房地产企业计税成本核算解析

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房地产企业计税

成本核算解析

房地产开发企业由于其行业特殊性，成本核算较为复杂，体现在成本核算对象的多样性、成本费用构成的复杂性、成本核算过程的繁琐性，因此房地产开发企业需要加强成本核算的重视程度，提高成本核算的准确性和及时性，以应对日益激烈的市场竞争和不断变化的市场环境。

计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。本文从所得税的税务处理角度，分析成本核算的基本思路及步骤。

01

计税成本对象的确定

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，成本对象的确定是为了配比收入。根据国税发〔2009〕31号规定，对成本对象划分规定了六个原则：

1、可否销售原则

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

2、分类归集原则

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的开发项目，可作为一个成本对象进行核算。假设企业有两栋楼，同时开工、同时竣工，都是高层住宅，可以把这两栋楼作为同一个成本对象进行核算。

3、功能区分原则

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。比如同一个项目的住宅和商业应该分为两个不同的成本对象进行核算。

4、定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

5、成本差异原则

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

6、权益区分原则

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。比如企业建造五栋楼，其中两栋是自建的，另外三栋是代建的，要按不同成本对象进行核算。

02

开发成本的归集

开发成本分为实际发生成本、预提成本和待摊成本。

1、实际发生的成本

开发成本主要分为以下几个会计科目核算：土地成本、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建筑费、公共配套设施费、开发间接费用。

（1）土地成本指取得土地使用权而发生的各项费用，主要包括：土地出让金、契税、耕地占用税和土地闲置费、拆迁补偿支出、因土地变更用途和超面积而补交的地价及相关税费等。

（2）前期工程费指在开发项目开发之前发生的，包括勘测设计费、行政及经营性收费、三通一平费及其他前期费用。

（3）建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费、安装工程费、户内精装修工程费及室外总体工程费等。

（4）基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包含供气、供水、供电、供热、排水、弱电工程、城市基础设施配套费、人防异地建设费等。

（5）公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。部分企业也将项目资本化的利息支出归集在本科目。

2、预提成本

根据国税发〔2009〕31号规定，三项预提成本可在税前扣除：

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

预提成本发生在完工年度，因为如果不预提未发生的成本，后期该项目没有利润，就会出现前期盈利、后期亏损的情况。

3、待摊成本

待摊成本指的是前期已经实际发生，应该由项目各期开发产品共同承担，不能在其中一期开发产品成本中一次性分摊。比如某项目一共分为A、B、C三个区，建筑面积一样，在A区项目上建了一个幼儿园，幼儿园接收A、B、C三个区所有的孩子，那幼儿园的建造成本费用就要在三期平均分摊，不可以全部计入A区成本中。

03

共同成本的分配

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

1、占地面积法

占地面积法是指按照已经动工开发的成本对象的占地面积占开发用地的总面积的比例进行分配。如果是一次性开发的，按照成本对象的占地面积占全部成本对象的占地面积的比例进行分配。如果是分期开发的，首先按照本期全部成本对象的占地面积占开发用地总的占地面积的比例先来分一次，然后按照期内某一成本对象占地面积占全部成本对象的占地面积再来分一次。

2、建筑面积法

建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。案例如下：

某房企建设用地10万方，支付地价10亿，分两期开发，一期占地3万方，二期占地7万方。一期建设A、B两栋楼，A楼占地2万方，建筑面积3万方，B楼占地0.7万方，建筑面积1.4万方，剩余0.3万方为公共绿化用地，计算A楼栋的土地成本？

方法1: 不完全按照占地面积法

一期占地3万方，对应地价3亿元。

一期按照占地面积A楼栋：B楼栋：绿地=2:0.7:0.3，A楼栋分摊2亿元，B楼栋分摊0.7亿元，绿地分摊0.3亿元。绿地分摊的0.3亿元作为共同成本，需要在A、B楼栋分摊，按照建筑面积分摊A楼栋0.3÷（3+1.4）×3=0.2045亿元，因此A楼栋应分配的总土地成本=2+0.2045=2.2045亿元。

方法2: 完全按照占地面积法

一期绿地面积不计算在内，则A楼栋应分配的土地成本=3÷（2+0.7）×2=2.2222亿元。

方法3: 建筑面积法

一期对应地价3亿元，按照建筑面积比例分摊，A楼栋应分配的土地成本=3÷（3+1.4）×3=2.0455亿元。

3、直接成本法

指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4、预算造价法

预算造价法指按某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。预算造价法主要适用于未建或未竣工的公共配套和基础设施、资本化利息分摊等情形。

04

计算总成本

在项目完工年度，需要将前期确定的计税成本以及分配的共同成本，归集在开发成本的六大会计科目中，将完工部分对应的开发成本结转到开发产品中。

05

计算可售面积单位成本

根据汇总计算的开发产品的总成本，除以可售面积，得到每平米对应的单位成本。

06

计算已售成本

根据每期实际销售面积，计算已售成本=单位成本×已售的面积。

-END-

房地产业大势下成本核算结转等核心事项实战处理及财税合规优化专题班

深圳 12月19-20日（2天）

报名咨询：010-69510580 佟军老师

■ 培训对象

各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。 

■ 课程背景

      全国人大常委会审议增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务；中央政治局会、国新办、等“大佬”对地产行业纷纷表态；央行主动出击“打头阵”、财政部门竭尽所能“再续力”、管理部门信心十足“显底气”；“四个取消、四个降低、两个增加”政策“组合拳”、“止跌回稳”、“市场不稳、政策不止”等积极信号不断释放……地产行业未来趋于明朗。

      这些给房地产带来哪些财税法问题？如何应对防控风险？如何提前布局、未雨绸缪？是的地产财税人员不得不面临的新挑战，也是必须解决的问题。

      支持房地产市场健康发展的相关税收政策纷纷出台：契税、增值税、土地增值税带来的喜与忧？如何把控和谋划？取消普通和非普通住宅标准对房地产带来哪些影响？“普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”？

      新公司法、新注册资本登记管理制度、新发票实施细则实施、两高的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》横空出世，企业和财税人员风险剧增？如何在“人在江湖、身不由己”情况下独善其身，远离刑事处罚，是目前头等大事。

      金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点，以数治税大网已经撒开，大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形，地产业财税风险裸露，税务局成为最懂你的人。

      年终关账是否得当？相关财税风险能否有效把控？有哪些处理技巧？也是年底汇缴必须考虑的事项。

      房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，财税“灰色”地带多，税收风险大。

      开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重，同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大，如何进行恰当的成本核算结转，是地产财务人员基本功，也是降低税负和防范税收风险的必杀技。

      核心问题必须“吃透”并重点关注，才是大数据稽查的应对之策；合理规划，税务优化是应对行业下行的财税良方。

■ 主讲专家

      李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财 税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；著名实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，操刀数十家公司税收规划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

■ 课程收益

打基础：掌握成本核算结转等核心事项实战处理； 

防风险：大势下财税法风险把控 + 金税预警及应对 + 税费联动防范；

善规划：理清业务实质，不同模式下合理规划、科学优化；

巧落地：实操案例剖析 + 归纳总结形成工具 + 举一反三灵活运用；

提能力：提前掌握与新形势相关的财税政策及运用技巧，轻松应对未来。

■ 课程大纲

第一节：大势下地产财税法风险管控及优化

一、楼市聚焦定调 - 财税风险防范及谋划布局 

1．支持房地产市场健康发展的相关税收政策深度剖析及规划布局 

2．增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务对地产企业意味着什么？ 

3．取消普通和非普通住宅标准后增值税、土增政策如何衔接？如何应对？ “普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”？ 

4．财税角度如何应对“四个取消、四个降低、两个增加”？ 

5．如何应对消化存量和优化增量住房？如何把控财税风险？ 

6．“补贴”、“换新购”、“以旧换新”模式 、并购重组优惠多多、风险多多 

7．“卖旧买新”中不可忽视财税风险及处理技巧 

8．政府收回闲置土地财税风险把控及处理技巧 

9．政府收购存量商品房用作保障性住房财税风险把控及合规优化 

10．城中村改造和危旧房改造中财税要点把控及应对技巧 

11．构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题？ 

12．推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划 

13．“该破产的破产，该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划 

14．预征率和计税毛利率高，多预缴税金问题突出能否化解？如何规避和规划？ 

二、两高最新司法解释 - 刑事风险加剧，如何规避？ 

1．“财税常规操作”入刑，财税人员何去何从？ 

2．无票支出未做纳税调整是否属于逃税罪？ 

3．未做进项税转出而多抵是否存在刑事风险？ 

4．股权转让漏缴超过5年税务机关还有权追缴吗？ 

5．企业主动补正申报纳税后是否构成偷税？ 

6．如何在日常财税处理上“摘清”自己的刑事责任？ 

三、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略 

1．新发票实施细则有哪些变化？带来哪些财税风险？如何管控和谋划？ 

2．数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化 

3．异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗？转出后还能抵扣进项税吗？ 

4．异常凭证能否在所得税和土增前扣除？ 

四、新稽查环境和新手段

第二节：地产业成本核算结转深度剖析及税务优化

一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控 

1．开发产品成本归集和分配方法 

2．成本对象和期间费用 

3．直接成本、间接成本和共同成本 

4．已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象 

5．已销开发产品、未销开发产品和固定资产 

6．灵魂拷问：建房发生的所有支出均影响利润吗？影响应纳税所得额吗？ 

7．案例剖析：不懂成本费用，卖了自己还替别人数钱 

8．计税成本核算一般程序 -7大步骤 

二、合理的划分成本对象 - 6种划分原则财税风险把控及实操技巧 

1．成本对象、清算项目傻傻分不清楚 

2．6种划分原则深度剖析 

3．公共配套可以作为成本对象？每一栋楼是否都要作为一个成本对象？ 

4．混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点 

三、归集开发成本 - 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧 

1．土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点 

2．土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除 

3．土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本？ 

4．销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费？ 

5．母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略 

6．红线外支出是否可以计入地价款？能进基础和配套吗？ 

7．政府资金返还是否可以冲减地价款？ 

8．回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧 

9．建筑安装工程费核算的内容及审核要点 

10．财务人员必须了解的建安成本指标 

11．工程预决算在成本列支中的指导作用 

12．基础和公共配套费核算的内容及审核要点 

13．基础设施和公共配套之争就是可售面积之争 

14．开发间接费核算的内容及审核要点 

15．开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控 

16．土增与所得税成本列支标准的6大区别 

17．营销设施费用核算技巧及税收风险把控 

18．实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧 

19．4类预提费涉税要点把控及处理技巧 

20．待摊费用涉税要点把控及处理技巧 

四、分配共同成本 – 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧 

1．成本核算分摊指导的原则 

2．占地面积法财税处理要点及案例实操 

3．一次性取得土地分期开发如何分配？有哪些技巧 

4．土地成本 - 先横向再纵向 

5．占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积，你能分的清吗？ 

6．裙楼土地成本的分摊（同一基础 + 各有独立基础） 

7．地下车位是否分摊土地成本？ 

8．建筑面积法财税处理要点及案例实操 

9．直接成本法财税处理要点及案例实操 

10．预定造价法财税处理要点及案例实操 

11．层高系数法 - 商住一体楼划分要点及案例实操 

12．特别法 - 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法 

五、确定完工标准 - 三种标准财税风险把控及实操技巧 

1．完工标准 - 会计核算和税收处理的分水岭 

2．不可忽视的“3个无论” 

3．完工标准实操处理技巧 

4．思考：某小区有20栋楼由一个建筑公司建造，成本无法分开，10栋已经做了完工 备案，10栋没有做完工备案，该小区是否完工？ 

六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧 

1．单位工程成本如何计算？ 

2．总成本确认财税差异处理及风险把控 

3．可售面积确认财税要点把控 

4．后期取得票据是否可以更改单位工程成本？ 

5．税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假？ 

6．尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧 

七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧 

1．销售成本结转财税要点及处理技巧 

2．成本结转中常见的舞弊手段 

3．案例实操：成本结转的计算过程及账务处理 

4．旧房销售成本核算及风险管控 

八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧 

思考：已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整？

第三节：地产业收入核算确认深度剖析及税务优化

1．地产企业四类收入及财税风险管控 

2．售房收入类型及财税要点把控

3．代收费用核算及3大税种涉税要点处理 

4．视同销售各税种财税差异比对及风险管控 

5．以房抵工程款财税核算要点及风险把控 

6．房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？ 

7．精装房销售收入成本财税核算及风险管控 

8．车库财税风险管控及误区处理 

9．地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析 

10．房屋代建涉税风险把控及规划策略

第四节：新公司法、并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略

1．地产企业并购重组中的误区和陷阱 

2．合理运用并购重组优惠政策降低税负 

3．地产企业如何进行最优税负布局？ 

4．注销清算程序及财税风险管控 

5．注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧 

6．股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响 

7．新公司法中比“5年内出资”更可怕的条款 

8．减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多 

9．竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险？ 

10．不可忽视的新公司法“六类14种连带责任” 

11．新《公司法》给财务挖的“坑”，小心当背锅侠！ 

12．新《公司法》下，股权转让四大变化需留意

第五节：地产业年终关账财税风险把控及处技巧

第六节：现场答疑，问题不带回家。

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