土地增值税清算中的“普通住宅”认定陷阱与应对策略

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

☞点击查看：《2024年最新课程表》预约报名:010-69510580 佟军老师

智慧税务以数治税下土地增值税清算合规实务暨风险防控专题班

厦门 12月20-21日（2天）

报名咨询：010-69510580 佟军老师

■ 培训对象

各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。

■ 课程背景

      大数据查税精准分析、数电票上线全面扩围，国家“反洗票系统”精准运行，“智慧税务”上线，实现全方位企业的业务运营信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对，税务监控手段与预警评估系统功能强大，分类精准监管全面预示以数治税时代到来。 

      《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求，加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施。

      拿地模式的改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张，应收尽收成为目前征收常态，作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹，要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线，税务机关为防范税务管理风险，陆续修订清算程序：项目征管分级，清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变情况下，如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算，提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点，正确进行土地增值税清算并防控金税预警，可大幅度降低土地增值税的税负。

      严稽查形势下，于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算，结合最新房地产行业运营规律合规筹划、系统梳理土地增值税清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例，用正确方法解决房地产业涉税争议焦点问题，实现项目全程税收精准测算，精细化监管。

      本次课程结合本地相关规定和通过具体、浅显、通俗的实操案例解析，直击当前新形势下土地增值税清算风险点与规避技巧，以清算申报表结构讲解为主线，通过架构重整、流程再造、大数据监管，让您较为完整地掌握土地增值税测算管控和清算检查应对技能，独立完成清算项目，合法降低土地增值税的税负。

■ 主讲专家

      于老师：全国注册税务师、会计师，实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规 工作。在全国多家纳税人俱乐部及各省多次讲授：业税融合下房地产企业全程风险管控和 税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管 控必须知晓的三部曲—架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房 地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对 等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作 财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长， 讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特 点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问 题的能力强。

■ 课程收益

      本课程针对以数治税智慧征管新形势，结合房地产企业经营实际，详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法，正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。

■ 课程大纲

      针对智慧征管“以数治税”新形势下，国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来，以实战案例方式解读土地增值税清算全程，紧紧围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开。

第一章：税收征管新形势分析及应对

1．大数据金融严管新形势分析及应对 

⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径 

⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对 

2．新公司法风险防控 

⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”？ 

⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析 

3．以数治税下税务监管新形势解析及应对 

⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控 

⑵ 智慧税务到底有多强大？ 

4．二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划

第二章：土地增值税合规清算演练

一、大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利？

应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点？ 

二、收入总额合规管理 

1．土地增值税清算时，收入总额确定应防范哪些风险点？视同销售收入和代收费如何 处理清算时税负最优？ 

【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认 

⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？ 

⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险？ 

⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认清算收入？ 

2．面积误差如何税务处理和土地增值税清算？ 

【案例1】面积误差清算调整 

【案例2】拆迁补偿实例解析 

3．各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优？ 

4．大数据数字化、智能化监管下，税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内 容？应防范哪些风险点？ 

三、扣除项目合规管理 

1．土地成本管理 

⑴ 如何最优化归集土地成本？共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利？无票成本如何实现合规扣除？ 

【案例】土地价款不同摊销方法实例解析 

⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范 

【案例1】本地安置和异地安置案例解析 

【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用 

⑶ 土地成本涉税解析 

① 如：批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？ 

② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊？ 

③ 承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？ 

④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？ 

⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本？ 

⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？…… 

2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点？填表要点？ 

⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除？ 

⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？ 

⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除？ 

⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？ 

【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税 

【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析 

【案例3】精装房对土地增值税的影响 

⑸ 实务问题： 

① 建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？ 

② 开发成本凭证或资料不全，清算如何处理？ 

③ 建成后产权属全体业主所有如何确认？ 

④ 分期开发，公共配套设施在清算中如何分？ 

⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？ 

⑥ 销售房屋同时赠送如何确认？遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？“以地换房” “以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？ 

⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？ 

⑧ 土地增值税清算后尾盘销售，土地增值税如何申报？ 

⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？ 

⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”？……

第三章：土地增值税清算审核合规应对

1．智慧税务以数治税下，税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查？ 

2．税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点？常见问题有哪些？ 

3．土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？ 

4．实质审核在清算收入方面重点查哪些事项？ 

5．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？ 

6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

第四章：土地增值税的反避税和税收筹划

1．土地增值税反避税政策解析及风险防范？ 

2．土地增值税筹划应用 

⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、 开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。 

⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？ 

第五章：土地增值税清算案例应用

1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要 涉税风险及企业有效应对策略

第六章：新土地增值税法新变化及应对方略

1．新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？企业应关注哪些利好空间？应防范哪些风险点？ 

2．现有待清算项目如何平稳向新法过渡……

■ 咨询热线

010-69510580 佟军老师 

手机/微信：13681007031