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《企业财税风险红皮书》《老板财税风险红皮书》
一、房地产开发企业新老项目区分
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条规定：
房地产老项目，是指：
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）第二条规定：
房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二、不得抵扣的进项税额转出计算说明
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十三条规定：
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
三、适用一般计税方法的销售额计算方式
根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条规定：
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
【注意】其中，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条明确上述规定中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
四、向政府部门支付的土地价款说明
根据财政部 国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定：
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
五、房地产开发企业购买土地转让给项目公司土地价款扣除问题
根据财政部 国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
1、房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
2、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
一、计税方法的风险
1.房地产开发企业取得《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期未在 2016 年 4 月 30 日前，以及《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，或者未取得《建筑工程施工许可证》且建筑工程承包合同注明的开工日期也不在 2016 年 4 月 30 日前，错误选择简易计税方法的风险。
2.房地产开发企业选择简易计税办法后，在 36 个月内变更计税方法的风险。
二、预缴税款的风险
3.房地产开发企业在办理预售许可证后取得的预售收入未进行预缴申报的风险。
4.房地产开发企业在办理预售许可证前“圈存”的诚意金、意向金、订金等资金在正式预售后未及时转入预售收入、未及时申报预售收入，存在少预缴增值税的风险。
5.房地产开发企业在当期预缴增值税申报时未足额申报预售收入，存在少预缴增值税的风险。
三、销售收入确认的风险
6.房地产开发企业在《商品房买卖合同》上约定的交房时间到期后，未及时在当期申报增值税的风险。
7.房地产开发企业《商品房买卖合同》上约定的交房时间虽然没到期，但已提前实际交付，没在实际交付的当期申报纳税，造成少缴增值税的风险。
8.房地产开发企业现房销售按照 3%的预征率预缴增值税的风险。
9.房地产开发企业销售自行开发的精装房（装修标准中包括家电、家具等），对其收取的装修费未并入全部销售收入按照销售不动产缴纳增值税的风险。
10.房地产开发企业销售车位未及时缴纳增值税的风险。
11.房地产开发企业将开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按照相关规定进行账务处理，存在未按规定计税的风险。
12.房地产开发企业将开发产品换取土地使用权、股权等非货币性资产，存在未按税法规定计税的风险。
13.房地产开发企业将开发产品作为投资、提供给其他单位或个体工商户，存在未按视同销售规定计税的风险。
14.房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者，存在未按视同销售规定计税的风险。
15.房地产开发企业销售不动产时，单独将购进的家电等商品无偿赠送给其他单位或个人，未按视同销售货物缴纳增值税的风险。
16.房地产开发企业在发生视同销售应税行为时，存在不能准确确定计税依据的风险。
17.房地产开发企业自行开发还建房，已约定价格但未按约定价格申报增值税的风险。
18.房地产开发企业自行开发还建房，未约定价格的，申报增值税计税依据低于成本价的风险。
19.房地产开发企业自行开发还建房，已约定价格的，约定价格低于成本价的风险。
20.房地产开发企业将未售房源、车位出租，存在部分房源、车位出租不申报缴纳增值税的风险。
21.房地产开发企业将未售房源、车位出租或转交商管公司代管运营，未准确区分物业费、商管费和租金的风险。
四、土地价款扣除的风险
22.房地产开发企业支付土地出让金未取得合法合规票据，但作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
23.房地产开发企业未实际支付土地出让金，但作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
24.房地产开发企业将土地出让金的滞纳金、违约金等作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
25.房地产开发企业将城市基础设施配套费等开发规费作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
26.房地产开发企业取得土地出让金返还，但未调减土地价款的风险。
27.房地产开发企业拆迁补偿费实际扣除金额大于拆迁协议约定金额的风险。
28.房地产开发企业对国有建设用地进行土地一级开发的，向政府部门支付的拆迁补偿费未取得财政非税收入票据，存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
29.房地产开发企业对村集体土地进行土地一级开发的，未取得村集体出具的村集体经济组织统一收款收据，存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
30.房地产开发企业将征收拆迁补偿费直接支付给被征迁方，未取得非现金方式付款证明，存在作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
31.房地产开发企业支付的补偿金是否超出了扣除范围的风险。
32.房地产开发企业取得合法合规票据但未实际支付拆迁补偿费，但作为土地价款扣除额进行差额扣除的风险。
33.房地产企业一次购地、分期开发，土地价款划分不准确的风险。
34.房地产开发企业同一地块分期开发的，企业实际参与差额扣除计算的土地价款总额，与政策规定允许扣除的土地价款总额不一致的风险。
35.采取一般计税的同一项目内，未按可售面积分摊，存在当期允许扣除的土地价款计算错误的风险。
五、进项税抵扣的风险
36.房地产开发企业对外发包建筑工程后，又取得发包工程量清单内列明的货物、劳务和服务进项发票进行抵扣的风险。
37.房地产开发企业接受建筑服务取得的增值税发票，存在发票的备注栏未注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称的风险。
38.房地产开发企业没有发生真实业务，取得了虚开的增值税发票，存在虚增建筑安装成本虚抵进项税额的风险。
39.房地产开发企业发生的各种基础设施建设费，取得的发票内容和金额与实际发生不符，或者同一工程重复取得发票，存在利用基础设施建设费发票虚抵进项税额的风险。
40.房地产开发企业在开发过程中发生的规划设计费，可能存在价格偏离市场价格且不具有合理商业目的的风险。
41.房地产开发企业可能存在未实际发生但是取得了发票进行抵扣的风险，可能存在同一设计项目取得不同设计单位发票的风险。
42.境外单位为房地产开发企业提供设计服务增值税代扣代缴风险。
43.房地产开发企业将老项目进项税额列入新项目中进行抵扣的风险。
44.房地产开发企业能准确划分用于新老项目的进项税额而未划分的风险。
45.房地产开发企业不能准确划分用于新老项目的进项税额且未按规定计算分摊的风险。
六、留抵退税的风险
46.部分房地产开发企业在交房后未及时结转收入，没有按照规定计提销项税额，造成增量留抵退税不实的风险。
47.房地产开发企业发生非正常损失、简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，未做进项税额转出，造成增量留抵退税不实的风险。
48.房地产开发企业申请留抵退税前更正往期申报造成期末留抵税额变动，或留抵退税办结后未按规定正确调整留抵税额，造成增量留抵退税不实的风险。
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