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《企业财税风险红皮书》《老板财税风险红皮书》
房地产业大势下成本核算结转等核心事项实战处理及财税合规优化专题班
深圳 12月19-20日(2天)
报名咨询:010-69510580 佟军老师
■ 培训对象
各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。
■ 课程背景
全国人大常委会审议增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务;中央政治局会、国新办、等“大佬”对地产行业纷纷表态;央行主动出击“打头阵”、财政部门竭尽所能“再续力”、管理部门信心十足“显底气”;“四个取消、四个降低、两个增加”政策“组合拳”、“止跌回稳”、“市场不稳、政策不止”等积极信号不断释放……地产行业未来趋于明朗。
这些给房地产带来哪些财税法问题?如何应对防控风险?如何提前布局、未雨绸缪?是的地产财税人员不得不面临的新挑战,也是必须解决的问题。
支持房地产市场健康发展的相关税收政策纷纷出台:契税、增值税、土地增值税带来的喜与忧?如何把控和谋划?取消普通和非普通住宅标准对房地产带来哪些影响?“普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”?
新公司法、新注册资本登记管理制度、新发票实施细则实施、两高的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》横空出世,企业和财税人员风险剧增?如何在“人在江湖、身不由己”情况下独善其身,远离刑事处罚,是目前头等大事。
金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点,以数治税大网已经撒开,大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形,地产业财税风险裸露,税务局成为最懂你的人。
年终关账是否得当?相关财税风险能否有效把控?有哪些处理技巧?也是年底汇缴必须考虑的事项。
房地产企业开发周期长,成本费用核算复杂,涉税种类多,财税“灰色”地带多,税收风险大。
开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重,同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大,如何进行恰当的成本核算结转,是地产财务人员基本功,也是降低税负和防范税收风险的必杀技。
核心问题必须“吃透”并重点关注,才是大数据稽查的应对之策;合理规划,税务优化是应对行业下行的财税良方。
■ 主讲专家
李国华:注册会计师,注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师;北京财 税研究院研究员;中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师;著名实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年,熟悉税收征管工作的实际情况,深谙企业的涉税需求,具有丰富税务实战经验,操刀数十家公司税收规划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训,在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合,讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用;授课风格生动诙谐、风趣幽默,深受学员好评,业内称为“实战大师、金牌讲师”。
■ 课程收益
打基础:掌握成本核算结转等核心事项实战处理;
防风险:大势下财税法风险把控 + 金税预警及应对 + 税费联动防范;
善规划:理清业务实质,不同模式下合理规划、科学优化;
巧落地:实操案例剖析 + 归纳总结形成工具 + 举一反三灵活运用;
提能力:提前掌握与新形势相关的财税政策及运用技巧,轻松应对未来。
■ 课程大纲
第一节:大势下地产财税法风险管控及优化
一、楼市聚焦定调 - 财税风险防范及谋划布局
1.支持房地产市场健康发展的相关税收政策深度剖析及规划布局
2.增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务对地产企业意味着什么?
3.取消普通和非普通住宅标准后增值税、土增政策如何衔接?如何应对? “普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”?
4.财税角度如何应对“四个取消、四个降低、两个增加”?
5.如何应对消化存量和优化增量住房?如何把控财税风险?
6.“补贴”、“换新购”、“以旧换新”模式 、并购重组优惠多多、风险多多
7.“卖旧买新”中不可忽视财税风险及处理技巧
8.政府收回闲置土地财税风险把控及处理技巧
9.政府收购存量商品房用作保障性住房财税风险把控及合规优化
10.城中村改造和危旧房改造中财税要点把控及应对技巧
11.构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题?
12.推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划
13.“该破产的破产,该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划
14.预征率和计税毛利率高,多预缴税金问题突出能否化解?如何规避和规划?
二、两高最新司法解释 - 刑事风险加剧,如何规避?
1.“财税常规操作”入刑,财税人员何去何从?
2.无票支出未做纳税调整是否属于逃税罪?
3.未做进项税转出而多抵是否存在刑事风险?
4.股权转让漏缴超过5年税务机关还有权追缴吗?
5.企业主动补正申报纳税后是否构成偷税?
6.如何在日常财税处理上“摘清”自己的刑事责任?
三、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略
1.新发票实施细则有哪些变化?带来哪些财税风险?如何管控和谋划?
2.数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化
3.异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗?转出后还能抵扣进项税吗?
4.异常凭证能否在所得税和土增前扣除?
四、新稽查环境和新手段
第二节:地产业成本核算结转深度剖析及税务优化
一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控
1.开发产品成本归集和分配方法
2.成本对象和期间费用
3.直接成本、间接成本和共同成本
4.已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象
5.已销开发产品、未销开发产品和固定资产
6.灵魂拷问:建房发生的所有支出均影响利润吗?影响应纳税所得额吗?
7.案例剖析:不懂成本费用,卖了自己还替别人数钱
8.计税成本核算一般程序 -7大步骤
二、合理的划分成本对象 - 6种划分原则财税风险把控及实操技巧
1.成本对象、清算项目傻傻分不清楚
2.6种划分原则深度剖析
3.公共配套可以作为成本对象?每一栋楼是否都要作为一个成本对象?
4.混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点
三、归集开发成本 - 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧
1.土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点
2.土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除
3.土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本?
4.销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费?
5.母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略
6.红线外支出是否可以计入地价款?能进基础和配套吗?
7.政府资金返还是否可以冲减地价款?
8.回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧
9.建筑安装工程费核算的内容及审核要点
10.财务人员必须了解的建安成本指标
11.工程预决算在成本列支中的指导作用
12.基础和公共配套费核算的内容及审核要点
13.基础设施和公共配套之争就是可售面积之争
14.开发间接费核算的内容及审核要点
15.开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控
16.土增与所得税成本列支标准的6大区别
17.营销设施费用核算技巧及税收风险把控
18.实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧
19.4类预提费涉税要点把控及处理技巧
20.待摊费用涉税要点把控及处理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧
1.成本核算分摊指导的原则
2.占地面积法财税处理要点及案例实操
3.一次性取得土地分期开发如何分配?有哪些技巧
4.土地成本 - 先横向再纵向
5.占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积,你能分的清吗?
6.裙楼土地成本的分摊(同一基础 + 各有独立基础)
7.地下车位是否分摊土地成本?
8.建筑面积法财税处理要点及案例实操
9.直接成本法财税处理要点及案例实操
10.预定造价法财税处理要点及案例实操
11.层高系数法 - 商住一体楼划分要点及案例实操
12.特别法 - 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法
五、确定完工标准 - 三种标准财税风险把控及实操技巧
1.完工标准 - 会计核算和税收处理的分水岭
2.不可忽视的“3个无论”
3.完工标准实操处理技巧
4.思考:某小区有20栋楼由一个建筑公司建造,成本无法分开,10栋已经做了完工 备案,10栋没有做完工备案,该小区是否完工?
六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧
1.单位工程成本如何计算?
2.总成本确认财税差异处理及风险把控
3.可售面积确认财税要点把控
4.后期取得票据是否可以更改单位工程成本?
5.税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假?
6.尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧
七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧
1.销售成本结转财税要点及处理技巧
2.成本结转中常见的舞弊手段
3.案例实操:成本结转的计算过程及账务处理
4.旧房销售成本核算及风险管控
八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧
思考:已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整?
第三节:地产业收入核算确认深度剖析及税务优化
1.地产企业四类收入及财税风险管控
2.售房收入类型及财税要点把控
3.代收费用核算及3大税种涉税要点处理
4.视同销售各税种财税差异比对及风险管控
5.以房抵工程款财税核算要点及风险把控
6.房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由?
7.精装房销售收入成本财税核算及风险管控
8.车库财税风险管控及误区处理
9.地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析
10.房屋代建涉税风险把控及规划策略
第四节:新公司法、并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略
1.地产企业并购重组中的误区和陷阱
2.合理运用并购重组优惠政策降低税负
3.地产企业如何进行最优税负布局?
4.注销清算程序及财税风险管控
5.注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧
6.股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响
7.新公司法中比“5年内出资”更可怕的条款
8.减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多
9.竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险?
10.不可忽视的新公司法“六类14种连带责任”
11.新《公司法》给财务挖的“坑”,小心当背锅侠!
12.新《公司法》下,股权转让四大变化需留意
第五节:地产业年终关账财税风险把控及处技巧
第六节:现场答疑,问题不带回家。
■ 咨询热线
010-69510580 佟军老师
手机/微信:13681007031
智慧税务时代企业年终关账前税收风险排查与账务调整技巧专题班
郑州 12月19-20日(2天)
报名咨询:010-69510580 佟军老师
■ 培训对象
各房地产建筑相关企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等专业人士。
■ 课程背景
受宏观经济大环境影响,房地产建筑相关行业经营中遇到前所未有的困境。2024年11月,促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策终于落地,无疑会对发展低谷中的房地产建筑企业产生积极影响。
2024年随着《公司法》《会计法》的修订,2025年,全国会计人员统一服务管理平台正式上线运行,两高关于危害税收征管的司法解释的颁布实施,对企业财务人员提出更高的要求,职业风险增加,责任更加重大。
在当前智慧税务“以数治税”的税收环境下,企业随时面临税务危机。企业的税收风险产生于平时的业务过程和会计核算中,日积月累的税收问题也越来越多,大部分企业要经过税务机关检查后,才能发现或暴露其巨大的税收风险问题。其中原因主要有两个:一是税收政策纷繁复杂,财务人员无法熟知,平时对风险无法预知,“视而不见”;二是签订合同和业务过程、会计核算中缺乏税收风险意识,没有注意其中隐藏的税收问题,更没有及时进行风险处理。因此,及时发现税收风险问题,正确处理问题就显得非常重要。
企业会计核算与税收政策相差较大,财务人员对税收政策把握不好,或是账务处理的错弊,都会出现少交多交税情形。企业相关人员必须了解和掌握企业经营各环节涉及的税种、经济事项处理技巧;准确理解税收新政策,遵从规定以降低税务风险;在不违反税法的前提下合理降低企业税负,提前注意业务流程、合同签订和账务处理主要环节的税收问题和税务风险控制,企业将既能有效地降低税收成本,又能有效地规避税收风险,科学纳税、安全纳税,实现企业的价值提升。
本次课程出于“将税收风险全部消灭在萌芽状态”的目的,详细讲解企业年终结账前的纳税风险自查账务调整,教您准确理解运用税收新政策,规范会计核算,对照企业平时的每一笔会计核算,发现其中涉及的税收问题、隐含的税收风险,并告诉你如何妥善进行风险规避处理,使税收风险和税收负担降至最低的水平。
如何在年度结账前,对日常会计核算中的税务风险自查补救,将本年错漏账项调整到位,有效加强企业税收风险管理,使您的企业在如此艰难的环境下突破重围,成功逾越众多税务风险的鸿沟,化解税务危机,你准备好了吗?
一次培训必有所获!一年培训受益匪浅!参加培训后,你会认为“相见恨晚”,缴的冤枉税实在太多了!
■ 主讲专家
许明信:注册会计师、注册税务师,国内著名税务筹划专家,长期从事企业 纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计,现兼任多家大中建筑与房地产企业的财税顾问,擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中,具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。授课注重实务操作,讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来,所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理,通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题,被业内誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。
■ 课程大纲
开篇语:税收征管形势对企业的影响
1.促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策
2.金税四期多部门信息联网核查
3.资金流管控
4.双高人群个税征管趋严
5.社保自行向税务部门申报
6.两高关于危害税收征管司法解释
7.会计法、公司法修订
8.严厉打击虚开虚抵涉税违法行为
一、会计核算与自查对控制涉税风险的积极作用
1.税收风险产生的根源
2.年终结账前的主要工作
3.自查补税如何定性
二、账务调整与纳税调整
1.账项错漏 — 账务调整
⑴ 少计漏计收入的补记
⑵ 不得抵扣的进项税转出
⑶ 税金及附加计算错误调整
⑷ 个人所得税扣缴错误补正
⑸ 是否未按规定预交税款
⑹ 漏计与多计费用补正
⑺ 增值税科目设置与运用常见差错
2.账务调整方法
⑴ 补充登记法、红字冲销法
⑵ 以前年度损益事项调整
⑶ 当年损益事项调整
⑷ 不影响损益的事项
3.会计与税法差异 — 纳税调整(调表不调账)
⑴ 永久性差异
⑵ 暂时性差异
三、入账票据的自查补救
1.自查发现不合规凭证如何补救
2.当年票据的入账时效
3.跨期发票的税务处理
4.入账票据的自查重点
5.在审核入账发票时应注意的关键点
6.如何防止取得虚开或代开的发票
7.如何应对客户异常开票要求
8.入账凭证证据链管理
9.无法取得合法凭证的处理方法
四、往来科目隐藏的税收风险与自查补救
1.负债科目隐藏的税收风险(预收账款、应付账款、其它应付款)
2.应收款项、预付账款的税收风险
3.货币资金付款方式与付款方向(资金流检查)
4.自然人代开发票与公转私
5.企业间无息借贷必须视同销售吗
6.企业集团内部统借统还与无息借贷
7.自然人股东借款视同分红
五、增值税的涉税风险自查补救
1.混合销售的财税处理(销售+安装+运输)
2.纳税义务发生时间与结算方式
3.进项税抵扣中的风险自查(抵扣范围、付款方向)
4.增值税税负预警与影响因素
5.增值税专用发票管理
6.甲供材与计税方式
7.买一赠一的会计核算与税务处理
8.如何防范虚开增值税专用发票
9.总分包差额征税
六、合同中的企业税收风险管控
1.合同中的税收与票据条款
2.特殊混合销售分别注明价款
3.交货地点与运费结算
4.质保金条款
5.违约条款
6.工程发包方式与结算票据
7.加强增值税专票管理
8.如何化解企业税务危机
七、重点会计科目中的税收风险自查与账务调整
1.存货成本核算与结转
2.预提费用、待摊费用、长期待摊费用、预计负债
3.职工薪酬类
⑴ 解除劳动关系取得的一次性补偿收入
⑵ 私车公用的涉税问题
⑶ 一次性奖励、业务提成的纳税中应注意的问题
⑷ 差旅补贴、医疗/电话/交通补贴、餐补、旅游
⑸ 工资与劳务、福利
⑹ 退休返聘、实习生、非全日制用工
⑺ 企业用工模式与薪酬结构的调整
⑻ 税前扣除工资与个税申报比对
4.成本费用类
5.资产类后续改扩建装修支出
6.税金类(房产税、土地使用税)
7.年终结账报表、重点账户应注意的事项
8.年终错账的调整
9.对上年度错账的调账处理
八、企业所得税收入与扣除项目
1.收入确认方面会计与税收的差异
⑴ 视同销售收入
⑵ 增值税与所得税申报表收入差异
⑶ 所得税收入与会计收入
⑷ 增值税与所得税收入
⑸ 政府补助、租金、利息、特许权收入
⑹ 股权转让所得与股息红利
⑺ 房产企业一般计税项目三税差异
⑻ 建筑企业增值税与所得税收入
2.违约金收入与支出
3.销售使用过的固定资产
4.自产货物转作固定资产
5.不得扣除项目与限额扣除项目的筹划
6.关于加速折旧政策运用
7.研发费加计扣除政策运用
8.租赁业务
9.融资业务
⑴ 关联方融资利息支出如何税前扣除
⑵ 集团公司与成员企业统借统还的扣除
⑶ 向个人融资利息的税前扣除
⑷ 资本化与费用化的区分
⑸ 金融机构同期利率的掌握
10.跨期费用暂估与预提项目
九、房地产企业特殊业务风险排查
1.合作开发中的法务与税务风险
2.股权转让中的法务与税务风险
3.拆迁还建的财税合规处理
4.车位转让的财法税合规
5.营销设施财税处理
6.完工条件及重要性
7.未完工年度预缴与汇算清缴调整
8.工年度收入与成本结转
9.完工后续支出财税处理
十、建筑企业特殊业务风险排查
1.异地施工的财税合规
2.挂靠经营中的财法税合规
3.两税收入差异对比
4.总分公司财税处理
5.EPC与联合体结算
十一、年度申报重点账户与报表注意事项
1.利润表利润总额与申报表项目
2.毛利率指标
3.主营收入与财务费用相关联
4.主营成本与开发产品累计发生额
5.货币资金贷方余额与现金大额收支
6.其它应收款(股东借款,关联无息借贷)
7.固定资产折旧与无形资产摊销
8.开发成本计提与分摊方法
9.预收账款与税款预交
10.完工条件与收入结转
11.实收资本与资本公积
12.未分配利润与本年利润
13.应付账款与其它应付款
14.工资总额、个税申报与社保基数
15.成本费用、存货类科目贷方发生额
16.限额扣除项目
十二、税收征管中涉税争议协调与危机化解
1.查增所得与亏损弥补
2.虚报亏损如何定性
3.预交税款少申报如何定性
4.季度预交申报可否弥补亏损
5.向境外支付劳务费的会计处理与税务处理
6.所得税预缴是否存在风险
7.房产企业预计毛利季度申报允许调减
8.权责发生制与以票管税之争
9.售价明显偏低、无正当理由如何认定
10.税负过低预警要求补税合法吗
11.无产权车位销售让交房产税合法吗
12.增值税应纳税额与预交税款抵减
13.进项税留抵可否抵减欠税和查补税款
14.支付个人款项必须代扣个人所得税吗
15.实际发生如何运用:计提但未到支付期的费用可否税前扣除
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智慧税务以数治税下土地增值税清算合规实务暨风险防控专题班
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■ 培训对象
各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员,会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。
■ 课程背景
大数据查税精准分析、数电票上线全面扩围,国家“反洗票系统”精准运行,“智慧税务”上线,实现全方位企业的业务运营信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对,税务监控手段与预警评估系统功能强大,分类精准监管全面预示以数治税时代到来。
《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求,加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)自2024年12月1日起,取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施。
拿地模式的改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张,应收尽收成为目前征收常态,作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹,要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线,税务机关为防范税务管理风险,陆续修订清算程序:项目征管分级,清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变情况下,如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算,提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点,正确进行土地增值税清算并防控金税预警,可大幅度降低土地增值税的税负。
严稽查形势下,于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算,结合最新房地产行业运营规律合规筹划、系统梳理土地增值税清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例,用正确方法解决房地产业涉税争议焦点问题,实现项目全程税收精准测算,精细化监管。
本次课程结合本地相关规定和通过具体、浅显、通俗的实操案例解析,直击当前新形势下土地增值税清算风险点与规避技巧,以清算申报表结构讲解为主线,通过架构重整、流程再造、大数据监管,让您较为完整地掌握土地增值税测算管控和清算检查应对技能,独立完成清算项目,合法降低土地增值税的税负。
■ 主讲专家
于老师:全国注册税务师、会计师,实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年,期间从事过十五年税务稽查工作,两年征管工作,五年税政法规 工作。在全国多家纳税人俱乐部及各省多次讲授:业税融合下房地产企业全程风险管控和 税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管 控必须知晓的三部曲—架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房 地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对 等实践方面非常强的财税实务课,培养了很多财务总监。近年来,为多家大型企业集团作 财税内训,并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长, 讲解精辟透彻,脉络清晰。善于启迪思路,剖析背景,从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文,善于归纳总结,将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特 点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际,充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问 题的能力强。
■ 课程收益
本课程针对以数治税智慧征管新形势,结合房地产企业经营实际,详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法,正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。
■ 课程大纲
针对智慧征管“以数治税”新形势下,国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来,以实战案例方式解读土地增值税清算全程,紧紧围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开。
第一章:税收征管新形势分析及应对
1.大数据金融严管新形势分析及应对
⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径
⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对
2.新公司法风险防控
⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”?
⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析
3.以数治税下税务监管新形势解析及应对
⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控
⑵ 智慧税务到底有多强大?
4.二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划
第二章:土地增值税合规清算演练
一、大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利?
应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点?
二、收入总额合规管理
1.土地增值税清算时,收入总额确定应防范哪些风险点?视同销售收入和代收费如何 处理清算时税负最优?
【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认
⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入?
⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险?
⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房,如何确认清算收入?
2.面积误差如何税务处理和土地增值税清算?
【案例1】面积误差清算调整
【案例2】拆迁补偿实例解析
3.各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优?
4.大数据数字化、智能化监管下,税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内 容?应防范哪些风险点?
三、扣除项目合规管理
1.土地成本管理
⑴ 如何最优化归集土地成本?共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利?无票成本如何实现合规扣除?
【案例】土地价款不同摊销方法实例解析
⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范
【案例1】本地安置和异地安置案例解析
【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用
⑶ 土地成本涉税解析
① 如:批量土地,分期分批开发,土地成本如何分摊?
② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊?
③ 承接烂尾项目继续开发后销售,土地价款如何扣除?
④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目?
⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本?
⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除?……
2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点?填表要点?
⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除?
⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本?
⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除?
⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用(出租)面积,成本分摊方法中如何有效把握?不同成本分摊方法如何有效结合?
【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税
【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析
【案例3】精装房对土地增值税的影响
⑸ 实务问题:
① 建安成本高于平均造价,如何提供合理的正当理由?
② 开发成本凭证或资料不全,清算如何处理?
③ 建成后产权属全体业主所有如何确认?
④ 分期开发,公共配套设施在清算中如何分?
⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除?
⑥ 销售房屋同时赠送如何确认?遮光补偿费能否在土地增值税前扣除?“以地换房” “以房换地”纳税时间何时确定?计税依据如何确定?
⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分?
⑧ 土地增值税清算后尾盘销售,土地增值税如何申报?
⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目?
⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”?……
第三章:土地增值税清算审核合规应对
1.智慧税务以数治税下,税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查?
2.税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点?常见问题有哪些?
3.土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序,如何初步取证?
4.实质审核在清算收入方面重点查哪些事项?
5.扣除项目方面主要查什么?用什么方法检查?常见问题有哪些?
6.企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查,降低涉税风险点?
第四章:土地增值税的反避税和税收筹划
1.土地增值税反避税政策解析及风险防范?
2.土地增值税筹划应用
⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、 开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。
⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用?
第五章:土地增值税清算案例应用
1.通过税务检查中真实案例,讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要 涉税风险及企业有效应对策略
第六章:新土地增值税法新变化及应对方略
1.新土地增值税法和现行法规相比,都有哪些新变化?企业应关注哪些利好空间?应防范哪些风险点?
2.现有待清算项目如何平稳向新法过渡……
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