重磅|美加妥妥降息了，温哥华房地产市场又会怎样？

在6月5日和7月24日，以及刚刚过去的9月4日，加拿大央行连续3次发布消息，分别降息0.25个百分点，总共降息幅度，已经达到了0.75个百分点。这三次的降息，是否已经给市场带来了一些变化呢？

理论上来说，降息一定会影响市场的，因为降息会相对地增加房屋买家的购买力，降低房屋持有者的房贷压力。但是纵观过去3个月来的市场表现，好像差强人意，因为从6月初至今的3个月时间里，市场的表现很差，总体指标价格居然连续下降了3个月。6月份下降了0.4%，7月份下降了0.8%，8月份降幅减小，只是微跌了0.1%。

在美联储犹豫、迟疑、彷徨了大半年的时候，在物价飞涨、通胀回落前景不明的情况下，加拿大央行率先连续3次降息，着实需要很大的勇气和决心的，因为一旦决策失误通胀再起，与美元的汇率差价就会迅速拉大，给加拿大的经济造成重大损失。

好在经济数据表明，加拿大的通胀率已经降到了2.5%左右，而刚刚公布的美国的通胀数据，也是下降到了2.5%左右，这就给那个贪得无厌、不知廉耻的美联储一项重大的挑战：你要不要降息？一次性要降多少？你们曾经不止一次地说过，升息和维持高利率，就是为了把通胀率降低到2.0%左右，现在美国的通胀率已经降到了2.5%，你要一次性降息多少，才能够与之相匹配呢？

很多经济学家的分析表明，美联储在9月份宣布降息是一定的，而且一次性降息会有0.5个百分点，甚至有人估算降息幅度可能一次性达到3码，就是0.75个百分点。让我们拭目以待吧。

为什么美联储的降息如此重要呢？因为加拿大的经济和美国的经济体系有太强的联动性了，可以说，加拿大的经济系统一直都被美国的经济所左右，甚至是已经被长期绑架！只是看一看加拿大目前的经济结构和占比就清楚了，加拿大的总体经济结构中，有高达70%的比例是由美国的财团把持着，已经形成了血肉相连的关系。

一旦美国开始大幅降息，加拿大的降息脚步就会进一步加快。然后呢？

房地产市场的价格就会被迅速推动升高，市场升温是指日可待的了。

为什么现在的市场这样清淡呢？房价还在连续下跌？

是供求关系的原因。我们回顾一下这几个月的市场房源的总存量：

从这一表格中我们可以看到：

房源的总存量，从3月份跨越万套整数关，达到10552套之后，连续5个月一路上扬，说明市场在降息之前，很多卖家都在持悲观态度，或者是房贷压力太大，撑不下去了，不得已上市卖房。到了8月份，连续2次降息之后，部分房源撤出市场，再加上市场消化一部分房源，到8月底，房源总量有所回落，对市场的压力开始减轻。

房屋的成交量，3月份到7月份，当月的成交量都在2000套以上，平均值是2550套，到了8月份，突然间下降到了1900套。什么原因？房地产协会的报告中解释说，是缘于传统的淡季。老张的看法是，在连续降息2次之后，第三次，就是9月份，是否会连续继续降息，形成降息通道，美联储是否在9月份降息，这两大问题在困扰着市场，买家迟疑，卖家犹豫，就形成了8月份成交量锐减，房源总量同步减少的景象。

9月美联储宣布大幅降息，我们的房地产市场就会借助加拿大第三次降息的动力，同时借来美国降息的东风，成交量迅速增加，房源总量大幅减少，这应该是大概率事件。

从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，我对上个月的市场情况概括如下：

我们从这几个不同的方面逐一看一看：

在成交量方面，成交总量大幅下行：

大温地区单月的成交总量，过去6个月来，前5个月的成交总量，都在2000套至3000套之间，平均值是2550套，到了8月份，突然间降至1900套，所以说，成交总量大幅下行。

疯狂上市已经暂停：

过去6个月来每月的上市量都很大，前5个月上市量的平均值是5957套，接近6000套，但是到了8月份，单月的上市量突然间降低到了4109套，所以，疯狂上市已经暂停。

房源减少态势鲜明：

在8月份之前，房源总量连续5个月，一直都处于累进增加的态势，但是8月份的上市量锐减，这种疯狂上市的情况已经得到一定的遏制，房源减少是一个明显的市场特征。上市量和房源总量的减少，说明市场的信心在增强，这也是降息所产生的效应。

在成交价方面：房价系统微跌平平：

房价在8月份总体微跌了0.1%，是当之无愧的微跌，和上个月几乎持平。

三月连跌市场发懵：

连续降息两次，按说市场应该有积极的回应，可是却形成了三连跌的局面，很多买家卖家都已经糊涂了，这是什么情况？利息降房价也降，不和常理啊，所以市场有些发懵。

房屋买家几近清零：

这是老张的一个夸张的说法，因为现在的市场，非常缺乏买家，以至于温哥华地区房地产协会的8月份市场报告中，标题都写成了：卖方在翘首以待买方的入市。说明市场的成交量大幅缩减，是缺乏买家造成的。

在销存量比方面，销存量比总体平衡：

两大市场在过去的3个月中，销存量比都处于20%以下，12%以上，温哥华地区过去3个月来的销存量比分别是17.6%、16.9%和14.3%，菲沙河谷分别是16.0%、14.0%和12.0%。总体上维持在平衡市态中。

别墅卖家开始头疼：

目前的市场缺乏买家，独立屋市场更是冷清。在刚刚发布的8月份市场报告中，独立屋的销存量比已经跌到了9.6%，妥妥地进入了买方市场。成交量更是惨淡，温哥华地区8月份独立屋成交量仅有509套，令那些急于卖掉独立屋的卖家头疼不已，进退两难。

美国降息期盼爆棚：

加拿大连续3次降息之后，能否继续维持局面，让利息走势进入下降通道，很大程度上取决于美联储的降息幅度，如果美联储在9月中旬宣布大幅降息，加拿大的降息就会持续下去，从而提振萎靡的房地产市场。所以，人们对美国降息的期盼，已经达到了爆棚的程度。

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年8月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,904套，与2023年8月份相比减少了17.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了26.0%。2024年8月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,109套，与2023年8月相比增加了4.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为13,812套，比2023年8月增加了37.0%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了20.8%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,195,900，比去年同期微跌了0.9%，与上个月相比价格也微跌了0.1%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,048,400，比去年同期上涨了1.8%，过去一个月下跌了0.1%；公寓的指标价格为$768,200，比去年同期下跌了0.1%，过去1个月来价格持平；目前全地区城市屋的指标价格为$1,119,300，比去年同期上涨了0.8%，比上个月下跌了0.1%。

人气指标方面，2024年8月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为16.9%，处于平衡市态范围。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前是微跌的态势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域，同时也是市场内的刚需品种。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

公寓市场，在4年前开始的上一波大幅上升的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场的总体涨幅。在去年下半年市场行情调整的阶段也很“抗跌”。今年年初房价再度拉升的时候，公寓的涨幅也是比较有限，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。

我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂又风光无限的城市屋市场的价格变化：

现在城市屋的房价和市场的大环境一样，也展开了震荡的态式。

市场热点（一）：

过去1个月内涨幅最大的城区和市场：

市场热点（二）：

过去1个月内涨幅最大的城区和市场：

温哥华地区和菲莎河谷地区8月份房价跌幅前6名:

第一，8月份，两大市场的房价都在下跌，温哥华地区微跌了0.1%，菲沙河谷下跌了0.6%，差距并不是天壤之别，但是，菲沙河谷的24个房价计量的单位中，就是24个城区和房型的房价统计单位中，8月份只有3个上涨，其余的21个单位全部在下跌，占比高达90%多，另外，在市场冰点中，温哥华地区的远郊房屋跌幅也很大，Squamish 和 Sunshine Coast的公寓，单月跌幅都超过了7.0%，说明远郊的房屋价格更加趋弱一些。

第二，温哥华地区独立屋的销存量比，跌到了9.6%，完全进入了买方市场。在未来的市场运行中，独立屋价格要转跌为升，应该比较慢，需要一些时日，这对于目前比较犹豫的独立屋买家来说，是一个不错的机会。毕竟，在市场确认降息通道之前，还有很好的入市机会。

加拿大已经开启了连续降息的模式，美联储9月份也降息。从金融方面来看，对市场会形成强大的推力。

目前存在的巨量的市场房源，应该不足为惧，因为美联储开始降息，加拿大就会加快降息的步伐，市场就会信心大增，部分房源就会撤出市场，另一部分房源就会被迅速地消化掉。价格系统维持稳中向上，今年秋季的市场应该是很有热度的。

连续降息就意味着市场价格即将转暖，在目前的市场，房源还是非常充足，是买家选购和砍价的，最为理想的时间段。这，就是买家很好的进场机会。

对于卖方来说，卖方的态度还是应该以观望和等待为主。我还是那句话，非必要不卖房，今后的房价会更强！