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在置业过程中，相信不少购房者会经常听到一个词“容积率”，尤其是高端楼盘的置业顾问，会跟客户反复提及“容积率低，住起来更舒服”这一概念。
但实际情况是，不少购房者其实并不清楚到底什么是“容积率”，只知道容积率是跟居住舒适度挂钩的一个专业名词。
所以“容积率”到底是什么？具体数值到底怎么算？和购房者又有什么关系？
容积率，是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率，业内又称建筑面积毛密度，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。通常来说，对于一个小区，容积率会直接涉及到业主居住的舒适度。我们通常以地块的用地面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块用地面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示为：容积率=总建筑面积/用地面积 （要注意容积率是比值，是没有单位的）。用地10000㎡，总建筑面积20000㎡，容积率为2.0；
用地10000㎡，总建筑面积10000㎡，容积率为1.0；用地10000㎡，总建筑面积5000㎡，容积率为0.5。
从上面的公式可以看出，在用地面积恒定的情况下，容积率越低，建筑面积也越低，相对住的人也会越少。一个小区住的人更少，私密性更高，自然住起来也越舒服。
根据《建设用地容积率管理办法》规定，容积率是在国有土地使用权出让前，由城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划明确的指标。![]()
办法还规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整、更改。也就是说，容积率是政府说了算，开发商只能照着提前给好的“框架”造房子，不能随意调整。
当然，特殊情况也是存在的。根据规定，符合下列情形之一的，容积率是可以进行调整的：（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；首先需要明确，不同城市根据自身的规划目标和土地资源情况，会设定不同的容积率标准。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言容积率分为：这里还有一份住房城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》中，关于容积率的规定，大家也可以进行参考：![]()
容积率对于生活的影响，大部分主要集中在高容积率带来的负面体验上。高容积率的住宅房子建得多，必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的基地设施产生压力，加剧设施老化。高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地比例减少，影响居住区内的生活环境与品质。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。此外，居住密度大，出入的人会较多，外来人员容易混入其中，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。随着房地产市场供需关系的改变，无论是政策导向还是市场期待，均对居住品质提出更高要求。近两年，已有不少省市对土地规划设计条件进行优化，如优化容积率、调整计容规则等。比如去年，郑州市人民政府就印发《郑州市城市规划管理技术规定》，规定新建住宅用地建筑高度应小于80米，容积率不超过2.5。再比如江苏省住房和城乡建设厅发布的《江苏省改善型住宅设计与建造导则》中，也对容积率、建筑高度、绿化率、户型设计、停车位等方面都做出了新的调整。文件显示，改善型住宅除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m, 容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。未来，相信我们还会看到更多“引导建设低容积率、高品质住房”的相关政策与规定出台。毕竟低容积率的住宅小区，在强化居住品质、提升城市风貌，深化城市的可持续发展等方面起到的作用是尤为显著的。买房卖房，先上常州住房![]()
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