,可参考“开发数据简表”上的“总用地面积”。

建筑面积,指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和,反映建筑物建筑的规 模大小,是各成本分摊所采用的指标。建筑面积与占地面积可用于计算容积率,容积率=建筑面积/占地面。 

可售建筑面积,指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。

2、业态档案 

(二)各成本要素分摊原则

1.土地征用及拆迁补偿费

在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集,分配计入 成本核算对象。也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专 用项目】【业态档案】。有关分配方法为:

(1)按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时

A方法一:按实际占地面积将其分配到各苑区,将分配到苑区内的地价和拆迁补 偿费,按苑区内产品类型再进行直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用 地面积,未计入产品(参考开发数据简表,视项目而定),则将其分配得到的地 价和拆迁补偿费,按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。直接分配数加 间接分配数,即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。

B方法二:将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上,商品 房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的 地价及拆迁补偿费来分配。

2)按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时 不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用,均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本,在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。办理产权的面积(在不影 响项目建设情况下,业务部门应以基地面积办理产权)与该自有物业总用地面积的差异 数所承担的土地成本,计入所在销售苑区土地成本(若售楼部处于某销售苑区中,则分 摊至该销售苑区;若售楼部相邻有若干销售苑区,则分摊至相邻销售苑区),若属多个成 本对象受益,按建筑面积分配。自有物业确权时,若苑区已竣工结转,则根据重要性原 则判断是否调整。

自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊 方法示例。
2.前期工程费

根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核 算对象。如填土工程,占地面积对其影响重大,应以占地面积为权数分配;而报建费用 等规费,若是以建筑面积为计价依据,应以建筑面积为权数分配。七通一平等支出,建 筑面积对其影响重大,应以建筑面积为权数进行分摊,若收益区域存在未开发部分,无 法取得建筑面积,应先按占地面积在房地产项目分配,房地产项目若有不同业态档案的, 则再按建筑面积进行分摊。

成本分摊举例:

临时施工供水设施案例。XX 碧桂园发生临时施工供水设施支出 56,000.00 元,收益 苑区均开始施工建设,建筑面积资料等齐全,因此以建筑面积为权数进行分摊,分摊结 果如下:
场地平整案例。XX 碧桂园发生场地平整支出 885,150.00 元,由于场地平整以工程量 计算,与地形相关,应以占地面积为权数进行分摊,分摊结果如下:
勘测费案例。XX 碧桂园支付华东勘察基础工程总公司工程勘察款 425,810.00,。由 于该勘测费发生时,项目未进行成本核算对象划分,且是一、二、三、标段一起进行勘 测的,且咨询业务部门的意见,认为工程是根据楼型和深浅进行勘测,应用建筑面积为 权数进行分摊。分摊结果如下:
3.建筑安装工程

(1)建筑安装工程施工有集团内建安单位承建、包工包料的外包承建和甲供材的外包承建三种方式,企业在房地产开发建设过程中各项建筑工程费用,应根据施工方式的 不同而采用相应的归集和核算方法:

①包工包料的外包方式,在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月 实际完成工作量提出,经监理公司、甲方审定、确认的“已完工程月报表”、“工程价款 结算单”所确定的工程价款,计入成本核算对象的“建筑安装”付款成本项目。

②甲供材的外包方式,房地产企业提供材料,施工单位仅提供人工、机械同时收取 人工费,按成本核算对象分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接计入“建筑 安装”成本项目。

(注:根据营业税暂行条例实施细则规定:从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论 怎样结算,营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。)

(2)预付工程款、备料款,以后在工程进度款扣除的,不论是否开具发票,均不直 接计入“房地产开发成本”,先在“预付账款—预付工程款[客商档案]”核算。

(4)地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下车库 目前各项目地下室结构不一,如洋房垂直下的地下室(即该车库是与洋房是连体的,

地下室范围仅在基底垂直以下部分);几幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室;尤其 北方,地下室里面还有附房、办公室、电房、人防设施等,为了便各业务部门的信息交 接,工程造价和腾越预结算室提供预算成本、预算书、结算书时将地下室造价分为两部分, 分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本,分摊方法如下:

4、基础设施 

根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。如电力基础设施,主供水管网等,应参考其设计的缘由,如供电主要技 术参数为单位面积负荷指标、变压器容量、配电房容量指标等,供水管网主要技术参数 为水压、管径、流量、人均综合日用水指标等,应结合当地的执行情况,考虑如何做成 本分配;配电房建设,由于其设计并不与成本苑区或销售苑区完全一致,则根据其实际 供电苑区按建筑面积进行分摊,而不能根据配电房所在苑区进行分摊。

关于道路成本和室外园林绿化成本,分两种情况处理:

(1)主干道和小区外公共园林绿化 

主干道主要是指穿行于整个项目或者大部分苑区间道路,其长度和宽度都远远大于苑区内道路,如环绕整个苑区的大道、市政大道等。小区外公共园林绿化主要指不在个 苑区内,无法明确属于苑区的室外园林绿化工程,如 A、B、C 区之间的小型园艺景观。由于主干道和小区外公共园林绿化工程的使用者并不局限于某些苑区,因此参考以下分 摊方式:以占地面积为标准分摊到各个苑区,分摊到苑区的道路成本,再以建筑面积为 标准在各个业态之间进行分摊。

(2)苑区内道路和小区内园林绿化 

苑区内道路即位于苑区内或者相邻苑区间的道路,有别于主干道,如 XX 楼盘 XX苑区门岗内的道路。小区内园林绿化主要指某个小区内独享的园林绿化工程,如 XX 区 内的假山等,由于苑区内道路和小区内园林绿化的使用者主要以其苑区内业主居多,因 此苑区内道路的成本直接归集在所属苑区,再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分摊。
5、公共配套设施 根据成本动因来确定分摊标准,可参考成本要素内的分摊标准。注意大型公配设施(如不是公司自有物业的售楼部、会所等,作为成本核算对象归集成本)若为整个项目 服务,整个项目的商品房均是受益对象。若收益区域存在未开发部分,无法取得建筑面 积,应先按占地面积在房地产项目分配,房地产项目若有不同业态档案的,则再按建筑 面积进行分摊。

(1)区分公司自建固定资产与业主共有公共配套设施 
(2)产权归业主共有的公共配套设施的核算方法

6.借款费用  

7.开发间接费用

1.完工苑区后续成本的处理

2.完工苑区维修工程的处理3.样板房成本的核算、样板房领用物品的核算
4.关于涉及调整成本的处理

在账务处理过程中,由于账务处理疏忽、预结算数据等原因,经常会涉及到对前期的账务处理进行调整,应本着重要性原则,判断是在当期进行调整,还是阶段性的将所 有应调整数一起处理。一般而言,涉及金额不大的话,应在年末一次性调整。

5.关于“待开发用地”成本分摊的处理 

各项目如有未开发用地,均需要设置“待开发用地”二级核算对象,土地、市政工程、 绿化工程、公配等成本需要分摊到“待开发用地”。

第八章、成本的结转

一、成本结转的时点 

每季度末结转竣工验收备案的物业,由“生产成本”至“库存商品”,数量采用“可售建筑面积”。

二、成本结转的准备

(一)账面成本的整理 在竣工结转之前,成本核算对象应清晰,并将账面的成本按成本核算对象一一分解。前期计入公共的成本,应将竣工物业收益部分拆分出来。不得将公共的成本直接结转到 某苑区的库存商品。

(二)竣工结转相关资料的准备

1.明确竣工结转的范围

结合六证表或数据开发简表等资料,核对收到的结算相应范围的栋数、座数和型号 是否齐全,核对各专业的总表与明细是否一致。

2.核对结算资料是否完整

三、成本结转的账务处理

(一)总原则 每季度末结转竣工验收备案的物业,由“生产成本”至“库存商品”。

(二)特殊情况 
若项目出现上述提及的特殊产品时要注意,尽量减少特殊产品类型在成本归集时多 次拆分,在成本归集时暂时不要拆分不同产品类型,只需要结转库存商品时才拆分为不 同产品类型的成本。

第九章、成本报表

一、 成本结转底稿可参照财务资金部下发的样表格式。 

二、 动态分成本分析表按预算管理分析要求执行

第十章、成本财务接口业务规则

一、款项类型选择操作指引

二、财务接口业务规则参照第六、七章

第十一章、附 则

一、 本指导适用于集团所属的房地产开发公司。

二、本指导未涉及或未尽的成本核算事项,按国家或集团有关成本管理的规定执行。

本指导由集团财务资金部负责解释和修订。





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房地产业大势下成本核算结转等核心事项实战处理及财税合规优化专题班

深圳 12月19-20日(2天)

报名咨询:010-69510580 佟军老师


 培训对象

各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。 

 课程背景

      全国人大常委会审议增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务;中央政治局会、国新办、等“大佬”对地产行业纷纷表态;央行主动出击“打头阵”、财政部门竭尽所能“再续力”、管理部门信心十足“显底气”;“四个取消、四个降低、两个增加”政策“组合拳”、“止跌回稳”、“市场不稳、政策不止”等积极信号不断释放……地产行业未来趋于明朗。

      这些给房地产带来哪些财税法问题?如何应对防控风险?如何提前布局、未雨绸缪?是的地产财税人员不得不面临的新挑战,也是必须解决的问题。

      支持房地产市场健康发展的相关税收政策纷纷出台:契税、增值税、土地增值税带来的喜与忧?如何把控和谋划?取消普通和非普通住宅标准对房地产带来哪些影响?“普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”?

      新公司法、新注册资本登记管理制度、新发票实施细则实施、两高的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》横空出世,企业和财税人员风险剧增?如何在“人在江湖、身不由己”情况下独善其身,远离刑事处罚,是目前头等大事。

      金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点,以数治税大网已经撒开,大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形,地产业财税风险裸露,税务局成为最懂你的人。

      年终关账是否得当?相关财税风险能否有效把控?有哪些处理技巧?也是年底汇缴必须考虑的事项。

      房地产企业开发周期长,成本费用核算复杂,涉税种类多,财税“灰色”地带多,税收风险大。

      开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重,同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大,如何进行恰当的成本核算结转,是地产财务人员基本功,也是降低税负和防范税收风险的必杀技。

      核心问题必须“吃透”并重点关注,才是大数据稽查的应对之策;合理规划,税务优化是应对行业下行的财税良方。

 主讲专家

      李国华:注册会计师,注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师;北京财 税研究院研究员;中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师;著名实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年,熟悉税收征管工作的实际情况,深谙企业的涉税需求,具有丰富税务实战经验,操刀数十家公司税收规划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训,在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合,讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默,深受学员好评,业内称为“实战大师、金牌讲师”。

 课程收益

打基础:掌握成本核算结转等核心事项实战处理; 

防风险:大势下财税法风险把控 + 金税预警及应对 + 税费联动防范;

善规划:理清业务实质,不同模式下合理规划、科学优化;

巧落地:实操案例剖析 + 归纳总结形成工具 + 举一反三灵活运用;

提能力:提前掌握与新形势相关的财税政策及运用技巧,轻松应对未来。

 课程大纲

第一节:大势下地产财税法风险管控及优化

一、楼市聚焦定调 - 财税风险防范及谋划布局 

1.支持房地产市场健康发展的相关税收政策深度剖析及规划布局 

2.增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务对地产企业意味着什么? 

3.取消普通和非普通住宅标准后增值税、土增政策如何衔接?如何应对? “普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”? 

4.财税角度如何应对“四个取消、四个降低、两个增加”? 

5.如何应对消化存量和优化增量住房?如何把控财税风险? 

6.“补贴”、“换新购”、“以旧换新”模式 、并购重组优惠多多、风险多多 

7.“卖旧买新”中不可忽视财税风险及处理技巧 

8.政府收回闲置土地财税风险把控及处理技巧 

9.政府收购存量商品房用作保障性住房财税风险把控及合规优化 

10.城中村改造和危旧房改造中财税要点把控及应对技巧 

11.构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题? 

12.推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划 

13.“该破产的破产,该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划 

14.预征率和计税毛利率高,多预缴税金问题突出能否化解?如何规避和规划? 

二、两高最新司法解释 - 刑事风险加剧,如何规避? 

1.“财税常规操作”入刑,财税人员何去何从? 

2.无票支出未做纳税调整是否属于逃税罪? 

3.未做进项税转出而多抵是否存在刑事风险? 

4.股权转让漏缴超过5年税务机关还有权追缴吗? 

5.企业主动补正申报纳税后是否构成偷税? 

6.如何在日常财税处理上“摘清”自己的刑事责任? 

三、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略 

1.新发票实施细则有哪些变化?带来哪些财税风险?如何管控和谋划? 

2.数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化 

3.异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗?转出后还能抵扣进项税吗? 

4.异常凭证能否在所得税和土增前扣除? 

四、新稽查环境和新手段

第二节:地产业成本核算结转深度剖析及税务优化

一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控 

1.开发产品成本归集和分配方法 

2.成本对象和期间费用 

3.直接成本、间接成本和共同成本 

4.已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象 

5.已销开发产品、未销开发产品和固定资产 

6.灵魂拷问:建房发生的所有支出均影响利润吗?影响应纳税所得额吗? 

7.案例剖析:不懂成本费用,卖了自己还替别人数钱 

8.计税成本核算一般程序 -7大步骤 

二、合理的划分成本对象 - 6种划分原则财税风险把控及实操技巧 

1.成本对象、清算项目傻傻分不清楚 

2.6种划分原则深度剖析 

3.公共配套可以作为成本对象?每一栋楼是否都要作为一个成本对象? 

4.混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点 

三、归集开发成本 - 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧 

1.土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点 

2.土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除 

3.土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本? 

4.销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费? 

5.母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略 

6.红线外支出是否可以计入地价款?能进基础和配套吗? 

7.政府资金返还是否可以冲减地价款? 

8.回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧 

9.建筑安装工程费核算的内容及审核要点 

10.财务人员必须了解的建安成本指标 

11.工程预决算在成本列支中的指导作用 

12.基础和公共配套费核算的内容及审核要点 

13.基础设施和公共配套之争就是可售面积之争 

14.开发间接费核算的内容及审核要点 

15.开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控 

16.土增与所得税成本列支标准的6大区别 

17.营销设施费用核算技巧及税收风险把控 

18.实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧 

19.4类预提费涉税要点把控及处理技巧 

20.待摊费用涉税要点把控及处理技巧 

四、分配共同成本 – 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧 

1.成本核算分摊指导的原则 

2.占地面积法财税处理要点及案例实操 

3.一次性取得土地分期开发如何分配?有哪些技巧 

4.土地成本 - 先横向再纵向 

5.占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积,你能分的清吗? 

6.裙楼土地成本的分摊(同一基础 + 各有独立基础) 

7.地下车位是否分摊土地成本? 

8.建筑面积法财税处理要点及案例实操 

9.直接成本法财税处理要点及案例实操 

10.预定造价法财税处理要点及案例实操 

11.层高系数法 - 商住一体楼划分要点及案例实操 

12.特别法 - 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法 

五、确定完工标准 - 三种标准财税风险把控及实操技巧 

1.完工标准 - 会计核算和税收处理的分水岭 

2.不可忽视的“3个无论” 

3.完工标准实操处理技巧 

4.思考:某小区有20栋楼由一个建筑公司建造,成本无法分开,10栋已经做了完工 备案,10栋没有做完工备案,该小区是否完工? 

六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧 

1.单位工程成本如何计算? 

2.总成本确认财税差异处理及风险把控 

3.可售面积确认财税要点把控 

4.后期取得票据是否可以更改单位工程成本? 

5.税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假? 

6.尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧 

七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧 

1.销售成本结转财税要点及处理技巧 

2.成本结转中常见的舞弊手段 

3.案例实操:成本结转的计算过程及账务处理 

4.旧房销售成本核算及风险管控 

八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧 

思考:已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整?

第三节:地产业收入核算确认深度剖析及税务优化

1.地产企业四类收入及财税风险管控 

2.售房收入类型及财税要点把控

3.代收费用核算及3大税种涉税要点处理 

4.视同销售各税种财税差异比对及风险管控 

5.以房抵工程款财税核算要点及风险把控 

6.房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由? 

7.精装房销售收入成本财税核算及风险管控 

8.车库财税风险管控及误区处理 

9.地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析 

10.房屋代建涉税风险把控及规划策略

第四节:新公司法、并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略

1.地产企业并购重组中的误区和陷阱 

2.合理运用并购重组优惠政策降低税负 

3.地产企业如何进行最优税负布局? 

4.注销清算程序及财税风险管控 

5.注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧 

6.股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响 

7.新公司法中比“5年内出资”更可怕的条款 

8.减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多 

9.竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险? 

10.不可忽视的新公司法“六类14种连带责任” 

11.新《公司法》给财务挖的“坑”,小心当背锅侠! 

12.新《公司法》下,股权转让四大变化需留意

第五节:地产业年终关账财税风险把控及处技巧

第六节:现场答疑,问题不带回家。


 咨询热线

010-69510580 佟军老师 

手机/微信:13681007031

智慧税务时代企业年终关账前税收风险排查与账务调整技巧专题班

郑州 12月19-20日(2天)

报名咨询:010-69510580 佟军老师


 培训对象

各房地产建筑相关企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等专业人士。 

 课程背景

      受宏观经济大环境影响,房地产建筑相关行业经营中遇到前所未有的困境。2024年11月,促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策终于落地,无疑会对发展低谷中的房地产建筑企业产生积极影响。

      2024年随着《公司法》《会计法》的修订,2025年,全国会计人员统一服务管理平台正式上线运行,两高关于危害税收征管的司法解释的颁布实施,对企业财务人员提出更高的要求,职业风险增加,责任更加重大。

      在当前智慧税务“以数治税”的税收环境下,企业随时面临税务危机。企业的税收风险产生于平时的业务过程和会计核算中,日积月累的税收问题也越来越多,大部分企业要经过税务机关检查后,才能发现或暴露其巨大的税收风险问题。其中原因主要有两个:一是税收政策纷繁复杂,财务人员无法熟知,平时对风险无法预知,“视而不见”;二是签订合同和业务过程、会计核算中缺乏税收风险意识,没有注意其中隐藏的税收问题,更没有及时进行风险处理。因此,及时发现税收风险问题,正确处理问题就显得非常重要。

      企业会计核算与税收政策相差较大,财务人员对税收政策把握不好,或是账务处理的错弊,都会出现少交多交税情形。企业相关人员必须了解和掌握企业经营各环节涉及的税种、经济事项处理技巧;准确理解税收新政策,遵从规定以降低税务风险;在不违反税法的前提下合理降低企业税负,提前注意业务流程、合同签订和账务处理主要环节的税收问题和税务风险控制,企业将既能有效地降低税收成本,又能有效地规避税收风险,科学纳税、安全纳税,实现企业的价值提升。

      本次课程出于“将税收风险全部消灭在萌芽状态”的目的,详细讲解企业年终结账前的纳税风险自查账务调整,教您准确理解运用税收新政策,规范会计核算,对照企业平时的每一笔会计核算,发现其中涉及的税收问题、隐含的税收风险,并告诉你如何妥善进行风险规避处理,使税收风险和税收负担降至最低的水平。

      如何在年度结账前,对日常会计核算中的税务风险自查补救,将本年错漏账项调整到位,有效加强企业税收风险管理,使您的企业在如此艰难的环境下突破重围,成功逾越众多税务风险的鸿沟,化解税务危机,你准备好了吗?

      一次培训必有所获!一年培训受益匪浅!参加培训后,你会认为“相见恨晚”,缴的冤枉税实在太多了!

 主讲专家

      许明信:注册会计师、注册税务师,国内著名税务筹划专家,长期从事企业 纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计,现兼任多家大中建筑与房地产企业的财税顾问,擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中,具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。授课注重实务操作,讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来,所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理,通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题,被业内誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

 课程大纲

开篇语:税收征管形势对企业的影响

1.促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策 

2.金税四期多部门信息联网核查 

3.资金流管控 

4.双高人群个税征管趋严 

5.社保自行向税务部门申报 

6.两高关于危害税收征管司法解释 

7.会计法、公司法修订 

8.严厉打击虚开虚抵涉税违法行为

一、会计核算与自查对控制涉税风险的积极作用

1.税收风险产生的根源 

2.年终结账前的主要工作 

3.自查补税如何定性

二、账务调整与纳税调整

1.账项错漏 — 账务调整 

⑴ 少计漏计收入的补记 

⑵ 不得抵扣的进项税转出 

⑶ 税金及附加计算错误调整 

⑷ 个人所得税扣缴错误补正 

⑸ 是否未按规定预交税款 

⑹ 漏计与多计费用补正 

⑺ 增值税科目设置与运用常见差错 

2.账务调整方法 

⑴ 补充登记法、红字冲销法 

⑵ 以前年度损益事项调整 

⑶ 当年损益事项调整 

⑷ 不影响损益的事项 

3.会计与税法差异 — 纳税调整(调表不调账) 

⑴ 永久性差异 

⑵ 暂时性差异

三、入账票据的自查补救

1.自查发现不合规凭证如何补救 

2.当年票据的入账时效 

3.跨期发票的税务处理 

4.入账票据的自查重点 

5.在审核入账发票时应注意的关键点 

6.如何防止取得虚开或代开的发票 

7.如何应对客户异常开票要求 

8.入账凭证证据链管理 

9.无法取得合法凭证的处理方法

四、往来科目隐藏的税收风险与自查补救

1.负债科目隐藏的税收风险(预收账款、应付账款、其它应付款) 

2.应收款项、预付账款的税收风险 

3.货币资金付款方式与付款方向(资金流检查) 

4.自然人代开发票与公转私 

5.企业间无息借贷必须视同销售吗 

6.企业集团内部统借统还与无息借贷 

7.自然人股东借款视同分红

五、增值税的涉税风险自查补救

1.混合销售的财税处理(销售+安装+运输) 

2.纳税义务发生时间与结算方式 

3.进项税抵扣中的风险自查(抵扣范围、付款方向) 

4.增值税税负预警与影响因素 

5.增值税专用发票管理 

6.甲供材与计税方式 

7.买一赠一的会计核算与税务处理 

8.如何防范虚开增值税专用发票 

9.总分包差额征税

六、合同中的企业税收风险管控

1.合同中的税收与票据条款 

2.特殊混合销售分别注明价款 

3.交货地点与运费结算 

4.质保金条款 

5.违约条款 

6.工程发包方式与结算票据 

7.加强增值税专票管理 

8.如何化解企业税务危机 

七、重点会计科目中的税收风险自查与账务调整

1.存货成本核算与结转 

2.预提费用、待摊费用、长期待摊费用、预计负债 

3.职工薪酬类 

⑴ 解除劳动关系取得的一次性补偿收入 

⑵ 私车公用的涉税问题 

⑶ 一次性奖励、业务提成的纳税中应注意的问题 

⑷ 差旅补贴、医疗/电话/交通补贴、餐补、旅游 

⑸ 工资与劳务、福利 

⑹ 退休返聘、实习生、非全日制用工 

⑺ 企业用工模式与薪酬结构的调整 

⑻ 税前扣除工资与个税申报比对 

4.成本费用类 

5.资产类后续改扩建装修支出 

6.税金类(房产税、土地使用税) 

7.年终结账报表、重点账户应注意的事项  

8.年终错账的调整 

9.对上年度错账的调账处理

八、企业所得税收入与扣除项目

1.收入确认方面会计与税收的差异 

⑴ 视同销售收入 

⑵ 增值税与所得税申报表收入差异 

⑶ 所得税收入与会计收入 

⑷ 增值税与所得税收入 

⑸ 政府补助、租金、利息、特许权收入 

⑹ 股权转让所得与股息红利 

⑺ 房产企业一般计税项目三税差异 

⑻ 建筑企业增值税与所得税收入 

2.违约金收入与支出 

3.销售使用过的固定资产  

4.自产货物转作固定资产 

5.不得扣除项目与限额扣除项目的筹划 

6.关于加速折旧政策运用 

7.研发费加计扣除政策运用 

8.租赁业务 

9.融资业务 

⑴ 关联方融资利息支出如何税前扣除 

⑵ 集团公司与成员企业统借统还的扣除 

⑶ 向个人融资利息的税前扣除 

⑷ 资本化与费用化的区分 

⑸ 金融机构同期利率的掌握 

10.跨期费用暂估与预提项目

九、房地产企业特殊业务风险排查

1.合作开发中的法务与税务风险 

2.股权转让中的法务与税务风险 

3.拆迁还建的财税合规处理 

4.车位转让的财法税合规 

5.营销设施财税处理 

6.完工条件及重要性 

7.未完工年度预缴与汇算清缴调整 

8.工年度收入与成本结转 

9.完工后续支出财税处理 

十、建筑企业特殊业务风险排查

1.异地施工的财税合规 

2.挂靠经营中的财法税合规 

3.两税收入差异对比 

4.总分公司财税处理 

5.EPC与联合体结算 

十一、年度申报重点账户与报表注意事项

1.利润表利润总额与申报表项目 

2.毛利率指标 

3.主营收入与财务费用相关联 

4.主营成本与开发产品累计发生额 

5.货币资金贷方余额与现金大额收支 

6.其它应收款(股东借款,关联无息借贷) 

7.固定资产折旧与无形资产摊销 

8.开发成本计提与分摊方法 

9.预收账款与税款预交 

10.完工条件与收入结转 

11.实收资本与资本公积 

12.未分配利润与本年利润 

13.应付账款与其它应付款 

14.工资总额、个税申报与社保基数 

15.成本费用、存货类科目贷方发生额 

16.限额扣除项目

十二、税收征管中涉税争议协调与危机化解

1.查增所得与亏损弥补 

2.虚报亏损如何定性 

3.预交税款少申报如何定性 

4.季度预交申报可否弥补亏损 

5.向境外支付劳务费的会计处理与税务处理 

6.所得税预缴是否存在风险 

7.房产企业预计毛利季度申报允许调减 

8.权责发生制与以票管税之争  

9.售价明显偏低、无正当理由如何认定  

10.税负过低预警要求补税合法吗 

11.无产权车位销售让交房产税合法吗 

12.增值税应纳税额与预交税款抵减 

13.进项税留抵可否抵减欠税和查补税款 

14.支付个人款项必须代扣个人所得税吗 

15.实际发生如何运用:计提但未到支付期的费用可否税前扣除


 咨询热线

010-69510580 佟军老师 

手机/微信:13681007031

智慧税务以数治税下土地增值税清算合规实务暨风险防控专题班

厦门 12月20-21日(2天)

报名咨询:010-69510580 佟军老师


 培训对象

各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。

 课程背景

      大数据查税精准分析、数电票上线全面扩围,国家“反洗票系统”精准运行,“智慧税务”上线,实现全方位企业的业务运营信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对,税务监控手段与预警评估系统功能强大,分类精准监管全面预示以数治税时代到来。 

      《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求,加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)自2024年12月1日起,取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施。

      拿地模式的改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张,应收尽收成为目前征收常态,作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹,要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线,税务机关为防范税务管理风险,陆续修订清算程序:项目征管分级,清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变情况下,如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算,提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点,正确进行土地增值税清算并防控金税预警,可大幅度降低土地增值税的税负。

      严稽查形势下,于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算,结合最新房地产行业运营规律合规筹划、系统梳理土地增值税清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例,用正确方法解决房地产业涉税争议焦点问题,实现项目全程税收精准测算,精细化监管。

      本次课程结合本地相关规定和通过具体、浅显、通俗的实操案例解析,直击当前新形势下土地增值税清算风险点与规避技巧,以清算申报表结构讲解为主线,通过架构重整、流程再造、大数据监管,让您较为完整地掌握土地增值税测算管控和清算检查应对技能,独立完成清算项目,合法降低土地增值税的税负。

 主讲专家

      于老师:全国注册税务师、会计师,实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年,期间从事过十五年税务稽查工作,两年征管工作,五年税政法规 工作。在全国多家纳税人俱乐部及各省多次讲授:业税融合下房地产企业全程风险管控和 税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管 控必须知晓的三部曲—架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房 地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对 等实践方面非常强的财税实务课,培养了很多财务总监。近年来,为多家大型企业集团作 财税内训,并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长, 讲解精辟透彻,脉络清晰。善于启迪思路,剖析背景,从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文,善于归纳总结,将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特 点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际,充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问 题的能力强。

 课程收益

      本课程针对以数治税智慧征管新形势,结合房地产企业经营实际,详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法,正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。

 课程大纲

      针对智慧征管“以数治税”新形势下,国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来,以实战案例方式解读土地增值税清算全程,紧紧围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开。

第一章:税收征管新形势分析及应对

1.大数据金融严管新形势分析及应对 

⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径 

⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对 

2.新公司法风险防控 

⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”? 

⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析 

3.以数治税下税务监管新形势解析及应对 

⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控 

⑵ 智慧税务到底有多强大? 

4.二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划

第二章:土地增值税合规清算演练

一、大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利?

应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点? 

二、收入总额合规管理 

1.土地增值税清算时,收入总额确定应防范哪些风险点?视同销售收入和代收费如何 处理清算时税负最优? 

【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认 

⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入? 

⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险? 

⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房,如何确认清算收入? 

2.面积误差如何税务处理和土地增值税清算? 

【案例1】面积误差清算调整 

【案例2】拆迁补偿实例解析 

3.各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优? 

4.大数据数字化、智能化监管下,税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内 容?应防范哪些风险点? 

三、扣除项目合规管理 

1.土地成本管理 

⑴ 如何最优化归集土地成本?共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利?无票成本如何实现合规扣除? 

【案例】土地价款不同摊销方法实例解析 

⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范 

【案例1】本地安置和异地安置案例解析 

【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用 

⑶ 土地成本涉税解析 

① 如:批量土地,分期分批开发,土地成本如何分摊? 

② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊? 

③ 承接烂尾项目继续开发后销售,土地价款如何扣除? 

④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目? 

⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本? 

⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除?…… 

2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点?填表要点? 

⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除? 

⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本? 

⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除? 

⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用(出租)面积,成本分摊方法中如何有效把握?不同成本分摊方法如何有效结合? 

【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税 

【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析 

【案例3】精装房对土地增值税的影响 

⑸ 实务问题: 

① 建安成本高于平均造价,如何提供合理的正当理由? 

② 开发成本凭证或资料不全,清算如何处理? 

③ 建成后产权属全体业主所有如何确认? 

④ 分期开发,公共配套设施在清算中如何分? 

⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除? 

⑥ 销售房屋同时赠送如何确认?遮光补偿费能否在土地增值税前扣除?“以地换房” “以房换地”纳税时间何时确定?计税依据如何确定? 

⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分? 

⑧ 土地增值税清算后尾盘销售,土地增值税如何申报? 

⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目? 

⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”?……

第三章:土地增值税清算审核合规应对

1.智慧税务以数治税下,税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查? 

2.税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点?常见问题有哪些? 

3.土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序,如何初步取证? 

4.实质审核在清算收入方面重点查哪些事项? 

5.扣除项目方面主要查什么?用什么方法检查?常见问题有哪些? 

6.企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查,降低涉税风险点?

第四章:土地增值税的反避税和税收筹划

1.土地增值税反避税政策解析及风险防范? 

2.土地增值税筹划应用 

⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、 开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。 

⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用? 

第五章:土地增值税清算案例应用

1.通过税务检查中真实案例,讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要 涉税风险及企业有效应对策略

第六章:新土地增值税法新变化及应对方略

1.新土地增值税法和现行法规相比,都有哪些新变化?企业应关注哪些利好空间?应防范哪些风险点? 

2.现有待清算项目如何平稳向新法过渡……


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