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太原楼评☞| 业内视角
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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
9月14日，统计局公布全国1-8月份房地产市场基本情况：
2024年1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%！房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%。
新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%。
据中指研究院数据，今年前8月，全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计50.3万套，同比减少约5.5%；累计成交约10.9万套，同比增加约3.1%。
克而瑞数据，今年前8月首次竞拍成交房源平均折价率为31%，“二进宫”成交房源折价率增至37%。前8月法拍房拍次增超三成。
回到山西和太原；全省针对城改进程、保障房、以旧换新等相关房地产政策出现极大的支持，譬如太原配售型保障房规模全国属于领先城市，勇于探索和突破表现。
回到太原楼市，2024年上半年整体的表现均不错，成交总量逐步回归30万㎡，太原楼市的均价上涨主要是改善新盘成交占比较高下推动的！
进入下半年，太原楼市先行活跃的是土地市场，无论是挂牌亩数，还是土地出让金金额，完全处于“超额”供给的表现，8月末，集中供应近500亩城改用地！
一：太原城市政策篇
山西省“十七条”
2024年9月省住建厅等7部门联合印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，以17条措施统筹住房存量和增量两个关系，调整优化房地产市场政策。
17条措施主要包括：取消太原市商品住房限购政策；取消各类商品住房转让限制年限；取消普通住宅和非普通住宅标准；大力支持多子女家庭改善性住房需求；落实个人住房信贷政策；加大住房公积金支持力度；支持开展住房“以旧换新”活动；积极组织房地产促销活动等。
迎泽大街通车
2024年9月11日上午，迎泽大街维修改造竣工通车，“三晋第一街”喜换新颜。
迎泽大街全线节点新建、焕新口袋游园、街角绿地38处，全线共放设54个最佳拍照打卡点。同时迎泽大街通车后和即将通车的地铁1号线共同提升城市出行交通条件！
山西省政策敢于突破是好事，对于房地产行业发展形成更好的营商环境，促进楼市的稳定发展，激活城市的城建和城市承载力，也能扩大城市影响力。
二：太原土地市场篇
超规模挂牌500余亩
2024年8月，太原商住类供地转化建面供应92万㎡，建面成交51万㎡，（远超商品房去化面积25-30万㎡），如此供地持续，太原楼市商品房库存承压。
商住类供应13宗用地，累计约为534亩；成交3宗用地，其中2宗属城投系拿地！
▲来源|太原楼评
本月亩价450万/亩；楼面价1684元/㎡；成交为环线外商住用地为主，如三给板块的碧桂园兑现型拿地。
▲来源|太原楼评
太原商品房土地供应活跃增高！大批量城改高容土地供应，建议审慎对待！从土地放量上，近期土地成交潜在建面极高，建议控制成交节奏，避免加高楼市库存。
三：太原商品房市场篇
预售量跌成交量涨
本月共获22张预售证，批售25.3万㎡，住宅24.3万㎡，商业为1.0万㎡。其中金茂、万科等获证较多，交付多为二年后，预售类集中于国央企，同时现房类也有获证！
▲来源|太原楼评
商品房市场供应29.9万㎡，成交28.4万㎡；本月商品房均价12558元/㎡，单价环比上涨0.69%，成交量环比增幅13.4%！
▲来源|太原楼评
量价齐涨接近30方
商品住宅供应面积28.7万㎡；销售面积27.6万㎡；量价略上涨，均价12621元/㎡。
▲来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量58万㎡，预售存量344万㎡，住宅存量去化周期12.3个月；
▲来源|太原楼评
量涨价跌成交集中
公寓/写字楼供应面积0.62万㎡，销售面积0.53万㎡；均价7117元/㎡，成交主力融恩星光荟，另外值得关注大宗中酒店行业需求旺盛，青睐于独栋类或整层类物业！
▲来源|太原楼评
量稳价跌底商为主
商业供应0.52万㎡，销售0.31万㎡；以环线内住宅底商为主，均价16339元/㎡。
▲来源|太原楼评
四：太原二手房市场
与新房成交价价差增大
二手房均价8851元/㎡;新房均价12621元/㎡，新房和二手房价差幅度扩大，此楼市现象较为奇特，今年交付的二手房房价与购置价的八九折常态化现象。
▲来源|太原楼评
规模和市占基本稳定
太原新房+二手房宏观市场成交套数规模约为3500套，市场需求趋稳。其中三分之二为新房，二手房市占回归到三分之一！
▲来源|太原楼评
结语篇
太原楼市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续扩展，楼市均价由结构调整有所上扬是趋势，下一阶段将会开启改善盘内卷，太原楼市均价仍有下行的趋势！
从宏观而言，太原库存量较高，城改土地普遍高容，难以发展高品质住宅；头部房企拿地也不积极，利好于房价稳定；长期看楼市跌多涨少，强依赖体制内客群支撑。
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作者：张明 图片：来源网络 侵删
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