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居住房屋
炒作新规则
加拿大针对炒房
现象的一些新规
近些年来，买卖房产一直是一项引人关注的话题，而在加拿大这样一个高税收国家，由买卖房产而带来的税务问题更是一项值得广大房地产投资爱好者重点关注的问题。经常关注房地产市场的人都有所耳闻，在一些房地产市场上，特别是在住房供需不平衡的地区，炒房活动可能会导致住房价格过快上涨，给当地居民造成负面影响。例如高负担的购房和租房成本。BC省特别是大温地区，房价居高不下导致当地居民安居乐业的难度越来越大。加拿大政府以及各地方政府也在针对买卖房产和房屋炒作等现象，不断的出台和更新各种规则及税收制度，以此来稳定市场和保障住房供应。2022年加拿大联邦政府推出了一项居住房产炒作规则（Residential Property Flipping Rule），以限制投资者的炒房行为。本文我们就来讨论一下这项新规。
居住房产炒作规则
这项规则自2023年1月1日起生效，主要内容是，被定义为炒房行为的房产(flipped property)，在出售时，房产的增值部分将被视为商业销售所得（Business Income），需100%计入收入纳税；而不是像普通投资或自用房产卖出时利润可视为资本利得（Capital Gain）- 即只需要为50%的增值部分纳税。且这类房产也不可使用到主要住宅豁免。更需注意的是，在出售“炒作房产（flipped property）”时导致的任何亏损将被视为零，不能用来抵扣任何形式的收入去减少应付税金。
什么是被定义为炒房行为的房产呢？
对于一个加拿大纳税人来说“炒作房产（flipped property）”是指购买位于加拿大的住房单位（其中包括自用住宅和出租物业等），在短时间内转售该物业以赚取利润。这里的短时间指的是在物业成交日期之后的365天内（12个月内或一年内）出售此物业，这样的房产则被定义为“炒作房产（flipped property）”。楼花转售也被包括在“炒作房产（flipped property）”类别中，即房产销售之前转售购房权利。如果在12个月的持有期结束之前转让了购买房产的权利，则从转让产权过程中获得的利润同样也将被视为商业销售收入，需要100%纳税。拥有预售房产购买权的纳税人，一旦签订购买和销售协议 (Purchase and Sale Agreement) 并确保拥有了该房产的所有权，那么12个月的持有期将重置。
不被认为是“炒作房产”的特殊情况
当然加拿大联邦政府也表示，在一些特殊的情况下纳税人在出售持有未满一年的房产时不被认为是“炒作房产（flipped property）”。当纳税人不得不处置此持有未满一年的房产是由于或预期发生以下生活事件之一：
● 纳税人或与其相关的人的死亡。
● 与纳税人相关的人加入纳税人的家庭，或纳税人加入相关联人士的家庭（例如，新出生的孩子，领养关系，照顾年老的父母等）。
● 纳税人与配偶或同居伴侣的婚姻或同居关系破裂，并且已经分居至少90天。
● 纳税人或相关人的人身安全受到威胁（例如家庭暴力的威胁）。
● 纳税人或相关人士患有严重残疾或疾病。
● 纳税人或其配偶或同居伴侣被迫终止就业。
● 纳税人或其配偶或同居伴侣的符合条件的搬迁（例如为了就业，经营业务或接受全日制高等教育而搬迁）。
● 纳税人破产，由于债务累积导致无法偿还债务。
● 房产的破坏或被征用（例如自然灾害或认为灾害导致房产被毁）。
切记谨慎制定投资策略
内容 | Tong
指导 | Yvonne
编辑 | 联华金融服务集团
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