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房产税减免秘笈：第45(2)条款详解
在之前的文章中，我们探讨了加拿大《所得税法》当中“主要住所税务豁免“（Principal Residence Exemption）的税收优惠政策。根据此税务政策，在符合特定的条件下，当纳税人出售或视同出售其视为“主要住所” (Principal Residence) 时，所获得的资本收益（Capital Gain）可完全或部分免税。如果“主要住所”在某些年份未能满足“通常居住原则”的要求，税法也有通过运用第45(2)或45(3)条款的选项，把物业指定为那些年份的“主要住所”。
税法的第45(2) 条款对于纳税人尤为重要，该条款允许纳税人将“主要住所“更改为”出租或商业房产” (income producing property) ，并推迟资本收益的实现。这意味着，你在改变房产用途时无需跟税务局申报任何资本收益。今天这篇文章将解释关于税法第45(2)条款的运用，要求，以及对纳税人的影响。
使用《所得税法》第45(2)条款:
通常，当纳税人将“主要住所”全部更改为“出租或商业房产”时，根据税法规定，会被以公允市场价值 (fair market value) 视同处置该物业，从而导致资本收益或损失的实现（在视同处置中实现的任何收益，如符合条件，依旧可以通过“主要住所税务豁免”来减少或减免增值税）。然而，第45(2)条款提供了一种机制来推迟这种视同处置，从而延迟实现原本的资本收益或损失。也就是说，你在改变用途的当年无需跟税务局申报任何资本收益。
要做出此45(2)条款的选择（Election under subsection 45(2)），你需要签署一份信函并附在房产用途发生变更的当年的所得税表交至加拿大税务局，信函中需要描述该房产并说明你希望使用《所得税法》第45(2)条款。
这份信函是通知加拿大税务局关于房屋用途的变更，以及纳税人打算推迟资本收益的实现。尽管资本收益被推迟，纳税人仍必须保存从该物业获得的任何租金收入和支出的详细记录，并且每年需要进行租金或商业收入的申报。需要注意的是对于受第45(2)条款覆盖的纳税年度，纳税人不能在该物业上申报房屋的折旧扣除（CCA, Capital Cost Allowance）。
如果纳税人之后想撤销此选择，将被视为在撤销当年的第一天（即1月1日）以公允市场价值视同处置并重新购入该物业。如果纳税人申报了房屋的CCA，45(2)选择将会在申报CCA当年的第一天被撤销。
有效期间内须满足的条件！
一个房产在第45(2)条款选择的有效期间内，纳税人可以将该房产指定为你的主要居所，最长可达四年，即使你不将该房产作为主要居所（只作为出租或商业用途）。但是，在这四年中，你必须满足以下所有条件：
你没有指定任何其它房产作为你的主要居所。
你是加拿大税务居民或被视为加拿大税务居民。
无限期延长四年的条件！
如果除了上述条件之外还满足以下所有条件，则可以无限期延长四年的限制：
你的雇主，或你配偶的雇主要求你住在主要居所地以外的地方。
你和你配偶与雇主没有亲属关系。
当你或你配偶仍在同一个雇主工作时，或在雇佣关系结束的次年年底之前，或你在雇佣关系期间去世时，你返回原来的居所。
你的原居所比你的临时居所距离你的新工作地点至少要远40公里（以最短公共路线计算）。
在房市良好时，即使房产是在出租，未在该物业居住，纳税人仍可以选择多指定四年为自己的主要住所。这样，纳税人可以在这出租的四年期间使用“主要住所税务豁免”来全部或部分免税，从而降低资本收益。
需要注意
纳税人在任何特定年度内不可以指定多于一处物业为主要住所，例如，纳税人在同一年内通过第45(2)条款选择指定一处物业为主要住所，同时想通过通常居住在另一处物业而指定另一处物业为主要住所，这是不被允许的。
第45(2)条款通过允许纳税人推迟资本收益税收，给纳税人提供了灵活性和潜在的税收优惠，是纳税人将主要住所转换为出租或商用物业的重要工具之一。理解和有效利用第45(2) 条款可以使纳税人更有效地规划未来的税务负担。纳税人也必须注意时间限制，提交选举的截止日期，并确保遵守所有法规要求，以避免处罚或意外的税务负担。
如果纳税人已将物业的用途完全从“出租或商用”变更为“主要住所”（且未曾选择使用过第45(2)条款），那么，会被视同以公允市场价值处置该物业（土地和建筑物），并立即以相同金额重新购入。此视同处置可能会导致应税资本收益。纳税人可通过所得税法第45(3)条款的使用，推迟实现资本收益。我们会在下一篇文章中会详细解释第45(3) 条款的运用。
切记谨慎制定投资策略
Income and taxes
内容 | Katrina
指导 | Tiffany
编辑 | 联华金融服务集团
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