太原楼评☞ | 业内视角
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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2024年9月24日，央行降准降息，降低首付，逐步普惠到存量房贷，一系列金融相关政策降低了购房的成本，促进楼市的稳定！
2024年9月26日，召开的中央政治局会议强调：
要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。
要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。
要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
对比十年期间相关房地产政策。有几处新提法，如“止跌回稳”“严控增量”等。
回到行业规律：房价稳定先需要成交量的恢复，量增才能实现价稳，所以止跌的首先要实现并非是房价止跌，而是成交量先止跌！
其次，严控增量，这对于过去无序扩张土地供应的发展，实际是提出了潜在的批判，尤其是商品房库存量较大，土地储备量较高的城市，需要控制土地的出让释放！
相对于今年517的政策，其效果主要在一线重点城市，且有效期较短，全国行业看，并未能实现“止跌”效果，房地产行业依旧对全国经济增速有“拖后腿”的状况！
全国看，现阶段房地产政策已经从“严”转“宽”的态度，未来房地产行业相关的政策利好释放依旧是存在的。
这种政策的利好释放，在房地产行业尚未完全实现企稳的数据下，譬如特大城市北上广深的全面解除限购，相关的金融、信贷、税务等利好依旧有调整和优化空间！
目前看降低首付，降低利率均已应有尽有，限购限售以及交易税费等，仍有可能惠及，如房地产的营业税、增值税、契税、个人所得税等减免，房地产税的后延！
与金融、税收宽松不同，对于房地产行业的“土地财政”，预期反而是存在“紧”的可能性，尤其是城投系。
另外对于房地产行业新模式要有所改变，新建项目走向品质化，产品通过革新来化解普通标准项目需求不足和高品质项目供应不足的供需矛盾！
房地产行业可能会在现房销售、公摊、房屋养老金制度问题等方面有局部城市试点，效果不错后全国试行。
楼评君的楼评观点！
观点一：房地产行业融资不再难
从三条红线后，房地产行业的融资其实出现了较大的难度。几经调整，国央企在融资方面优势明显，普通民企往往处于迅速“降负债”后成为巧妇无米！
金融行业也有几次放水，但房地产行业资金进入的门槛依旧在，结合当下的各地楼市“白名单”，房企资金监管到位，项目风险可控，逐步应贷尽贷！
观点二：行业产品革新做好房子
中国大部分城市的城镇化红利基本“强弩之末”，除了合肥、西安、杭州、成都这类新兴产业较多，依旧能实现大量人口迁移，大部分的城市开始进入到需求更新！
也就是服务于老市民换房需求的产品，通过如升层高，增面积，加科技，近零碳等高品质住宅的居住革新，拉动改善住房的需求，促进存量土地的去化！
观点三：万物普涨下的房价企稳
从2019年中美的贸易战、2022年美联储的激进加息，中美两国在经济和贸易领域的摩擦是必然存在的。如今九月份，美联储降息后，中国或将启动放水和通胀预期！
近几天的股市，楼评君也是深有感触，朋友圈也是股民“创富”后提升消费的段子，其背后的逻辑是，收入预期增长，消费升级，随之而来的是物价上涨。
当我们的就业率稳定，居民家庭财富出现了“膨胀”，水电暖粮食基础消费物业的适度上涨后，经济从轻微通缩进入到适度通胀下，房价的上涨也是必然趋势！
故而楼评君认为接下来：万物普涨，通过提升就业待遇的普遍提升，弱化离休待遇增幅，全国薪酬体系在国央企的带动下有新一轮调整预期。
进而大中城市改善住宅的需求激活，全国房地产行业成交量先行上涨，新房和二手房进入到分化的两个通道，新房因品质提升而房价随之上涨！
房地产金融属性减弱，低收入家庭通过配租配售型保障房实现住有所居，多套房地产的业主并不能通过持有房产出租或出售获得较大的红利，其购房驱动为居住品质。
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作者：张明 图片：来源网络 侵删
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