大家有没有发现？一线城市的楼市已经开始慢慢回暖了。
根据深圳有关部门公布的最新数据，截至10月26日，深圳市10月份新房认购量已达10030套，合计102.93万平方米，创近年来新高。另外，10月1日至26日，深圳一手房成交量为2843套，较9月的1686套增长了68.62%。在9月份之前，很多二手房的议价空间在10%~20%之间，而如今很多业主议价空间都缩到5%以内，甚至有一些业主取消挂牌了。另外截至10月27日，上海二手房成交量达到21130套，是年内成交量第二多的月份。
截至10月26日，北京的二手房成交量已突破2万套大关，创最近几个月的新高。而且从10月份前几周的成交量来看，北京每周的成交量一直呈上涨趋势，10月份前四周的网签量分别是1116套、3735套、4497套、4683套。截至到10月25日， 广州市一手住宅网签7799套、和9月份相比环比增长51.02%。另外还有众多一线城市的楼市成交量也有了明显的回升。楼市恢复了，跟楼市有关的上下游产业链才能够跟着反弹，这对于带动经济的增长，提供更多的就业机会都是有很大帮助的。随着楼市的反弹，市场对土地的需求量会相应的增加，未来各地的土地财政收入有可能会恢复，这对于缓解地方财政压力会有很大的帮助。过去几十年，我国楼市迅猛发展带动了一批又一批的暴富群体。每一次棚户区改造或者城中区改造都诞生了一大批百万富翁，千万富翁。只不过最近两年在楼市哑火之后，很多城市的拆迁戛然而止。如今随着楼市逐渐回暖，拆迁或许会逐渐重新回到正常的轨道。前段时间国家有关部门特别针对楼市出台了一系列政策。未来几年我国将会通过货币化安置的方式重点改造100万套城中村的房子。前几年很多城市的城中村拆迁都是由政府引导，然后由开发商负责拆迁，负责赔偿，负责安置，负责发放过渡金。货币化安置是由地方政府直接主导，实施的主体大概率是一些城投平台，或者是一些头部的开发商。跟之前拆迁之后开发商把房子建成了居民再回迁有所不同，货币化安置是直接一次性给赔偿金。比如一套农民房，按市场价评估值1,000万，那就直接将1,000万的现金打到在产权人的账户上。拆迁户拿到钱之后，大家就不用关心房子会不会拆，新的房子能不能建起来，能不能回迁的问题。拿到钱之后大家可以自由发挥，想买房就买房，想去哪买房就去哪买房，不想买房把钱存入银行也可以。这种货币化安置没有后顾之忧，我估计很多人都会欣然接受。所以不出意外，未来几年国内会诞生一大批百万富豪，千万富豪，尤其是对于一线城市和新一线城市来说，拆一套房赔偿金可是非常多的。拿到丰厚的赔偿金之后，很多产权人估计都会进入楼市购买新的商品房，这就会带动楼市新的增长。这种货币化安置将会起到很好的杠杆作用，一旦楼市的信心恢复了，说不定未来又会出现新一轮的火热。不过一旦错过了这次暴富的机会，以后想再出现估计就很难了。当前我国楼市到底有没有饱和？很多人都说饱和了，但也有很多人都说没饱和。在我看来，目前我国的楼市并没有完全饱和，只是慢慢的从增量市场转入存量市场。判断楼市有没有饱和，不是凭心情，而是要看客观的供需数据。至于目前我国有多少套商品房，我们没有看到具体的数据，但从统计局公布的历年新建商品房销售面积以及人均住房面积来推算。如果按照户均2.6人来计算，存量商品房大概够8亿人左右居住。这意味着全国还有6亿人左右并不是住在商品房里面的，这里面扣除一些老人之后，剩余的其他人都是购房的潜在人群。另外住在商品房里面的这些人，有很多人名下也没有商品房（因为很多人都是跟家人一起住），他们同样有购买商品房的潜在需求。一个是改善型住房，以前很多人都是买小房子或者老旧小区的房子，他们就有改善住房的需求。另一方面是中国其实比较特殊，很多人都是在城市里面工作，但父母可能在老家，所以有很多家庭都有购买两套房的需求。一个是房子的继承问题，随着一些老人去世，他们留下的房子会被后人继承。另一个是目前每年新建的商品房数量仍然很庞大，市场存量商品房会越来越多。再一个是我国人口正逐年下降，未来潜在的刚需人群会逐年减少。最后一个是，当房子供需达到一个平衡点之后，房价很难出现明显上涨，这时候投资客会远离住房，这会导致房子的投资需求下降。综合以上这4点因素，我觉得一旦未来楼市达到一个平衡点之后，楼市的开发会逐渐放缓。到时开发商拿地的积极性会下降，对应的拆迁频率会明显减少，不可能出现大拆大建的情况。一直以来楼市都是我国的支柱产业，包括建筑业，家具，家电，水泥，钢筋，机械，装修，设计，监理等很多行业对楼市都有严重的依赖度。巅峰时期，楼市占GDP的比重至少达到8%以上，个别城市甚至有可能达到20%以上。但这种过度依赖楼市的经济结构潜在的隐患是非常大的。因为楼市本身就存在很多不确定性，一旦楼市萎靡了，对各地的经济会产生非常大的影响。比如最近两年大家之所以感觉生意难做，其实楼市就是很关键的一个因素，因为楼市不行了，很多产业也跟着倒下了。对于经济过分依赖楼市的这种情况，其实国家早就意识到问题。前几年国家其实也有意减少经济对楼市的依赖，并试图通过产业转型来寻找替代的方案，包括新能源汽车、数字产业都被当做替代楼市的潜在方案。只不过楼市对各地经济的影响已经根深蒂固，短期内无法改变，一旦楼市萎靡了，很多行业都会受到很大的影响。最后迫于无奈，国家只能重新提振楼市，毕竟相比转型而言，当前更重要的任务是要保增长，保民生，保就业。所以我们看到最近一年时间，关于楼市的各种利好政策持续出台。前面我也提到了，从长期来看，楼市进入饱和状态之后，不可能有太大的增长空间，把经济的增长寄托在楼市身上，那是相当危险的。如果这一次楼市能够缓过过来，我估计国家会进一步加大对产业的调整，培育新的增长点，尽可能减少对楼市的依赖，否则未来再来一次楼市萎靡那后果是不堪设想的。所以在这次大刺激之后，我估计未来不会有类似这样的史诗级政策出来了。这里面除了保增长之外，其实有一个很关键的出发点，就是化解地方的债务。这种举债发发展在经济迅猛增长，财政收入快速增长，尤其是土地财政比较可观的背景下看不出什么问题。比如在2021年，我国国有土地出让收入还达到8.7万亿，到了2023年下降到5.8万亿。而2020年1~9月份全国国有土地出让收入只有2.33万多亿。相当于短短几年时间，国有土地出让收入就减少了5万多亿，这直接导致各地方的财政压力迅速增加。随之而来的是各地的债务偿还压力比较大，因为前几年的债务这几年到了集中偿还的节点。对此国家也在想尽各种办法去化解地方的债务，比如通过引入战略投资，比如跟银行协商延期还债务，比如发行专项债置换地方债务等等。但这些措施终究都只是隔靴搔痒，解决了短期问题，解决不了根本性问题。想要解决债务问题，根本措施还是要想方设法提高地方政府的财政收入。那如何在短期内提高政府财政收入呢？楼市被寄予了厚望。一旦楼市恢复了，土地成交活跃度提升了，各地就可以通过出让土地获得可观的财政收入，然后用于偿还债务。所以现在各种利好楼市的政策出台，不仅仅是为了提振楼市，更是为了化解地方的债务着想。一旦未来各地方的债务得到化解了，楼市的政策会不会收紧？我觉得这是大概率的事情。从长远来看，国家不会允许楼市狂奔的，因为这种泡沫风险太大了。对我国来说，让楼市维持在一个相对平衡的状态，也就是每年新增的住房跟市场的需求保持平衡，这才是长期之策。而我国拥有庞大的存量房以及人口下降注定了未来这个平衡点的需求量不会太大。也就是说未来楼市的发展空间只会越来越小，拆迁的频率只会越来越低，想通过拆迁暴富的机会越来越渺茫。综合各种因素之后，这一次货币化安置带来的造富或许是最后一次暴富的机会，以后估计不会再有了。
