澳洲逾期还贷人数飙升，澳洲50个地区建房最便宜！华人开发商出售墨尔本CBD地块

逾期还款一个月以上的澳洲人数量将很快超过疫情高峰，使数千套房屋面临被迫出售的风险。

穆迪评级警告称，高利率和顽固的通胀继续给家庭带来财务压力，风险最大的是自雇人士、低收入家庭和任何拥有高贷款估值比抵押贷款的人。

该机构发现，以不良和近优质抵押贷款为担保的住房抵押贷款支持证券(RMBS)的违约率，从3月份的4.01%升至6月份的4.23%。这些抵押贷款是“向有不良信用记录的借款人发放的贷款，或贷款人使用替代文件进行评估的贷款”。

相比之下，穆迪评级发现，拖欠至少 30 天的优质住房贷款（30 天以上拖欠率）的比例从 3 月份的 1.72% 小幅上升至 6 月份的 1.73%。

“6 月份季度，非标准和近优质 RMBS 的抵押贷款拖欠率增幅大于优质 RMBS，因为这些交易中，高利率和高通胀环境下财务脆弱的借款人所占比例更高。”

“这一群体包括自雇借款人、低收入房主和高贷款价值比抵押贷款人。”

即便如此，穆迪警告称，优质住房贷款的拖欠率现在也几乎达到了疫情时期的峰值水平。

对于主要银行来说，去年 6 月的贷款拖欠率为 1.65%，今年 6 月达到 2.25%。对于地区性银行而言，2023 年 6 月的贷款违约率为 1.11%，2024 年 6 月则为 1.57%。

穆迪评级表示，过去两年，贷款违约率从历史低位稳步上升，目前已回升至长期平均水平附近。

穆迪评级报告警告称：“我们预计，今年剩余时间里，高利率和生活成本压力将继续对家庭造成压力，从而推高抵押贷款违约率。尽管通货膨胀率从截至 6 月的 12 个月的 3.8% 降至截至 7 月的 3.5%，但仍高于澳大利亚储备银行 2-3% 的目标区间，因此今年的利率仍将维持高位。”

房地产咨询公司Openlot对澳洲五个州五年来的建筑数据进行了分析，找出了目前建房成本最便宜的地区。其中，建房成本最低的在昆州，最高的在维州。

自疫情以来，澳洲的建房成本上涨了57%。

Openlot公司总裁Qi Chen说：“在每个州，最昂贵和最便宜的地区之间，建房成本存在巨大差异。而在全澳，这个差距甚至更大。”

在昆州、新州、维州、南澳和西澳五个州中，建房成本最便宜的是大布里斯班的南莫顿湾群岛（Southern Moreton Bay Islands），成本为230,661澳元；其次是南澳的史密斯菲尔德-伊丽莎白北（Smithfield -Elizabeth North），成本为270,238澳元；令人意外的是新州的格里菲斯（Griffth）也跻身前三，建房成本为276,649澳元。

澳洲新房平均建造成本最高的是维州的尼皮恩角（Point Nepean），那里的建房成本为1,219,221澳元，是昆州南莫顿湾群岛平均建房成本230,661澳元的五倍多。

昆州首府以外地区的建房成本比首府城市高出73,827澳元，其次是西澳要高出30,668澳元。

而其它州，首府以外地区的建房成本则较低。

在新州，悉尼以外地区的建房成本要比悉尼便宜53,452澳元；维州墨尔本以外地区的建房成本，要比墨尔本便宜32,004澳元；南澳阿德莱德以外地区，建房成本要比阿德莱德便宜17,897澳元。

房主们不仅受到价格的影响，而且如果当地允许，他们还会选择在建筑上花更多的钱。

“澳洲人在建造新房时，往往会花费相当于当地独立屋中位价的钱，”他说。

“平均而言，澳洲人通常会将单层住宅的建筑成本设在总房价的40%到50%，而两层住宅的建筑成本则占总房价的50%到60%。

“房主们不仅仅是房价上涨的受害者。他们还主动选择增加支出，部分原因是材料和劳动力成本上涨，其余是因为过去几年房价上涨，使人们愿意在建筑上花费更多，当一个地区的独立屋价格上涨时，人们愿意花更多的钱在那里盖新房。”

据《悉尼晨锋报》报道，新数据公布了可负担性最高的海滨城镇，这些数据表明城市居民可以通过搬迁和从事当地工作来过上更好的生活。

澳洲乡镇地区研究所在周二年发布的《美好生活指南》中比较了各乡镇地区和首府城市每个地方政府区域的房价中位数和当地收入中位数，以及到海岸的距离、到国家公园的距离以及一个地区的经济多样性。

研究发现，在新州海岸，房价最便宜的地区是Richmond Valley，那里的房价中位数为53万澳元，是收入中位数（5.1万澳元）的10.3倍。

这与悉尼北岸的Mosman形成鲜明对比，Mosman也有海滩，但房价是收入的33.6倍，是比例最高的悉尼地区。

在维州海岸，西部的Glenelg Shire价值最高，房价中位数为35万澳元，是收入中位数约 5.5万澳元的6.4倍。

墨尔本最昂贵的地区是Boroondara，是收入的24.3倍，而水滨地区Bayside的房价则是收入的22.6倍。

对于愿意牺牲到达海滩的便利以获得最便宜房价的购房者来说，新州的房价收入比最低的是该州西部的Central Darling Shire，仅为1.6倍，或者是维州西北部的Yarriambiack Shire，达到了4倍。

澳洲乡镇地区研究所首席执行官利兹·里奇（Liz Ritchie）表示，生活成本危机促使城市居民考虑搬到澳洲乡镇地区，同时也希望减少债务、获得更多空间和更多空闲时间。

她说：“如果你能降低生活成本，就能减轻债务负担，那么按理说，你的焦虑也会减少，这将支持更高水平的福祉。”

这项研究是在疫情封锁期间大量城市居民搬到偏远地区以获得更多远程工作空间之后进行的，这一趋势自市中心重新开放以来有所缓解，但并未回到大流行前的水平。

她承认，一些新移民数量激增的乡镇地区正在经历成长的痛苦，但一些社区的管理情况比其他社区要好。“我们知道我们需要人，但我们也知道我们还需要更多的住房用于租赁市场，但除非我们有更多的建筑商和技工，否则我们无法建造这些房屋。”

一些乡镇地区的物价上涨产生了连锁反应。Byron Bay的房价收入比已达到27.5，与悉尼北部海滩的27.6倍相当，远高于Richmond Valley以及南部两个地方政府行政区的10.3倍。

Elders Real Estate Evans Head持牌人布罗迪·阿莱克森 (Brody Aleckson) 警告说，Richmond Valley从海岸的Evans Head一直延伸到Casino，车程45分钟，购房者可以通过Casino或其周边城镇找到更便宜的价格。

他表示，Casino的家庭住宅售价约为60万澳元，而Evans Head的家庭住宅售价约为100万澳元。

阿莱克森说，悠闲的生活方式以及当地的学校和Evans Head的海滩对城市居民很有吸引力。

“节奏是一件大事，你不会觉得自己必须走得那么快，海滩是一个巨大的吸引力，你可以找到一片属于自己的僻静天堂。我们很幸运能够来到Northern Rivers，这是世界上非常美好的一部分。”

在维州西部Glenelg Shire的Portland，Portland海景房地产总监艾伦·巴雷特(Allan Barrett)表示，虽然自疫情大流行以来房价上涨，但该地区的价格仍然相当实惠。

巴雷特说，由于Port of Portland和Portland铝冶炼厂的工人轮班工作，当地工资相对较高。

他说，一些当地人和一些墨尔本或外地买家现在正在购房，但与封锁期间相比，市场已经变得安静一些。

巴雷特最近挂了一套四居室的砖砌房屋，售价为39.5万澳元，但他表示，较新的建筑可能要花费约60万澳元，而高层住宅则至少要花费70万至80万澳元。

但他表示，入门级住宅的售价可能低于35万澳元。

RealCommercial网站9月17日报道，墨尔本CBD一块空地在闲置两年后，以6500万澳元的价格被挂牌出售。

这块空地位于Lonsdale St 600号，是前Lonsdale Court大楼的所在地。

该建筑于 2022年被拆除，为建造一座40层高的办公大楼让路。但两年过去了，新大楼的建设 工作尚未开始。该地块处在King St的拐角处，与另一块空地相对。

对面的空地曾是Goldfingers脱 衣舞俱乐部的所在地，已闲置许久，按照墨尔本市的规定将改建为公共空间。

据RealCommercial称，Lonsdale St 600号的地块由华人开发商Andy Zhang的公司 V-Leader拥有，该公司于2018年和2019年以约5200万澳元的价格购得。

Zhang在2020年获得了在该地块上开发酒店的初步许可，但后来计划改为建造商业 办公楼，并于2022年获得重新批准。

根据该公司官网，这个项目价值约5.74亿澳元，将为增加24,400平方米的A级办公 空间，并被称为“响应太阳能”和“亲自然（biophilic）设计的典范”。

该地块目前由Cushman & Wakefield负责出售，其中包括获批的总计45,000平方米 可开发楼面面积。

该地块处于首府城市覆盖区（Capital City overlay），允许开发为办公大楼，或 者重新规划为豪华住宅、酒店或建租（build-to-rent）高楼。

Cushman & Wakefield的Leon Ma表示，V-Leader出售该地是为了“重新调整其投资组合”。

由于已经完成了所有拆迁工作和考察研究，下一任业主在抓住这一难得的 机会后可以迅速推进建设。

“这将吸引本地和国际买家的兴趣，”Ma补充道，“这是墨尔本仅剩的几块转角地块 之一。”

 2021年，当时的副市长Nicholas Reece曾将King St和Lonsdale St的交汇处称 为“邪恶交叉路口”，当时该地区正处于大规模改造的早期阶段。然而，疫情导致了一系列建筑行业问题，加上房地产税收的变化和利率的飙升，情 况更加复杂。

在该地块对面，Hickory公司计划在曾经的Goldfingers脱衣舞俱乐部所在地 （Kilkenny酒店后面）建造一座21层高的大楼，但该计划也陷入停顿。

根据墨尔本 市的法律，该地块在今年6月重新开始改造成公共空间，这是时任市长Sally Cap针 对“僵尸地块”所推出的举措。