市区多个“第四代住宅”将亮相，超100%的得房率开卷市场。曾经高调来袭，近期有些“低调”的墅类地块，也要开卷了！前者有“高品质住宅”政策撑腰，后者要靠“智慧”，迭代产品！
从瓯江口的六和院开始，至今市区出让多宗墅类地块，也有多个项目亮相，但这些产品有些相似，距离理想的人居有一定距离。造成如此局面的原因，其中之一是规划条件太苛刻。
市区出让的低密地块容积率限制在1.0-1.05，上、下限都有要求，这样的条件做纯墅项目，有些局促。
同时，市区地块限高36米。看个对比，乐清的建发城投缦云，地块容积率约1.8 ，但他的排屋却都是双拼，原因是地块限高80米，用高层吃容积率，他的低密区域与市区墅类项目相比更为疏朗，南北楼间距大部分超13米，有的更是超18、21米。
缦云/来源于公示
相对比，市区的低密地块，地块限高仅36米。土地性质为商住的，通过建设商业面积的方式，控制低密部分的容积率，土地性质为居住用地的，则是规划了部分洋房。
去年，有媒体报道自然资源部发文建议取消远郊区容积率1.0限制。上半年，丽水市拟推出的6宗小型地块，宣称容积率低至0.7，引起广泛关注。但，最后都是不了了之。
换言之，容积率1.0还是红线，在容积率1.0以下地块不放开供应的情况下，有没有办法，既满足土地出让要求，又让客户得到想要的人居产品。
据说温州有新盘，想了个法子，合理利用规则。
温州新出让的普通商品房地块，享受“高品质住宅”政策。但挂牌的低密地块，并没有提到“高品质住宅”政策。
根据问政回复，没有享受“高品质住宅”政策的地块，涉及建筑面积、容积率面积的计算按照《浙江省工程建设项目“多测合一”测量技术规程（试行）》（浙自然资函[2024]15号）、《关于调整部分技术规定的通知》（浙建房发[2024]29号）执行。（今年3月1日起实施）
在《浙江省工程建设项目“多测合一”测量技术规程（试行）》（浙自然资函[2024]15号）文件中，有提到“住宅建筑层高在4.2米以上...超过部分每增加2.2m以内，加计1倍容积率面积。”
《浙江省工程建设项目“多测合一”测量技术规程（试行）》（浙自然资函[2024]15号）
据悉，有新盘考虑利用这条规则，将部分墅类产品的首层层高提高，首层高度提高到4.2米以上。
这样设计的结果，上报方案的时候，地块容积率符合土地出让文件要求，对地方来讲，没有突破容积率1.0的红线。同时对客户来讲，看到项目就明白，实际的容积率要靠近理想的人居。有别当下，双拼有机会成为新盘主力产品。
市区两大别墅群
2022年，温州重启低密地块供应，同类产品存量、供应稀缺，凭借“人无我有”来讨富人的欢心。如今，低密地块在市区多个板块开花，竞争越来越激烈，又需要通过产品的提升，来抢夺塔尖的客群。
不过，此举对项目来讲也是步“险棋”。规则是公开的，透明的，他可以用别的项目也可以用。就看项目有没有魄力，敢不敢用，采用这种方式，实际楼面价、建安成本实打实的提高。
据说，七都板块某项目有可能采取此做法，后续可以关注看看。
区别当下的产品，越向理想人居看齐，他的溢价自然更高，但客户的要求也会相应的提高，倒逼房企品质加码，还要考虑市场的需求容量。
可以肯定的是，如果有楼盘最终采取这种方式，满足客户终极居所需求，温州塔尖豪宅市场很有可能迎来一大劲敌。
