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有土斯有财还是在给税局打工？
有出租房产的纳税人请看过来！
你有出租房产吗?
中国人常说，有土斯有财。因此在加的华人非常喜欢投资于房地产。投资方式除了转手出售房产外，最常见的做法就是将其出租。近年来短期租赁 （short-term rental） 在网上平台上的挂牌数迅速扩张。数据显示， 自2020年以来， 此趋势仍在持续增长。目前， BC省短期租赁市场已达到历史最高水平， 有数千个长期租赁 （long-term rental） 住房单位逐渐转移到了短期租赁市场。这导致BC省面临住房危机，可负担住房和长期租赁房屋的短缺。
有鉴于此，BC省政府于2023年10月16日发布新闻关于正式推出新法案 “B.C. 省短期租赁住宿法（B.C.'s Short-Term Rental Accommodations Act）” ， 将采取措施规范迅速扩张的短期租赁市场。新引入的立法的核心是要给予地方政府更强大的工具来执行短期租赁法规， 并将短期租赁房源转变为长期居所， 以及建立省级角色去监管短期租赁市场。法案将通过四个阶段式的分段， 在两年内分别生效新法案的条款。
第一阶段 — 提高罚款和营业执照的发放
（自2023年10月26日生效）
省政府为了加强地方政府执行短期租赁的管控， 将区域地方法规可设定的最高罚款从 $2,000加元增加至 $50,000加元， 以及区域地方政府可将每项违规行为的最高罚款从$1,000加元提高至每次违规每天 $3,000加元。并且区域地方政府将能够像市政府一样发放短期租赁营业执照的权力， 从而进一步的管控短期租赁市场。
第二阶段 — 省级主要住所要求和营业执照的要求
（2024年5月1日）
从本月1日起， BC省将实施一个省级主要住所要求 （provincial principal residence requirement）， 将短期租赁限制为：经营者仅可在其主要住所， 加上一套次要套房 （secondary suite） 或附属住宅单 （accessory dwelling unit）， 比如后巷屋或者后园套间， 提供短租租赁。
此外，从2024年5月1日起， 对于之前有的一些不符合规定的房屋使用的保护条款将不再适用于短期租赁，并且地方政府要求短期租赁经营者持有营业执照才能运营。在地方政府要求的地区， 短期租赁经营者需在其短期出租信息中展示有效的营业执照号码。
第三阶段 — 数据共享
（2024年夏季）
在今年夏季， 短期租赁平台上的挂牌短租需要将短期租赁信息和从地方政府取得的营业执照号码共享给BC省政府， 然后由BC省政府分享给地方政府进行管控短期租赁平台上的挂牌短租是否合规。如在地方政府要求的地区里有房源信息没有包含有效的营业执照号码， 短期租赁平台必须在地方政府的要求下将该房源信息移除。
第四阶段 — 建立省级监管系统
（2024年底）
在2024年年底省政府将建立短期租赁登记系统 （short-term rental registry）， 需要所有短期租赁经营者对其的短租物业进行登记， 并在出租的房源信息中包含一个省级注册号码（provincial registration number）。短期租赁平台也被要求验证房源信息中的注册号码， 核对省级注册数据库中的信息。短期租赁平台也会移除没有有效注册号码的房源。这将有助于确保短期租赁的经营者和平台都遵守新法案的规定， 并为地方政府和省政府提供必要的信息， 以便政府进行跟进和管控。
除了需要遵循短租政策，申请相应执照外，另外一个需要重视的便是出租房产相关的税务规定!
我们在申报个人税时，需要申报每套出租物业在上一个自然年度中的总租金收入以及相关的出租费用，并以最终的净租金收入进行上税。对于出租费用的定义，并不是所有支付的费用都可以在当年抵扣。有一些类别的费用需要归入资本进行分年折旧（资本成本抵扣Capital Cost Allowance, 简称CCA)。那么我们应该如何决定产生的费用该如何抵扣？是在当年一次性扣除，还是归入资本进行逐年摊销？
出租房产相关的税务规定:
一般来说，这笔费用如果是每年都重复发生的，应在当年全额抵扣。一些常见的确定性租赁费用包括：房屋保险，贷款利息，中介管理费，大楼物业管理费，地税，为租客支付的水电气费等。这些费用可以在当年计算净租金收入时直接扣除。需要特别注意的是，只有贷款的利息部分可以作为出租费用抵扣，归还贷款本金的部分不可作为费用申报。如果出租期间存在提前还款的情况，需要在剩余的原始贷款期限中逐年扣除。举个例子，如果您的按揭期限是2020年至2025年，在2023年您为了降低利息的支出而提前还款，产生的罚金可平均分摊并抵扣于2023至2025年度的租金收入。
房屋的维修和保养费用也可抵扣租金收入。但是，这一类别的费用有的可以在当年全额抵扣，而有的只能归入资本进行分年折旧（CCA）。CCA是基于租赁财产的属性类别、年折旧率和财产成本来计算的。每个属性类别都有一个特定的年折旧率，用于计算每年可以申报的CCA金额。CCA将在确定性租赁费用扣除后再进行抵扣，需要注意的是，CCA最多只能使净租金收入抵扣至零，而不能产生或是增加租金亏损。当年未抵扣完的CCA可以累积至未来年度使用。
维修和保养应被归为当期费用
或者归入资本费用有以下几条标准：
1）它的支出是否能够提供持久的利益？
如果它能够为出租房屋提供持久的利益，那么它将归入资本费用。例如，在空旷的出租屋前院修建一堵防护围墙，它将被归为资本费用。如果只是在原有防护墙上进行修整，它是当期费用。
2）它的支出是为了维护还是改善租赁财产的原有条件？
如果它是为了使其恢复到原本可使用的状态，那么它是当期费用。但如果它使其超出原有的使用条件，例如拆除出租屋的地毯并换上了木地板，那么它属于资本费用。
3）它是更换房屋中的单独资产还是替换其中一个部件？
购买或是替换冰箱家具等费用属于资本费用，因为它们是出租物业中单独的资产。更换灯泡，水龙头，电线等属于当期费用，因为它们是出租屋本身的一部分，并且是经常性费用。
4）这笔费用的金额是多少？
当上述几条标准都无法给予判断时，可以把这笔维修费用与这项资产本身的价值进行对比。一般来说，如果维修费用相较于资产本身具有相当大的价值时，它属于资本费用。
5）它的支出是为了出售房产吗？
如果它是为了提高出租屋的出售条件而进行的维修，此类费用被视为资本支出。
上述的几条标准可用于判断大部分的费用类别。如果有些费用难以决定，还是需要以实际情况进行考虑。
另外一个经常被忽略的税务问题:
除了需要考虑在申报租金收入时的费用抵扣方面，另外一个经常被出租物业持有人忽略的税务问题就是，如果您是做短期住宿提供者（short-term rental provider），那么您需要向客人（即房客）收取并给政府缴纳客房费用的税，包括联邦政府的GST税，省政府的PST税，以及市镇或区域的MRDT税，就像我们平时去商店买东西一样，结账时候商家会在账单上加收GST和PST一样。下面我们会就这几类税收做一个简单的介绍。
联邦政府GST税
联邦政府有5%商品及服务税（GST）。如果在一个季度里收入超过 $30,000，那么短租提供者就必须申请GST账户，对客人进行收取并向政府缴纳GST税金。如果连续的4个季度，年收入总和都没有超过 $30,000，那么政府不强制要求短租提供者开GST账户，并且就相关的GST账户做申报和缴纳GST税金，但你也可以选择进行自愿披露去申请GST账户。需要注意的是，如果你是属于不被强制要求开GST账户的短租提供者，那么你也不能跟房客收取GST。那种即跟客人收取GST，而又不把GST交给政府的行为，属于违法行为。
省政府PST税
联邦政府有5%商品及服务税（GST）。如果在一个季度里收入超过 $30,000，那么短租提供者就必须申请GST账户，对客人进行收取并向政府缴纳GST税金。如果连续的4个季度，年收入总和都没有超过 $30,000，那么政府不强制要求短租提供者开GST账户，并且就相关的GST账户做申报和缴纳GST税金，但你也可以选择进行自愿披露去申请GST账户。需要注意的是，如果你是属于不被强制要求开GST账户的短租提供者，那么你也不能跟房客收取GST。那种即跟客人收取GST，而又不把GST交给政府的行为，属于违法行为。
城市和地区税MRDT
除了联邦政府的GST外，在BC省，短期住宿提供者还必须收取并缴纳省级销售税（PST） 和由市镇和区对其辖区内的短期住宿征收的一项城市和地区税 （Municipal and Regional District Tax，简称MRDT）。短期住宿的省级销售税率是8%。MRDT 税率因市镇和区而异，最高不超过3%。在大温地区里，北温，温哥华，列治文， 和素里都是3%的MRDT税率；本拿比和兰里收2%，而西温和高贵林是不用收MRDT税的。根据一些公开信息显示，市镇和区政府会利用 MRDT 收入，来资助当地旅游营销和发展项目。
按照规定，BC省内的短期住宿提供者必须要在省内注册PST账户，并代省政府收取 PST。如果短租提供者在实施该税的市镇或区域内运营，他们也必须注册 MRDT账户。除非短租提供者不在网上平台（如Airbnb，Booking.com）出售短期出租，并且在过去12个月里的住宿总收入不超过 $2,500，以及在未来的12个月里也预计不会超过$2,500， 那么这种情况下的短租提供者就不需要注册MRDT。又或者，短租提供者给同一个租客提供住宿连续的超过27天，这种情况下也可以不收MRDT（因为MRDT只适用于短期住宿少于27天）。但无论哪种情况，PST账户是必须要注册的。
短期住宿申报:
短期住宿提供者必须定期地给BC省政府提交PST 和 MRDT 申报表（每月，每季度，每半年，或每年度申报一次），申报频率取决于短租提供者的年度总收入：如果在一年内收取的PST不到 $3,000 （也就是，住宿年总收入不到$37,500）的短租提供者，可以选择季度，或半年， 或年度申报；如果收取的PST在$3,000至$6,000之间，只能选择季度或半年度申报；$6,000至$12,000之间只能选择月，或季度申报；如果收取的PST会超过$12,000的短租提供者， 则需要进行每月申报。
PST 和 MRDT 申报可以使用 eTaxBC 系统进行电子申报。短租提供者必须在报告期截止日的下一个月内进行申报和缴纳应纳税款。未能按时申报或缴纳应纳税款会导致罚款和利息。罚款取决于严重性，会在欠税总金额 （PST和MRDT相加）的 10% 至100%之间。利息是欠款最优惠利率加3%， 按月算复利。
根据我们的了解，个别网上平台会帮短租提供者代缴 PST和MRDT给BC省政府。在这种情形下，短租提供者就无需单独开自己的PST和MRDT账户，也不需要进行单独的申报和缴税工作。所以如果您是短租提供者，务必要跟平台方确认是否会代缴PST和MRDT，以免有遗漏而被政府罚款。
切记谨慎制定财富规划
内容 | Winky
指导 | 唐唐
编辑 | 联华金融服务集团
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