12万，可能还不是嘉裕公馆的价格低！
今天有中介透露，嘉裕公馆一套185平房源，总价2180万就能卖，单价11.76万/平。
而这套房源，正是9月份解约的那套，当时据传价格2300万，单价12.43万/平。
前后总价相差120万，业主开始服软了？
壹
大家还记得吧，去年9月嘉裕公馆解约了一套约185平房源，总价2300万。
据当时中介透露，买卖双方因为税费等附加问题没有谈妥最终解约。
如果按照5%计算，那么就够在增城买一套三房了。（备注：中介表示一般约定是5%，但会根据双方协调变化，以实际额度为准）
最新的消息是，这套房源业主又放出来了。中介透露总价2180万，11.76万/平单价业主就能卖？
另一位中介表示，已经有客户在谈了，业主诚心卖，应该这几天就会成交。
这个价格，真的笋到没朋友啊。
嘉裕公馆跌了2年，去年3季度最低的时候均价是13万+，即便是个别急卖房源，单价也在12万+。
这套185平房源，如果按照中介所说的11.76万/平成交，那么今年嘉裕公馆的12万大关，就要失守了。
可以看出，这次业主非常有诚意。
这次的2180万和去年2300万相比足足少了120万。
值得一提的是，这套房源是北向，又是低楼层，这也是“价格特殊”的原因之一，买家觉得笋，业主也能尽快出手。
虽然是北向，但户型本身没有硬伤，北面阳台通铺，三个卧室都能直出阳台，采光很好。
三个卫生间，自带入户花园，使用率虽不如超新规产品，但传统大户型该有的尺度、功能区配置等都有。
这套房源我们会持续关注，后续如果有成交，也会跟大家分享。
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嘉裕公馆是珠城的“大红人”了，这两年因为价格波动较大备受关注。
数据显示，去年到今年1月10号，嘉裕公馆一共成交了44套房源，价格变化经历了三个阶段。
第一阶段是去年上半年，处于“高位时期”。
当时成交17万+，19万+还很常见，甚至一套128平卖到了20万+。
第二阶段去年7-9月“下行期”，12万+变多，业主大战空头中介。
第三阶段是去年9月至今，政策高发迎来“止跌期”。
去年9月以后，楼市政策密集，豪宅税取消利好珠城二手，嘉裕公馆12万+房源几乎消失，出现了止跌的迹象。
这阶段笋货消化得特别快，甚至出现一天就成交了4套的火爆。
一旦有笋货出来，很快就会被抢走。
比如嘉裕公馆一套166平户型，成交周期只有1天，拼手速买的，单价约13.4万/平。
基于嘉裕公馆以往的旱行情，再来看最新挂出的185平户型，11万+的单价，相信用不了多久就会被抱走。
贰
嘉裕公馆出现11万+的房源，也说明了一个明显的事实：
以珠城为代表的广州楼市，还在挣扎复苏。
有中介就表示，每年春节前后，正好是广州楼市的淡季，买家的买房意愿很低。
这时候，急卖的业主如果不割肉，很难吸引买家出手。
楼市君也整理了一些珠城最近的成交数据，发现这种迹象已经很明显了。
珠城二手经过连续4个月的增长后，开始回调了。
在去年第四季度，珠江新城二手成交反弹十分明显。
根据中介统计数据，从10月份开始，珠城二手就屡次刷新成交新高，实现三连跳。
特别是在11月底取消豪宅税之后，12月份二手成交更是达到84套之多！
而2025年开年，珠城二手成交速度出现明显放缓。
截至1月10日，珠城二手仅成交了22套。
楼市君查了查数据发现，珠城豪宅近期还出现了多宗一口气降价千万的案例。
比如在去年底，尚东柏悦府就有一套241.95平的大平层，一口气降了1500万，嘉裕公馆同样有一套房，从3952万降到了2900万，降了1052万！
有中介还爆料称，颐德公馆一套269平的复式单位，大降1000多万，目前总价仅4300万！
换算下来，单价约为15.98万/平，相比2024年4月份成交一套相似户型22.71万/平的单价来说，确实非常笋！
不过中介也表示，卖家也有个条件就是要立即过户，卖家心态可见一斑。
叁
事实上，顶豪的购买力一直都在更换目标。
一个明显的事实是，珠江新城10万+的成交占比，又一次跌入谷底。
楼市君进一步整理了数据发现，珠江新城近一年的10万+的占比，从去年初的50%，下滑至目前的18%，降幅高达32%！
这个数据有两重含义。
近的来说，就是珠城10万+以上的房源已经卖不动了，买家想要出货必须降价。
远一点来说，其实也代表着广州顶豪购买力，开始从珠城转移。
有中介表示，珠城顶豪圈的几个小区，其实价格相对稳定。主要包括了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、颐德公馆、尚东柏悦府这几个项目。
而原先的10万+“伪豪宅”，纷纷跌落神坛，开始被顶豪买家抛弃。
类似嘉裕公馆这样的盘，目前虽然可以维持10万+的价格，但明显力不从心。
举个例子，在2023年，嘉裕公馆还有14套成交价格在20万+，而2024年，这个数据仅剩1！
很简单的道理，这些顶豪买家中，很大一部分都开始瞄准了新的豪宅。
在2024年，就有多个豪宅盘入市，比如凯旋新世界的广粤观邸，项目仅开售一周，业绩就超过了18亿。
今年还有金融城的保利南方面粉厂地块以及绢麻厂地块，以及琶洲的保利新项目等等，很多买家也在持币观望。
因此，对于这次嘉裕公馆业主而言，降价到11万+/平也可以理解，估计很快就有买家接手。
楼市君建议，这些从珠城离开的业主，不妨预留出资金，瞄准下一个热点豪宅，也不失为一个明智之举。
