尖岗山【深圳院子】共推出63套别墅。建面约209-232㎡联排别墅，备案均价约13.8万/㎡（毛坯），2026年交付。“这应该是深圳比较成功的烂尾拯救工程了，而且还是别墅住宅，9年过去了！本来能盘活正常开卖就很不错了，但它还能卖得这么贵。
10月22日，位于深圳宝安尖岗山的泰禾深圳院子（备案名：泰禾城市花园）正式选房，项目方面发布的信息显示，当日去化率约七成。
曦城从一期到六期完整看了一遍，近几个月基本都没有成绩数据，别墅挂价10来万，基本可以说是深圳别墅的地板价了，但是仔细观察一圈，除了高层有成交，大概7万出头，从10月-11月这么疯狂的二手成交市场！尖岗山的二手似乎市场进入沉沦！
在去年大火的深圳，深圳湾、香蜜湖的涨幅稳稳跑赢大市，华侨城稍逊一筹，而尖岗山，不能说丝毫未涨，只能说平平无奇。正是因为它的佛系涨幅，提及尖岗山，大家都避而远之。尖岗山作为传统豪宅区，别墅、大平层居多，总价1000万起步，万科都会四季600万入住70多平三房，刚需盘混进豪宅区，能不能买？
万科都会四季，打着尖岗山的豪宅名号，基本上在建造一个大型宿舍楼。
都会四季住宅户型建面约69-115㎡，最小户型69平米，总价524万起，当时首付150就能上车。
你见过哪个一线城市豪宅区，首付150万就能买得到？
而且都会四季梯户比太差，4栋是4梯13户，完全搞成了宿舍楼嘛。
当然，万科都会四季还不是主要问题，这个项目至少是实打实的商品房。
尖岗山最大问题是有一个可售型人才房——安居鸿栖台。
安居鸿栖台，作为6折人才房，配售均价为4.29万元/平方米。
960套人才房，两房户型建筑面积约为68平方米，三房户型的建筑面积约为87平方米，当时首付87万就能上车。
你见过哪个一线城市豪宅区，首付87万就能买得到？
这些低端的商品房，保障房，彻底毁了尖岗山纯粹的居住圈层。
高端豪宅区的核心价值在于其独特的居住圈层。引入大量中低端住宅和保障性住房，必然会导致原有的高端居住氛围被稀释。
尖岗山引入了首付150万就能购买的商品房和首付87万的人才房，这与传统意义上的豪宅区格格不入。
随着居民结构的变化，区域内的配套设施也会相应调整。原本为高端人群服务的精品店、高档餐厅等可能会被更大众化的商业所取代，进一步降低了区域的高端感。
这条很重要！大量中低端住宅的引入势必带来人口密度的显著提升，路不能扩宽，这可能导致交通拥堵加剧，毕竟目前尖岗山的居民都需要依靠开车出行为主，目前大量的新盘及安居房还未交付，影响居住品质！
观点1. 价值方面：尖岗山是卖不起价的伪豪宅，这种看看就好。实际情况是总价高，能接盘的人少，换手率低。过去几个月成交基本可以说没有，参考之前的价普遍在7-11万之间。应该说，这是深圳几大别墅区中单价最低的，别说对比深圳湾和半岛的20多万了，连华侨城这个没落的贵族都拍马难追，华侨城的大平层都十七八万了，别墅一不留神就卖出上亿的天价。
观点2. 决定房价的要素的不仅是山水景观资源:深圳湾和香蜜湖为什么能一路狂飙，因为占了几点：1、位置：福田或南山的核心区位2、产业：距后海或福田中心区很近3、学校：香蜜湖有名校，深圳湾略弱4、楼龄：深圳湾次新，香蜜湖略老旧。
观点3. 学校方面:新安中学（集团）外国语学校-南方科技大学附属中学学区范围：前进路以东，流塘路以北，宝安公园-铁岗水库以西（含山语华庭），平峦山公园以南；以及九号公馆、曦城。学区范围非常广，暂且不说学校好不好，就说里面包含近10个城中村的招生范围，生源质量就参差不齐。假如您是曦城的业主您会不会把孩子放到这两个学校上学，所以买了后基本学位用不到...
观点4. 商业方面:缺乏有影响力的购物中心。虽说内部有招商华侨城打造的VIVI TOWN山地风情商业街，但项目体量不大，主要是消费人群有限，人气也不旺。在没有地铁规划以及片区内部消费人群较少的情况下，这里不适合投建购物中心，支撑不起来。
观点5. 位置方面:整个片区基本被后面的山和广深高速夹在中间，与其他区域相隔，不说整个深圳就说附近区域（西乡新安）打听打听10个人里面有8个人都知道尖岗山这个名字，但可能有8个人都不知道具体位置在哪，更别谈去没去过。
观点6. 交通方面:尖岗山没有地铁后期说宝安公园东门有个站点，但距离尖岗山还是很远，走路得20来分钟，距离高速口不远就几分钟，出主干道也不算远但是没有路灯，深夜回家的人可能会觉得过于“僻静”
观点7. 高压线环绕，太近的位置有辐射。
观点8. 尖岗山那几个新楼盘后面就是一片墓地，介意者，误入。
要想买尖岗山还得问自己能否接受以下几点：
1、尖岗山中长期楼市热度较冷，流通性较差，如果考虑换房可能难度较大；
2、中长期公共交通改善难度较大，到2030年片区都没有地铁，基本靠自驾出行，而且尖岗山道路比较绕，自驾可能会有拥堵问题；
3、小区附近人口密度低，商业不成气候，短期内大概率都会欠缺生活配套。虽然未来区域内几个新盘的建成交付，会弥补一些商业短板，但是没有大型商业配套，始终是个缺陷。
总而言之，“豪宅”的尖岗山？如今并未出现了一些生机。未来能否逆袭，还得交给时间。
