重磅|温哥华房地产，连续降息房价怂，买方卖方待黎明！

还是房源的问题，是供求关系的原因。我们回顾一下这几个月的市场房源的总存量：

从这一表格中我们可以看到：

房源的总存量，从3月份跨越万套整数关，达到10552套之后，连续5个月一路上扬。到了8月份，连续2次降息之后，部分房源撤出市场。9月份的房源再度创出了新高，对市场造成了莫大的压力。

我们经常讲，对于房地产市场的发展而言，短期看市场，中期看金融，长期看人口。

短期看市场，那就是看市场的供求关系。供求关系宽松，市场就会很冷，房价就有下行的压力，因为买家的选择范围加大了，买家到处比较，捡便宜，东边试试水，西边砍砍价，成交的合约价格就越来越松，房价自然就不会涨起来。

具体的情况是这样的：

首先是成交量的下跌，而且是6个月的连续下跌。

4月份的成交量是2800多套，5月份2700多套，6月份2400多套，7月份2300多套，8月份1900多套，而到了9月份，就剩下1852套了。

六个月连续的，降幂排列式的下跌，说明市场的购买动力，受房贷利息的影响，真的是很弱了。而同一时间，房源却在不断地增加。

市场上的房源总量，已经连续6个月超越过去10年来的平均值了，9月份的房源总量最为离谱，已经达到了14932套，这是我从业20多年来，从来没见过的巨量房源。

房源放出天量，买家缩手缩脚，房价自然要下跌。所以啊，短期看来，供求关系在影响着市场。

那么，中期看金融呢？

我们已经看到，加拿大央行已经连续3次降息了，通胀也已经降到了2.5%左右，未来的1至2年，降息会持续下去，一直从现在的4.25%，降到3.0%以下。就是说，短期市场很差，中期市场向好。

那么，长期呢？

长期看人口，我们的人口在不断地增加，这种趋势过去就从来没有改变过，将来也不会改变。短期不好，中长期向好，这个趋势很清楚。所以，我给这一期的市场观察取名为：连续降息房价怂，买方卖方待黎明。

本来嘛，央行降息就一定会推动房地产市场价格上升的，结果房价却跌了下来。因为过去2年多来的连续加息，然后是利息高位运行，累积的负向作用力太大了，目前虽然房源天量，但应该是这个负向作用力惯性的末端，已经是强弩之末了。

降息对市场的影响力会越来越强，会逐步抵消房源给市场带来的压力。另外，市场成交量的平均值，也会给市场带来一定的拉力。

对我们整个地区而言，每个月房屋成交量的平均值是2600至2700套，每个月平均成交这么多套，证明，每个月成交量要达到这个数值，才能够满足市场的住房需求，少于这个数值的时候，比如说，一个月减少500套，就相当于市场欠了500套的账，说明这个月有500个应该出来的刚需买家，没有出手买房，但是这些买家的刚需，不会随着成交量的减少而消失，只是累积了很多，将来出来抢房子的“枪手”而已。

比如说，过去4个月来的成交缩减低于平均值的累计总量，已经达到了1600多套，这些个成交量的欠账，将来都要逐步添加到每个月的成交量里面。势必会推动市场。

成交量连续降低，越发减少，将来买家的报复性消费力，就会越来越强！否则，成交量的平均值，就毫无意义。况且，我们这里的人口在不断地增长，这也是不争的事实。

从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，我对9月份的市场情况概括如下：

在成交量方面：

成交总量连续下行，疯狂上市还未暂停，房源总量已经爆棚！

在成交价方面：

房价系统总体下探，四月连跌十分难看，共管房屋涨跌互现。

人气指标：

销存量比持续缩小，买方市场态势明了，刚需买家还算不少。

我们对这些评价逐一解释一下：

在成交量方面，成交总量连续下行：

大温地区单月的成交总量，过去6个月来，一直在不断地下滑。从4月份最高的2800多套，一路降低到了9月份的1852套。所以说，成交总量连续下行。

疯狂上市还未暂停：

过去7个月来上市量都很大，只有8月份相对少了一些。

房源总量已经爆棚：

到了9月份，市场上的房源总量，已经达到了前所未有的14932套，天量房源，已经爆棚。

在成交价方面：房价系统总体下探：

房价在9月份总体下跌了1.4%，总体在下探，尤其是菲沙河谷，所有的房型，几乎所有的社区，房价都在下跌。

四月连跌十分难看：

这是相对于连续降息三次而言，本来嘛，连续3次降息，市场应该有些正面的反映，它却用连续4个月的下跌来回报降息，真的十分难看。

共管房屋涨跌互现：

这只是一个夸张的说法，虽然全部的房型都在总体下跌，但远郊的共管类房屋，却出现了较为极端的现象。Ladner,Tsawwassen的公寓，单月下跌了11个百分点，而同时呢，Squamish，Whistler和Sunshine Coast这3个地方的公寓，9月份疯涨了12%到13%。

在销存量比方面，销存量比持续缩小：

两大市场在过去的4个月中，销存量比都处于20%以下，12%以上，到了9月份，居然降低到了12.8%，菲沙河谷更是一路降低到了10.9%，所以，销存量比持续缩小。

买方市场态势明了：

温哥华地区和菲沙河谷的销存量比的平均值，已经小于12%了，说明，市场的前脚已经迈进了买方市场。尤其是温哥华地区的独立屋市场，销存量比小于12%，已经连续2个月了。

刚需买家还算不少：

令人高兴的是，当今市场上的买家，虽然十分犹豫和小心，我个人感觉，还没有大幅减少，只是出手力度不大，造成了成交量的连续欠账而已，假以时日，必将厚积薄发。

\在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年9月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,852套，与2023年9月份相比减少了3.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了26.0%。2024年9月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,144套，与2023年9月相比增加了12.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为14,932套，比2023年9月增加了31.2%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了24.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,179,700，比去年同期微跌了1.8%，与上个月相比价格也下跌了1.4%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,022,200，比去年同期上涨了0.5%，过去一个月下跌了1.3%；公寓的指标价格为$762,000，比去年同期下跌了0.8%，过去1个月来下跌了0.8%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,099,200，比去年同期下跌了0.5%，比上个月下跌了1.8%。

人气指标方面，2024年9月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为12.8%，处于平衡市态的下沿位置。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前总体是下跌的态势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域，同时也是市场内的刚需品种。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

公寓市场，房源的总量越来越大，市场的交易量也是逐年攀升，这种房型，由于新建房屋越来越多，体量也就越来越重要。这是最近几年很“抗涨”，也很“抗跌”的品种，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。

我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂又风光无限的城市屋市场的价格变化：

现在城市屋的房价和市场的大环境一样，也展开了下跌的态式。

市场热点：过去1个月内涨幅最大的城区和市场：

目前多数的城区和房型在下跌，跌幅最大的在哪个区域呢？

市场冰点：

温哥华地区和菲莎河谷地区9月份房价跌幅前6名:

第一，菲沙河谷的24个房价计量的单位中，就是24个城区和房型的房价统计单位中，9月份只有5个上涨，其余的19个单位全部在下跌，占比高达80%。

第二，温哥华地区远郊房屋涨跌幅十分惊人，Squamish和Sunshine Coast的公寓，8月份跌幅都超过了7.0%，而9月份又分别暴涨了12%以上。

第三，温哥华地区独立屋的销存量比，8月份跌到了9.6%，9月份跌到了9.1%，完全进入了买方市场。在未来的市场运行中，独立屋价格要转跌为升，应该比较慢，需要一些时日，这对于目前比较犹豫的独立屋买家或者投资人来说，是一个不错的入市机会。

对于卖方来说，卖方的态度还是应该以观望和等待为主。我还是那句话，非必要不卖房，今后的房价会更强！