没想到,知识城已经卖不赢南沙了

楼市   2025-01-15 17:23   广东  


上周五,南沙扔出12条重磅新政。


其中,加大商品房去化力度和优化供应,成为这轮“救市”的主要方向之一。(了解新政详情,请戳回顾)


南沙的意思很明确,就是要去库存。


事实上,目前南沙的新房库存,已经降到了近3年最低。


对比2022年供应高峰时,去化猛降15个月,是全广州库存下降最快的行政区。


| 广州楼市发布 制图


如按现在的去化周期算,卖光整个南沙的速度,甚至比清空知识城还要快。


前几年市场疯狂讨论“南沙VS知识城”话题,可以说,已经出现了新变化。



 壹 



过去几年,南沙和知识城这对CP,因拥有家级规划,一直被很多买家拿来对比


甚至,还被看作押宝广州东进,或者向南发展的缩影。


从市场两个最新现象看,南沙已经全面露头,冲在前面了。


| 南沙航拍

| 广州楼市发布 摄


1、南沙正以知识城3倍速的速度清库存。


根据统计,2024年南沙新房库存去化周期降至19.2个月,对比2022年货量最多的时候,降了15.2个月。


相反,知识城的库存周期,从2019年的6.7个月,猛涨到现在的66个月


简单换算,可得出这么一个结论


南沙卖光所有房源,速度比知识城清空库存,还要快上3倍


| 广州楼市发布 制图


关键是,南沙现有库存房源为14513套,而知识城仅有4064套仅有南沙的零头。


通俗点理解就是,南沙货量虽然比知识城多出了3倍,但它更不愁卖。


| 广州楼市发布 制图


2、南沙的房价涨幅,已经有超过知识城的趋势。


数据显示,截止到2024年,南沙新房均价为25271元/平,与知识城基本一样。


从近6年的价格变化来看,南沙以9%的涨势,领先于知识城。


| 广州楼市发布 制图


这种涨幅虽说很微弱,但主要是受市场整体下行周期影响。


要知道,前两年行情上涨时,南沙均价曾一度攀升到2.8万/平,而彼时知识城新房价,还是2.5万/平左右。


| 广州楼市发布 制图

如今,伴随着市场行情回温,南沙的一些新房价,已经有抬头向上趋势。


这意味着,未来两者间的价格差距,估计会越拉越大。


并且,从城市底层逻辑看,南沙优势正在逐步凸显出来,长期跑赢问题不大。(想了解更多市场变化,欢迎扫码找楼市君细聊~)





南沙和知识城产生分化的背后,其实是源于城市能级的不同。


从产业层面上看,知识城和南沙确实都是国家级定位。


如前者是和新加坡的双边合作项目,站位广州第三轴“科技创新轴”;南沙则是省内唯一国家级新区,属于广东自贸区、粤港澳全面合作示范区...

但别忘了,两者在城市功能上,南沙地位更高。


比如在2019年时,《广州国土空间总体规划(2020—2035)》就明确将南沙定位为广州唯一的“城市副中心”。


在城市能级上,仅次于中心城区


|《广州国土空间总体规划(2020—2035)

|图源:广州市政府


而去年,广州又更进一步,把中心城区、南沙新区、东部中心,定义为广州的“三大发展核心”。


相当于把南沙一个区的地位,提升到和中心城区一整个片区的高度。


|《广州国土空间总体规划(2021—2035)

|图源:广州市政府


所以,南沙和知识城虽在同一起跑线上,但它的爆发力往往更强,这在3个层面体现最为明显。


1)政府层面:砸钱搞基建,政策拉龙头


2023年,广东省曾出台过一份文件,其中提到:


对国家重量级平台南沙,按“先有项目后有预算”的原则通过规范的转移支付支持。


与此同时,知识城则在保留基数基础上,被省里取消了专项补助政策。


官方对南沙独有的疼爱,在这里体现的一清二楚。


|图源:广东省政府


官方的强有力支持,使南沙无论是在基建上,还是产业龙头落地上,都取得了突飞猛进的进展。


比如交通方面,南沙这几年相继开通了南沙大桥、深中通道,18号线、22号线等,直接南沙与广州各大核心区和湾区城市,连接了起来。


与其他区域的牵手,相当于帮助南沙打破了城市壁垒,使它像一个外向型区域。


|深中通道
|广州楼市发布 摄


另外,南沙在拉动产业“巨头”落地上,力度也比想象中要大

据悉前些年中铁建、中交等龙头企业的到来,背后就是官方在主动作为。


还有越秀金融中心、南沙期货产业园、大湾区科学论坛会址项目、庆盛枢纽、南沙全民文化体育综合体等,也是政府在全面施力。

像南沙建设大型体育综合体,部分资金来源于就是天河卖地。


由此可见,官方对于南沙,是在举全省、全市之力进行开发。


|南沙全民文化体育馆综合体实拍
|广州楼市发布 摄

2)企业层面:看好南沙,强企扎堆进入

有了官方带头做铺垫和示范,很多民间企业,对于南沙的信心,也在水涨船高。


去年广州国际投资年会上,南沙一区就斩获了2033亿元大单,成为全市首个签约总投资额突破两千亿的区。


比广州两个传统的经济大区——天河、黄埔,还要厉害


而拉长视角来看,南沙近些年强企扎堆入驻现象,也十分明显。


光是累计引进的世界500强投资项目,就超过了241个,人工智能和生物科技等前沿企业也有近1000家。


|南沙航拍图
|广州楼市发布 摄

龙头企业的集中到来,对南沙而言,透露了两重意义:


一是,说明企业对南沙坚定看好。


二是它不仅会带动GDP增长,同时,也会带来就业、人口和城市活力。


过往南沙的一些痛点,也会因此得到改善和解决。


3)人口层面:虹吸大湾区,南沙有地理优势


更为关键的,随着政策倾斜,基建和产业落地,越来越多人口,也在朝南沙迁移。


加上南沙特殊的地理位置,这种迁移和虹吸范围还很广。


比如这几年,南沙涌入的香港、深圳、东莞和中山的产业人口以及投资买家,就不在少数。


广州统计局数据显示,在2023年,南沙是广州常住人口增长最多的区。


|广州楼市发布 制图


人口作为决定楼市持续向上的关键要素,人员虹吸力越大,就意味着它的爆发力,更强、更持久。


 叁 


恰恰是因为这些城市逻辑上的差异,所以我们可以清楚看到:


南沙各板块和知识城,在楼市上的表现,已经慢慢拉开了距离。


就拿去年为例,南沙多个板块的销量,去年卖得最火的明珠湾、金洲蕉门,能卖出2000+套。


而知识城去年全年的新房住宅销量,仅有664套。


如果放在南沙的几个板块中对比,知识城的销量,仅高于货量供应不多的庆盛、榄核两个板块。


| 广州楼市发布 制图


这是什么概念?


要知道,在2020年市场火爆的时候,知识城可是一年就卖出了6800多套,销量“排位”无论是比明珠湾,还是金洲蕉门,都要高。


而如今,两者的位置,已经相互对调。


| 南沙航拍

| 广州楼市发布 摄


更关键的是,目前南沙和知识城还尚未发育成熟。


随着建设的推进,它们在城市规格、资源、人口等层面的差异,投射在房地产商的楼市差距和潜力,也会被进一步被放大。

现在南沙跑赢知识城,可能还只是开始。




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