这两年房地产行业进入了深度调整周期，无论是腰部以下企业还是头部企业都受到了很大的冲击。
就连万科这样一直经营稳健的企业都受到了很大的影响。
它几乎跟中国的房地产行业共同成长，见证了中国房地产行业的起起落落。自1984年成立到现在，万科已经走过了40年的时间。四十年的风雨，万科见过大风大浪，但每次遇到困难的时候，他们都比别人更有远见，能够做出正确的决策，所以能够一次又一次的穿越周期。但自2021年开始，房地产行业受到了前所未有的冲击，万科也不能幸免。只不过凭借着稳健的经营策略以及充足的现金流，万科勉强扛过了两年时间。但在楼市持续承压的背景下，万科也面临着前所未有的压力。比如根据万科公布的财报数据，2024年前三季度，万科营业收入2198.94亿元，同比下降24.25%，跟2022年同期相比，更是下降了34.8%。最关键是，2024年前三季度万科归母净利润-140.47亿元，同比下降220.96%。此外，万科经营活动产生的现金流净额是-48.47亿元，同比下降-2159.99%。与之形成相反的是，包括应收票据、应收账款、短期借款却大幅增长。受经营持续下行影响，万科一直引以为傲的现金流也受到了很大的冲击。截至2024年9月末，万科的货币现金是797.45亿元，同比下降23%。跟2022年末的1,372亿元相比更是下降了41.8%。要知道截至2024年9月末，万科的负债总额仍然达到9828.21亿元，这个负债规模虽然比不上恒大，但整体还是有一定压力。尤其是进入2024年以来，万科售卖资产的步伐明显加快。1~9月份万科推动大宗资产交易签约金额高达232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。在出售的这些项目当中，其中就包括万科的深圳湾总部地块。面对当前这种困境，很多人都说万科可能会步恒大的后尘。但万科依然凭借自己过硬的操盘实力扛过了一波又一波压力，至今并没有明显的债务违约。对于包括万科在内的房地产企业，这两年确实极度黑暗，谁也不知道能不能看到明天的太阳。但对于整个房地产行业来说，现在或许正处于黎明前夕，熬一下或许就能够缓过来了。这几年在整体楼市表现不好的情况下，很多企业都放缓了拿地的步伐，甚至寻求把手中的土地转让出去。但进入2024年以来，万科却有一个举动让人看不懂。他们一边到处卖卖卖回血，另一边却在悄悄的购入多块土地。11日当天，成都拍卖了两块地块，最终都以底价成交，共计成交金额6.23亿元。其中有一块地是被万科拿下的，这块地位于成都新都区廖家湾，万科以3.39亿底价拿下。实际上这并不是万科第一次拿地，进入2024年以来，万科已经累计多次拿地。其中1月份拿下银川金凤区5.5万平米地块，昆明官渡区5.2万平米地块，以及贵阳观山区2.7万平米地块，三块土地合计权益价9.3亿。4月份，万科又以4.86亿总价拿下了沈阳的两宗地块。7月份，万科参股35%的联合体拿下上海一宗地块，权益地价10.84亿。9月份，万科与杭州地铁组成的联合体以14.5亿拿下了西湖一宗地块。10月份，万科一家合作公司又以3,792万元拍下了青岛一宗地块。综合以上这些土地拍卖，2024年前10个月，万科至少花了60亿用在买地上面。当前万科面临很大的困境，偿债压力也比较大，为什么他们还买地扩张，到底出于什么样的考虑？从公开资料来看，前10个月房地产的成交额，成交面积仍然持续下降。另外，全国很多城市的房价仍然继续下探，这说明楼市还没有到达真正的底部。面对楼市这种不确定因素，未来到底会有什么样的风险，一切都是未知数。正因为出于这些担忧，很多企业都明显收缩步伐，不敢盲目拿地，即便是央企等一些头部开发商也放缓了拿地的步伐。但为什么面临偿债压力的万科，还要拿出一大笔钱来囤地呢？我们只能说万科在下一盘局，认定未来楼市会复苏，所以未雨绸缪提前布局在2023年10月份，郁亮曾经表示过“市场短期承压力，长期要有信心”面对市场“房产过剩论”，郁亮认为主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均，大城市被小城市平均。郁亮认为楼市还有空间，只不过住房市场需求将从“有没有”的阶段走向“好不好”的阶段。对此郁亮对未来房地产的发展仍然充满信心，他觉得房地产没有过剩，向上修复动能已经产生。基于这种判断，万科在当前这种特殊环境之下仍然购入多宗地块，其实也可以理解。而且购入这些地块对于万科来说其实也没有增加太大的压力。一方面是这些地块主要位于二线以及一线这些人口净流入比较多的大城市，土地溢价空间仍然存在。另一方面虽然当前万科面临的经营压力比较大，但他们手头握有的现金仍然比较可观。另外万科购买这些地块大多都是以底价成交，成本相对比较低，如果未来楼市回暖了，这些地价带来的回报就相当可观。万科买地的行为其实也向市场释放了一个积极的信号，楼市或许正在触底反弹，房价正在止跌回稳。过去一段时间，在楼市各种利好政策刺激之下，一线城市的楼市开始慢慢回暖。比如10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创19个月以来新高；另外新房网签的环比增长也高达50.1%。10月份，上海全市共成交二手房2.2万套，环比增长63%，同比增长68%。10月份，深圳全市预售新房共成交4675套，环比增长99.5%，同比增长43.3%。10月份，广州全市一手房网签10418套，二手房网签13188套，均创年内新高；其中一手住宅认购量8597套，环比增长58%。可以明显看出一线城市10月份的成交量反弹非常明显。此外包括新一线城市以及一些强二线城市成交量也出现了明显的回弹。这两年因为楼市表现不好，土地市场表现相当冰冷，各地的土地出让金迅速下降。今年1~9月份，全国的土地成交额只有2.3万亿左右，跟2021年巅峰时期相比，少了一大半。不过最近一段时间在各种利好消息刺激之下，土地市场正有回暖的迹象。比如近日深圳前海就拍卖了一块地，这次有4家房地产参与。最后经过44轮竞价之后，天健地产以14.35亿拿下这宗地块，比起拍价多做了2.03亿，溢价率约16.5%。但是在10月份，杭州同样也拍卖了一宗地块，经过77轮竞价之后，最终绿城中国以34.2亿拿下，溢价28.55%，成交楼面价高达50717元/平米，刷新了杭州住宅用地楼面价的记录。但对于开发商来说，那就不一样了，所谓春江水暖鸭先知。这些开发商在楼市摸爬滚打多年，对市场的了解远超大家，对市场的判断精准度远超大家。所以他们以较大幅度溢价买地，并不是小儿科，肯定是为未来楼市的反弹做准备。正如郁亮所说那样，房地产并没有过剩，向上修复动能已经产生。而郁亮之所以有这样的判断，因为楼市仍然有很大的发展空间。很多人都说目前我国的楼市已经饱和了，没有发展空间了。这点我相信很多人都认可，但这种饱和是动态饱以及相对饱和，并不是绝对的饱和。一方面是目前我国仍有大量的人群没有商品房，至于这部分人群是多少没有具体的统计数据，但保守估计不会低于6亿人。对于当前中国楼市，很多人总喜欢拿上世纪90年代的日本来对比。但目前我国的情况跟90年的日本完全不一样，最大的一个差别就是我国城镇化率仍然有较大空间。按常住人口来计算，2023年我国的城镇化率大约是66.16%，跟发达国家75%以上仍有一定的差距。但如果按照户籍人口来计算，截至2023年，我国户籍人口城镇化率只有48.3%。虽然这里面有部分人是舍不得农村那个土地，所以不愿意迁移户口，但实际的户籍人口城镇化率估计也不会超过50%。当前我国正在推动一场大的户籍改革，未来将逐步取消以户籍地为标准提供服务，而是以常住地为标准提供公共服务。在这种改革之下，除了少数一线城市之外，各地会完全放开户籍限制，户籍是跟着常住地走的。这势必会引起人口在全国各地流动，这又会释放出一部分购房需求。过去几十年，我国楼市百花齐放，开发商多如牛毛，但经过这两年的深度调整之后，很多开发商都倒下了。未来真正能够活下来的一定是一些有实力的头部开发商。大量的中小开发商被淘汰出市场之后，他们释放出来的市场份额肯定会被头部开发商拿下。这意味着未来头部开发商的竞争力反而会越来越强，机会越来越多。如果未来经济反弹，居民收入跟着反弹了，楼市迟早也会回暖的。而且从经济周期的角度来看，任何一个周期都会有触底反弹的时候，这是规律。另外按照中国经济自身的发展情况以及韧性来看，未来1~2年中国经济迟早会反弹。基于这种市场需求判断，行业变革的判断，以及经济周期的判断，所以开发商现在拿地其实是有着长期的考虑。这种做法其实也向市场释放了一个信号，经济调整已经差不多了，迟早会触底反弹的。
