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6月5日，在连续10次加息后，加拿大央行终于迎来了首次降息。尽管降息幅度仅25个基点，却是一个关键的转折点。那么，本次降息对开发商、房东、楼市潜在买家都意味着什么？未来利率的走向如何？当下我们如何管好“钱袋子”？
......带着这些问题，我们采访了联华金融集团的冯银锁先生。
Q：在经历里4年和连续10次加息后，6月5日加拿大央行终于降息0.25%，这次降息对房东和买家都意味着什么？
A：自2022年3年开始的一轮加息，加息频次之高、加息幅度之大可以说是史无前例的。各行各业，特别是与房地产行业相关的行业都体会到了加息带来的压力。
在加拿大拥有房产的房主们，大部分都有房贷。特别是在疫情期间，宽松的信贷政策，吸引了一大批房主，其中也不乏投资人涌入了房地产市场，这部分人享受到了低利息的红利，但是在疯狂加息的环境下，也尝到了苦头。
首先我们谈谈房产的投资人。这部分投资人的“算盘”是“以租养房”。租金不仅可以cover房贷，每月还可以赚到现金流。但出乎意料的加息速度和幅度，让之前的正现金流一下变成了负现金流。
从整个社会形态来说，房地产的投资者其实是整个社会业态很重要的一环：为租客提供房子，满足租客的居住需求。如果投资人不愿意再投资房产的话，上游影响房地产开发商——房子卖不掉了，下游影响租客——租不到房子了，对整个市场都会造成很大的影响。
其次我们再看看房地产开发商。这些年来，这一阶层被描述成一个负面的形象，似乎房产的不可负担是他们的原罪。其实，这顶“黑锅”应该让政府来背——温哥华的房价如此之高，和政府的税、费之高，审批速度之慢息息相关。
这几年，倒下的开发商和开发项目一批又一批。楼盘不敢开工，贷款利息太高，房价没有合理的利润空间，但是如果开发商都不建房子了，“可负担性”其实就是一句空话。
第三我们再反观一下政府的所作所为。过去的10年，BC省政府的各种税收，就拿PropetyTransferTax来说可谓是一涨再涨。一项交易税，政府有什么理由涨那么多？这些费用就像“接力棒”一样都会转嫁给下一任买家，无疑助长了房价。
整个社会的运转是一门艺术，政府的角色就是平衡各种因素以达到让整个社会良性运转的目的，但目前的状态看，显然政府官员缺乏这种能力。
Q、根据美国上周五（6月7日）的数据，非农数据意外强劲，导致美联储降息概率大降，这对加拿大央行下一步的行动会有哪些影响？
A、从目前看，加拿大央行率先降息25个基点。欧洲央行也紧接着降息0.25%,。但美国的经济依然表现得非常繁荣：失业率低至4%、非农就业数据超预期达27.2万。
数据一出台，美联储降息的预期再次被推迟。股市也有波动，周五收盘时略跌。
美国经济是世界的龙头，美元是全球通用货币、美股也有全世界股民的参与。所以美国经济一直表现出韧性和多样性。
另外，我们分析美国的通胀，很大程度上与疫情相关。疫情的3-4年之间，美国移民局基本处于“关门”状态，也就是说在这3~4年期间，没有劳动力的有效补充，再加上美国疫情期间上百万的死亡人数，这些因素都导致了美国劳动力的匮乏，也因为此，美国的失业率一直处于较低的状态。
而加拿大有很大不同，在疫情期间，仍然有50万移民涌入加拿大。过去1年多加拿大的GDP增长一直小于人口增长，如果考虑到人口增长的因素，加拿大经济其实早已处于衰退中。
适龄的移民大军进入到加拿大的劳动力市场，也成为提高加拿大的失业率的因素，而失业率又影响了老百姓的消费信心。
所以，当下的美国和加拿大的经济呈现出完全不同的走势。
Q、这2年加币兑人民币汇率一直在5.30左右徘徊，加拿大降息是否对汇率有影响？兑美元汇率、兑人民币汇率会怎么走？
A：总体来说，加币兑美元汇率会持续走弱。
加币属于资源型的货币。也就是说，石油、木材等等原材料价格会影响加币的汇率。
当全球对资源需求大的时候，加币就会走强。2008年的时候，石油当时的市场价格是140美元/桶，加币兑美元当时汇率飙升至1.09。目前石油价格在75美元/桶，加币兑美元汇率徘徊在0.71左右。
不过总体来说，加币比较稳定，所以建议资产配置上加强美元和加币的份额。
Q、有预测说，加央行在年内还将有1~2次降息，您是如何判断利率走向的？这将如何影响加拿大楼市的走向？
A：市场普遍预测，今年内还有2次降息。
今年加拿大央行还有4次议息日，分别是7月24日、9月4日、10月23日和12月11日。目前判断，9月4日和12月11日降息的机率较大。
市场还有一种预测，7月还有一次降息的机会。那么7月是否还会降息，还要看6月和7月的失业率和通胀率2组数据。
我对大温房价的判断是，基本已经触底，有刚需的准备下手吧。从大温整体形式上看，住宅紧缺、价格飙升是过去20年楼市的主旋律。
Q、虽然最新的通胀数据已经降为2.7%，但老百姓还是觉得贵，吃饭贵、加油贵，什么都贵，为什么会有这样的感觉？
A：这里面要明确一个概念，虽然通胀率降至2.7%，但这个2.7%是通胀的涨幅，也就是说，只是涨得慢了一点，但仍然在涨。所以，无论去餐厅吃饭、还是各种各样的消费，我们仍然觉得还是很贵。
Q、冯先生还有哪些想法和预判希望与大家分享？
A：上次我们采访的时候曾提到很重要的2点：一是不要把鸡蛋放在一个篮子里；二是最好的30年已经过去了，未来经济不会这么好了，我们华人需要勒紧裤腰带过紧日子了。
目前，加央行终于降息，无论是投资人，还是房地产开发商都挺过了上半年最艰难的日子，看到了希望，地产市场转暖，明年房地产又会朝着蓬勃的方向发展。但我的建议依然是要看好自己的“钱袋子”。
时代不同了，从前那个非常幸运、在风口上猪都会飞的时代已经过去了。千万不要把运气当本事，在当下，最重要的是把从前赚到的钱守住。
从前的说法是，创造财富难，守财比较容易，现在我要说，守住钱一样不容易。特别是在加拿大。
加拿大其实是个不容易“守住钱”的国家，新出台的资本利得税等等政策，就是要向富人“开刀”，但大家对保护本金不够重视，对财富的敬畏心不足，要知道，如果财务规划不到位，钱可能在不知不觉中就不见了，所以我一直对客户强调，保住本再谈收益。
我们联华金融就是帮助大家管好钱的，我们一直的信条就是：客户的钱1分都不能亏！
关于联华金融服务集团
联华金融服务集团由加拿大知名注册会计师、注册财务规划师、加拿大首席财税教练冯银锁先生于1998年创立。是一家综合性金融服务平台。集团总部位于加拿大温哥华，在全球多个国家均设有服务中心。
集团成立二十余年中，以“跨境税筹，资产优化”为核心理念，为高净值华人家庭提供多岸跨境财税筹划、财富传承服务。
集团主营业务涵盖：
个人及公司跨境税筹与申报、家庭资产配置与保障计划构建、全方位退休养老规划、多岸家族信托规划与设立、家族资产管理保护与财富传承、非传统类别（例：基础建设、商业房地产等）项目及固定入息基金投资等业务。
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文图来源：GT
版面编辑：GT
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