土地增值税清算审核40个警示点

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实务中，大家都深刻认识“土地增值税”这个极具不确定性的“土政策”是房地产企业最复杂、最具争议的税种。土地增值税清算也一直以来困扰着财税人员。营改增后，土地增值税政策在国家层面未进行实质性的修订和统一，只有在少数文件中伴随着增值税政策明确了一些口径，如土地增值税计税依据不含增值税（财税【2016】43号、国家税务总局公告2016年第70号）；一般计税方式下土地价款（含拆迁补偿费等）抵减销项税额（国家税务总局公告2016年第18号、财税【2016】140号）；因土地增值税清算涉及企业所得税退税（国家税务总局公告2016年第81号）等政策。

土地增值税老政策居多，且各地执行差异较大。

如一，红线外支出扣除的问题。不得扣除：山西省地方税务局公告2014年第3号、苏地税规【2012】1号、鲁财税【2023】1号；有条件扣除：鄂地税发【2013】44号、穗地税函【2014】175号、琼地税函【2015】917号、渝财税【2015】93号、广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号、国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号、国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号。

如二，地下空间土地成本扣除的问题。按受益原则扣除的但未明确受益范围；按土地出让金支付是否包含地下空间确定；按容积率计算确定。同时，地下空间产权及成本分摊也是困扰财税人员的一大难题。

如三，普通住宅标准认定有差异。国家层面明确了普通标准住宅判断结构（住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下），由省、自治区、直辖市人民政府制定本地区普通住宅标准（国办发【2005】26号）。同时，也有一些省份授权地市政府制定标准的规定，以山西省发布的晋政办发〔2005〕42号规定：各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。

土地增值税按项目、按业态会计核算及预缴是合规要求。但是，实务中未分别核算、未分别预缴非常普遍。房地产公司将预缴义务（财税【2006】21号）和风险防范置于次要，忽视了后期清算不能享受优惠政策的风险。由于历史、习惯、能力、内控等各种因素的影响，在土地增值税清算审核中暴露出房地产企业在财税处理上的诸多不规范现象。

现将吾友在土地增值税清算审核实务中发现的40个警示点列示如下，供参考。

1.清算单位方面

①参考：土地增值税中，各地关于清算单位的规定

2.留存资料及信息比对方面

①建安合同不齐全，所有建筑安装业务均应当备齐合同备查。

②建安合同记载业务事项模糊，未附具体施工范围，且合同事项与发票开具内容匹配度差。尤其是后期取得发票金额超合同金额较多时，解释理由不充分。

③缺少实测报告相关资料。

④售房合同缺失，对比销售收入较困难。

⑤竣工决算报告和结算报告不完整。

⑥成本费用支出挂往来现象严重，且后续支付凭证缺失，以支付现金为由说服力不足。

⑦部分竣备报告与申报信息差异较大，修改痕迹明显。

⑧缺少工程概预算资料。

⑨相关证件项目备案名称混乱，尤其是与金税系统备案差异明显。

⑩项目分期资料未单独列示，影响确认清算单位。

3.收入方面

①同一项目、同一业态部分房产销售收入差异超过30%（《民法典》539条），无正当理由。

②回迁房、经适房、保障房售价偏低，无权威证据佐证。

③以房抵债等非货币交易未计收入。

④实地调查销售情况和销售台账有差异。

⑤一般计税方式下，土地出让金销项税额抵减未计入土地增值税收入。

⑥实测面积与开具发票记载面积存在差异，未作调整。

4.扣除项目方面

①土地出让金未按照受益对象原则进行分摊，理论上任何建筑都离不开土地的承载，都属于土地的受益对象。如有的地区明确：一是国有土地使用权出让合同注明地下部分不缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到地上部分，地下部分不参与分摊；二是国有土地使用权出让合同或补充协议注明土地出让金包括地下空间有偿使用费的，土地出让金应在地上和地下部分共同分摊；三是国有土地使用权出让合同或补充协议未注明地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金，但企业能够提供自然资源部门出具的其他证明材料证明地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。总之，一句话，明确指定土地出让金受益对象的，按指定分摊；未明确指定的，地上地下都分摊，这也是187号文件之意。

②老项目大额支付现金较多，且时间久远，采信力不足。老项目手工填写的建安发票验证难度较大。

③项目绿化费用发生超正常水平较多，证据链不完整。

④土地"招拍挂"为净地，但是又发生大量拆迁补偿费。

⑤大额拆迁补偿费支付给个人且以现金支付，证据存疑。

⑥土地成本未采用两次分摊，即先按占地面积分，再按建筑面积分。

⑦与转让房地产无关的税金计入扣除项目金额。

⑧样板房、售楼部装修费不应计入扣除项目。

⑨购买的燃气灶计入燃气工程是否合理。

⑩无备注的建安发票以及不合规发票未作调整。

⑪房地产企业将未验收认定的地下人防设施列入公共配套设施。验收认定的人防设施用于经营或留作自用，按照规定不得按公配进行扣除。

⑫项目竣备后又取得大额建安发票且与建造期间合同无关联。

⑬代收费用和价外费用认定有误。

⑭母公司拿地子公司开发，土地出让金扣除证据不足。

⑮红线外支出扣除无政策支撑。

⑯扣除项目发生额未按照明细逐笔进行填报，系统数据无法比对。

⑰对成本资料不全的项目实行核定征收未考虑施工方未按规定履行纳税义务。

⑱未取得发票支付工程质保金。

⑲业务招待费计入房地产开发间接费。

⑳房地产企业重复扣除施工方计入合同成本的水电费。

5.税金方面

①土地增值税未按项目，未按业态分别预缴，且预缴不足。

②契税未按规定缴纳。财政部 税务总局公告2021年第23号规定：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

6.优惠政策方面

①未按照项目核算和预缴税款享受了普通住宅的优惠政策。

智慧税务以数治税下土地增值税清算合规实务暨风险防控专题班

厦门 12月20-21日（2天）

报名咨询：010-69510580 佟军老师

■ 培训对象

各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。

■ 课程背景

      大数据查税精准分析、数电票上线全面扩围，国家“反洗票系统”精准运行，“智慧税务”上线，实现全方位企业的业务运营信息收集、数据共享、建构风险制导模型、交叉比对，税务监控手段与预警评估系统功能强大，分类精准监管全面预示以数治税时代到来。 

      《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》要求，加快构建房地产发展新模式。允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税新政落实实施。

      拿地模式的改变、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”新模式出现、破产并购重组成为常态……经济低迷、财政紧张，应收尽收成为目前征收常态，作为地方财政收入重要来源的土地增值税清算来势汹汹，要求已完工三年以上开发项目清算比例达到100%。“可信”平台下新土地增值税清算申报表平稳上线，税务机关为防范税务管理风险，陆续修订清算程序：项目征管分级，清算分段审核、集体合议交叉复核。开发企业依靠公关降低税负的能力将难以施展、依靠粗暴的虚开发票避税方式在大数据智慧税务面前不堪一击。成本总额不变情况下，如何通过土地增值税全程筹划和税负动态测算，提前做好土地增值税顶层规划、合理划分项目的清算单位、有效安排分期、选择有利分摊方法和最佳清算时点，正确进行土地增值税清算并防控金税预警，可大幅度降低土地增值税的税负。

      严稽查形势下，于老师带您根据最新土地增值税政策和管理模式进行现金流监管、税负测算、模拟清算，结合最新房地产行业运营规律合规筹划、系统梳理土地增值税清算流程、全面分享千锤百炼的实战思维和真实可落地实施的筹划案例，用正确方法解决房地产业涉税争议焦点问题，实现项目全程税收精准测算，精细化监管。

      本次课程结合本地相关规定和通过具体、浅显、通俗的实操案例解析，直击当前新形势下土地增值税清算风险点与规避技巧，以清算申报表结构讲解为主线，通过架构重整、流程再造、大数据监管，让您较为完整地掌握土地增值税测算管控和清算检查应对技能，独立完成清算项目，合法降低土地增值税的税负。

■ 主讲专家

      于老师：全国注册税务师、会计师，实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规 工作。在全国多家纳税人俱乐部及各省多次讲授：业税融合下房地产企业全程风险管控和 税收筹划、房地产企业三大清算和增值税管控筹划、大数据严征管时代房地产企业财税管 控必须知晓的三部曲—架构搭建、商业模式优化及核算管控、新土地增值税立法背景下房 地产企业土地增值税模拟清算和检查应对、房地产企业项目税负测算和全价值链筹划应对 等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作 财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长， 讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特 点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问 题的能力强。

■ 课程收益

      本课程针对以数治税智慧征管新形势，结合房地产企业经营实际，详细讲解可落地、能操作的清算案例和风险应对技巧及合规筹划方案。掌握清算流程的关键问题和计算方法、开发成本归集与分摊技巧、本省特殊政策在清算中运用及筹划方法，正确进行土地增值税模拟清算和税负管控。

■ 课程大纲

      针对智慧征管“以数治税”新形势下，国家新一轮精细化土地增值税清算浪潮到来，以实战案例方式解读土地增值税清算全程，紧紧围绕项目收入确认、扣除项目要点、税务机关大数据智能审核重点、优惠政策、具体筹划方法应用等展开。

第一章：税收征管新形势分析及应对

1．大数据金融严管新形势分析及应对 

⑴ 大额资金及异常资金流转的风险防控及合法公转私的路径 

⑵ 最高检出台民营企业内部人员犯罪新规应对 

2．新公司法风险防控 

⑴ 新《公司法》给财务人员挖了哪些“坑”？ 

⑵ 新公司法下房地产公司注册资本风险管控实例解析 

3．以数治税下税务监管新形势解析及应对 

⑴ 全面剖析“金四”穿透式监管原理及风险防控 

⑵ 智慧税务到底有多强大？ 

4．二十届三中全会构建房地产发展新模式的财税风险防范及谋划

第二章：土地增值税合规清算演练

一、大数据治税下清算单位如何规划对企业最有利？

应清算项目和可清算项目必须了解哪些新政及筹划应用点？ 

二、收入总额合规管理 

1．土地增值税清算时，收入总额确定应防范哪些风险点？视同销售收入和代收费如何 处理清算时税负最优？ 

【案例】新项目土地成本抵减计税销售额的土地增值税清算收入确认 

⑴ 订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？ 

⑵ 清算收入明显偏低如何规避被税务机关调整风险？ 

⑶ 政府按土地出让协议规定价回购安置房，如何确认清算收入？ 

2．面积误差如何税务处理和土地增值税清算？ 

【案例1】面积误差清算调整 

【案例2】拆迁补偿实例解析 

3．各种返还收入如何规划使土地增值税的税负最优？ 

4．大数据数字化、智能化监管下，税务机关清算审核在收入确认方面主要查哪些内 容？应防范哪些风险点？ 

三、扣除项目合规管理 

1．土地成本管理 

⑴ 如何最优化归集土地成本？共同土地成本在不同项目和同一项目内如何摊销对企业最有利？无票成本如何实现合规扣除？ 

【案例】土地价款不同摊销方法实例解析 

⑵ 拆迁安置费新政解析及风险防范 

【案例1】本地安置和异地安置案例解析 

【案例2】用商品房做返迁房和非商品房做返迁房实例应用 

⑶ 土地成本涉税解析 

① 如：批量土地，分期分批开发，土地成本如何分摊？ 

② 地下无产权建筑物土地成本如何分摊？ 

③ 承接烂尾项目继续开发后销售，土地价款如何扣除？ 

④ 土地使用税可否计入土地成本作为扣除项目？ 

⑤ 取得土地的印花税可否记入土地成本？ 

⑥ 钉子户额外补偿费用如何确认扣除？…… 

2．前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用包括内容及大数据审核重点？填表要点？ 

⑴ 已开票未付款的工程支出可否扣除？ 

⑵ 清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？ 

⑶ 红线外道路、公共设施配套建设如何最优化扣除？ 

⑷ 如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，成本分摊方法中如何有效把握？不同成本分摊方法如何有效结合？ 

【案例1】无产权建筑物如何计算土地增值税 

【案例2】土地出让金不同返还方式案例解析 

【案例3】精装房对土地增值税的影响 

⑸ 实务问题： 

① 建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？ 

② 开发成本凭证或资料不全，清算如何处理？ 

③ 建成后产权属全体业主所有如何确认？ 

④ 分期开发，公共配套设施在清算中如何分？ 

⑤ 红线外政府要求项目产生的成本费用如何确认扣除？ 

⑥ 销售房屋同时赠送如何确认？遮光补偿费能否在土地增值税前扣除？“以地换房” “以房换地”纳税时间何时确定？计税依据如何确定？ 

⑦ 期间费用和开发间接费在土地增值税清算时如何区分？ 

⑧ 土地增值税清算后尾盘销售，土地增值税如何申报？ 

⑨ 清算审核期间转让房地产和清算后转让如何处理扣除项目？ 

⑩ 清算后发生后续成本是否可“二次清算”？……

第三章：土地增值税清算审核合规应对

1．智慧税务以数治税下，税务机关如何借助“税即视”大数据对土增税清算检查？ 

2．税务机关清算中案头审核重点审核哪些关键风险点？常见问题有哪些？ 

3．土地增值税清算小组实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？ 

4．实质审核在清算收入方面重点查哪些事项？ 

5．扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？常见问题有哪些？ 

6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低涉税风险点？

第四章：土地增值税的反避税和税收筹划

1．土地增值税反避税政策解析及风险防范？ 

2．土地增值税筹划应用 

⑴ 如清算主体规划、征管方式应用、交易模式优化、优惠政策利用、项目收入分解、 开发成本和分摊方法筹划、股权转让、代建房、合作建房等筹划实务案例。 

⑵ 架构搭建和组织结构规划在土地增值税筹划方面的应用？ 

第五章：土地增值税清算案例应用

1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现企业主要 涉税风险及企业有效应对策略

第六章：新土地增值税法新变化及应对方略

1．新土地增值税法和现行法规相比，都有哪些新变化？企业应关注哪些利好空间？应防范哪些风险点？ 

2．现有待清算项目如何平稳向新法过渡……

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