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太原楼评☞| 业内视角
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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
10月18日，统计局公布全国1-9月份房地产市场基本情况：
1—9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%！房屋新开工面积56051万平方米，下降22.2%。
1—9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%。
克而瑞数据，9月份TOP100房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比微增0.2%；同比降低37.7%。累计业绩来看，1-9月百强房企实现销售操盘金额同比降低36.6%。
回到太原楼市，2024年上半年整体的表现不错，成交总量回归30万㎡，均价上涨主要是改善新盘成交占比高推动的！
进入下半年，太原楼市活跃的是土地市场，无论是挂牌亩数，还是土地出让金，处于“超额”供给，近两个月集中供应近1000亩用地，但市场销量逐步降低20万㎡！
一：太原城市政策篇
山西省“十七条”
2024年9月省住建厅等7部门联合印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，以17条措施统筹住房存量和增量两个关系，调整优化房地产市场政策。
17条措施主要包括：
取消太原市商品住房限购政策； 取消各类商品住房转让限制年限； 取消普通住宅和非普通住宅标准； 大力支持多子女家庭改善性住房需求； 落实个人住房信贷政策； 加大住房公积金支持力度； 支持开展住房“以旧换新”活动； 积极组织房地产促销活动等。
太原重启城中村
2024年3月，根据国家设立城中村改造专项借款有关部署，农发行山西省分行成立专项工作组，推出支持28个城中村改造的优惠政策。
随后太原市迎来2024年的多个拆迁城改项目，如西流村、新村、狄村、王村、上庄、下庄、大岩村等，当然也有大王村、大村这种大项目等！
山西省一系列政策对于房地产行业发展有促进楼市的稳定，激活城市的城建和城市承载力，同时太原保障房的规模和建设量也是全国较为前列。
二：太原土地市场篇
大规模挂牌200余亩
2024年9月，太原商住类供地转化建面供应65.8万㎡，建面成交18.6万㎡，（商品房去化面积20-30万㎡），供地持续超量太原楼市商品房库存承压。
本月商住类供应4宗用地，累计约为240亩；成交2宗用地！
▲来源|太原楼评
本月亩价444万/亩；楼面价1596元/㎡；成交为环线外为主，如三给碧桂园兑现拿地。
▲来源|太原楼评
太原土地供应活跃增高！大批量城改高容土地供应，建议审慎对待！从土地放量上，城央高容，新城有降容趋势，建议控制成交节奏，避免加高库存。
三：太原商品房市场篇
预售降低成交跌三成
本月共获16张预售证，批售22.3万㎡，住宅21.2万㎡，商业为1.1万㎡。其中央企中海获证较多，交付多为二年后，预售类集中于国央企！
▲来源|太原楼评
商品房市场供应12.6万㎡，成交20.5万㎡；本月商品房均价11897元/㎡，单价环比下跌5.2%，成交量环比跌幅27.7%！
▲来源|太原楼评
量价齐跌降幅三成
商品住宅供应面积11.5万㎡；销售面积19.5万㎡；量价下跌近三成，均价11926元/㎡。
▲来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量51万㎡，预售存量345万㎡，住宅存量去化周期13.2个月；
▲来源|太原楼评
量涨价跌成交集中
公寓/写字楼供应面积0.86万㎡，销售面积0.68万㎡；均价8917元/㎡，成交主力龙城金茂府，另外大宗物业需求旺盛，存在独栋类或整层类物业成交！
▲来源|太原楼评
量稳价跌底商为主
商业供应0.28万㎡，销售0.36万㎡；以环线内住宅底商为主，均价15980元/㎡。
▲来源|太原楼评
四：太原二手房市场
与新房价差超二千
二手房均价8718元/㎡;新房均价11926元/㎡，新房和二手房价差超过2000元，此楼市现象较为异常，交付的准新房房价与新盘价约为八九折，此现象不利于业主。
▲来源|太原楼评
规模和市占基本稳定
太原新房+二手房宏观市场成交套数规模约为3300套，市场需求趋稳。其中三分之二为新房，二手房市占回归到三分之一！
▲来源|太原楼评
结语篇
太原楼市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续扩展，楼市均价由结构调整有所上扬是趋势，下一阶段将会开启改善盘内卷，长期看太原楼市均价仍有下行的压力！
从宏观而言，太原库存量较高，城改土地普遍高容，难以发展高品质住宅，改善盘难以形成如星河湾的市场跳脱型定价体系，造成楼市价格上涨支撑力不足；
其次，太原头部房企拿地不积极，开发节奏放缓，供给相对紧缩，利好于房价稳定；长期看楼市逐步新房和准新房竞争，客群新源不足，强依赖体制内客群支撑。
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作者：张明 图片：来源网络 侵删
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