9月29日晚绝对是中国房地产历史上值得纪念的一天。
广州为代表一线全面取消限购，是一线中第一个裸奔的城市。
深圳仅保留核心区限购，上海松绑郊区限购，北京估计正研究ing……
同时央行发文，在10月31号前，全国的存量房贷利率全面下调。
哇，消息全集中在一个晚上了，昨夜注定是不眠夜，今天房地产板块已经嗨翻天了。
先恭喜一下上周提前进场的伙伴们，你们就是这轮牛市第一个吃螃蟹的人。
接下来我们一条条去分析这些重磅的利好。
先是存量房贷利率集体下调，我把大家最关心，以及比较难懂的点挑出来。
1、固定利率可以和银行协商，更改为浮动利率，同时按照最新的房贷利率去置换房贷。
2、在2024年10月31日前，全国统一对首套、二套以及以上存量房贷利率批量调整调降为不低于LPR减30个基点。
目前最新的LPR是3.85%，也就是无论你是首套二套以及上的存量房贷，利率都能下调至3.55%，北京上海深圳因为有加点要求，情况会特殊些，大家可以参考这个表格。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
3、取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
文件里面说，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。
以前我们的房贷利率一年只有一次机会更新，现在你可以和银行协商，重新更改定价的日期，和周期，原则上是你想每个月跟着lpr变也可以。
4、业主可随时按照最新利率置换房贷。
2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
如果后续新房贷款利率继续下调，比如目前成都最低的是2.75%，你觉得你的3.5%还是高了，你也可以要求银行按照最新的贷款利率，重新给你发放贷款，去置换旧的贷款。
但这里涉及一个问题，新的贷款是否按照现在15%的首付办理吗？然后房子要是降价了怎么评估？
这些都要等后续的细则出台，我们才能知道。
5、大部分人都可以在手机操作下调存量房贷利率，不用特意去银行网点。
6、后面贷款买房不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
以后没有首套二套之分了，也变相减轻了二套改善的税费成本。
6、敦促银行赶紧出台方案，并且在2024年10月31日前，全国都要完成下调存量房贷利率的任务。
目前工行、建行、农行和中行四家国有大行正式发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，到时我们第一时间和大家解读。
关于存量房贷下调，9月24号才提，仅用5天时间就颁布了初步的方案，可见这一次救市真的是有备而来。
而且之前市场还担心下调后，又会再次出现去年的情况，即新房房贷利率和存量之前的利差再次拉开。
这一次央行还表示大家可以灵活和银行沟通，重新定价周期和加点幅度。
也算是做到了与时俱进，紧随市场利率变化和变化。
可以说今天算是一个相对完美的方案了，接下来就看银行如何执行。
1、广州全面取消限购！
广州本来就是房产价值最低的一线城市，这一次全面取消限购，对于外地人的吸引力不能说没有，但肯定没有其他三个一线那么强烈。
全面放开限购对市场是有利好，但后续随着上海和深圳的进一步放松限购，广州全面放开的优势便不再，外地资金就会转头去深圳和上海。
2、深圳仅保留核心区限购：南山、福田、罗湖、宝安（新安和西乡街道），但限购门槛降低为1年个税或社保凭证。
而盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区全都放开，外地人都能买。
深圳这一次的松绑限购政策我认为是一线中最有吸引力的，算下来基本上的三分之二都放开限购了。
相比起广州，目前深圳的房价下跌狠太多了，大部分的房子全部回调30%，跌到了2016年。
以前得要四五百万才能买的光明，如今总价三百多拿下，龙华四百多三房，宝安沙井两百多拿下，价格一个比一个离谱。
这一波放开，肯定会把全国的资金都吸引进来。
昨天晚上已经开始有投资客在联系我们了，足以见得深圳的吸引力，目前开发商深夜加班，据说很快就会收回折扣。
另外还有取消限售，首套首付15%，二套20%，二手房增值税五改二等等。
这些大大降低了改善换房群体的换房成本，深圳已经积累了大量的刚需和改善需求，这一波应该都会尽快上车了。
否则等外地资金杀进来，房价被抬高，又会再次绝望。
上海的政策算是最温和的，限购上仅松绑了郊区，外环依旧要一年的社保，很多人大喊失望。
但上海楼市的情况与广深不同，今年二手房成交不算太弱，最新豪宅市场，翠湖六期的火爆刷屏全国，总体还可以。
上海目前的重点依旧是通过一些政策先把本地的需求再次盘活。
比如上海外地家庭允许购买二套，首套首付15%，二套25%；增值税5改2；临港可以额外买一套， 临港二套首付20%；取消普通住宅和非普住宅。
后续市场再次转冷后，才会出真正的大招。
上海的政策底应该是2016年325新政之前，当时非上海户籍在上海买房，只需要两年社保。
今天有了上海做样板后，北京的限购尺度也不会放的很大，让市场子弹先飞一段时间。
2024年9月29日晚，是属于房地产的。
新一轮的房地产热潮估计又要开始狂欢了！
