独家|马斯克豪赌川普大赢，温哥华房地产谁又能赢？

供求关系是决定短期内市场走向的关键要素。我们回顾一下这几个月市场的成交量和市场房源存量的变化：

从这一表格中我们可以看到：

房源的总存量，从3月份跨越万套整数关，达到10552套之后，连续5个月一路上扬。到了8月份，连续2次降息之后，部分房源撤出市场。9月份的房源再度创出了新高，到了10月份，经过连续4次的降息，市场的房源总量终于开始回落，市场的恐慌情绪，从此应该开始散去了。

市场开始反弹，在成交量上，已经有了很好的表现！！

但是，目前的14,477套房源总量，毕竟还是一个巨无霸，死死地压在市场的头上，也压在了很多关心市场人士的心里。要想移开这块巨石，需要市场买家的坚定信心。

信心来自何方？

信心首先来自经济大环境。川普赢得大选之后，美国的政策走向，将从“放眼全世界”变更为振兴美国经济。美国经济政策的转向，将带动与其联动的加拿大经济体系逐步抬升。可以预见的是，未来的经济发展，将重塑市场信心。

信心更要来自金融小环境。既然加拿大的通货膨胀率已经降至锚定的目标，就是2.0%左右，央行就再也没有任何理由继续坚持高利率政策，应该更加采用大幅地、快速地降息手段，推动经济的发展。近期各方的预测也都是这样，年底之前，有望看到另外一个0.5百分点的利息降幅。

房地产市场不像股市和汇市那样，冷热可转换于朝夕之间。房地产市场更像一艘巨型航母，每次调转航向，都需要克服原有的惯性，才能够慢慢转头。所以，前三次降息，相当于克服了市场下沉的惯性，第四次的大幅降息，才算是真正启动了市场掉头向上的发动机。

信心还要来自成交平均值。我们不止一次地谈过成交量平均值这一个重要数据。对我们整个地区而言，每个月房屋成交量的平均值是2600至2700套，这就是市场的刚需。它说明一个道理，每个月成交量要达到这个数值，才能够满足市场的住房需求。8月份和9月份的成交量的锐减，这是不正常的，欠下的成交量，势必将补充在今后的成交量中，对市场就会有一个客观上的托举作用。

信心还要来自市场循环期。我们来共同回顾一下过去两年多的市场运行轨迹：2022年的4月份以后，市场连续下跌9个月到2023年1月底，然后强力反弹6个月至2023年的7月底，之后又连跌6个月到2024年1月底，然后是4个月的连涨到2024年5月底，然后又是5个月的连续下跌到10月底。

照此等震荡规律来看，未来1、2个月内，市场就该重拾升势了。

从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，我对10月份的市场情况概括如下：

在成交量方面：

成交总量大幅增加，上市总量开始向下，房源存量压力山大！

在成交价方面：

房价系统继续下探，五月连跌更加难看，共管房屋曙光初现。

人气指标：

销存量比开始反弹，平衡市态趋向上沿，买方市场开始转换。

我们对这些评价逐一解释一下：

在成交量方面，成交总量连续下行：

大温地区单月的成交总量，过去6个月来，一直在不断地下滑。从4月份最高的2800多套，一路降低到了9月份的1852套，之后的10月份，成交量突然暴涨到了2632套。所以说，成交总量大幅增加。

上市总量开始向下：

过去7个月来上市量都很大，到了10月份，单月的上市量相对于9月份有所减少。

过去7个月来上市量都很大，只有8月份相对少了一些。

房源存量压力山大：

9月份的房源总量，已经达到了前所未有的14932套，虽然10月份成交量突然放大，但是房源总量还是徘徊于14000套以上。这样的天量房源，对市场来说，就是压力山大。

在成交价方面：房价系统继续总体下探：

温哥华地区的房价在连续下跌4个月后，10月份依然下跌了0.6%，菲沙河谷下跌了0.7%，房价继续下探，尤其是菲沙河谷，下跌的房型和社区，都达到了70%以上。

五月连跌更加难看：

这是相对于央行连续降息而言，连续3次降息，市场连跌4个月，到了10月份，第四次降息，市场就连续第5个月下跌。真的十分难看，更加难看。

在市场房价总体5个月连跌的市态中，10月份却出现了一个奇景：温哥华地区的城市屋，10月份房价总体上扬了0.9%，一枝独秀，也应该说是曙光初现。

共管房屋曙光初现：

这只是一个夸张的说法，虽然全部的房型都在总体下跌，但远郊的共管类房屋，却出现了较为极端的现象。Ladner,Tsawwassen的公寓，单月下跌了11个百分点，而同时呢，Squamish，Whistler和Sunshine Coast这3个地方的公寓，9月份疯涨了12%到13%。

在销存量比方面，销存量比开始反弹：

两大市场在过去的5个月中，前4个月的销存量比都处于20%以下，12%以上，到了9月份，两大市场的销存量比的平均值居然降低到了12.0%以下，而在10月份，两大市场双双反弹，温哥华地区跳升至18.8%，菲沙河谷也是一路反弹到了15%以上。

平衡市态趋向上沿：

温哥华地区和菲沙河谷的销存量比，都在平衡市态中，并且开始趋涨，温哥华地区的销存量比已经接近19%，就是平衡市态的上沿。

买方市场开始转换：

令人高兴的是，在市场5个月连跌的情势中，温哥华地区的共管类房屋，10月份的销存量比都已经超过了20%，一只脚踏进了卖方市场范围。这是过去几个月来的买方市场，开始转向卖方市场的征兆。

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年10月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,632套，与2023年10月份相比大幅增加了31.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了5.5%。2024年10月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,452套，与2023年10月相比增加了16.9%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为14,477套，比2023年10月增加了24.8%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了26.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,172,200，比去年同期微跌了1.9%，与上个月相比价格也下跌了0.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,002,900，比去年同期上涨了0.3%，过去一个月下跌了1.0%；公寓的指标价格为$757,200，比去年同期下跌了1.6%，过去1个月来下跌了0.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,108,800，比去年同期微涨了0.4%，比上个月上涨了0.9%。

人气指标方面，2024年10月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为18.8%，处于平衡市态的上沿位置。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格目前总体是下跌的态势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、新移民入市的活跃区域，同时也是市场内的刚需品种。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

公寓市场，房源的总量越来越大，市场的交易量也是逐年攀升，这种房型，由于新建房屋越来越多，体量也就越来越重要。这是最近几年很“抗涨”，也很“抗跌”的品种，因为绝大多数中心城区的公寓价格都达到或者接近价格的“天花板”了。

我们再来看一看疫情期间乃至疫情之后，中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂又风光无限的城市屋市场，最近的价格变化：

现在城市屋的房价和市场的大环境一样，也展开了下跌的态式。

市场热点：过去1个月内涨幅最大的城区和市场：

目前多数的城区和房型在下跌，跌幅最大的在哪个区域呢？

市场冰点：

温哥华地区和菲莎河谷地区10月份房价跌幅前6名:

第一，温哥华地区的城市屋市场，在连绵不绝的下跌市态中，一枝独秀，单月涨幅达到了0.9%。这是市场的一个强有力的止跌回稳信号。

第二，温哥华地区共管类房屋的销存量比，都双双跨越了20%的整数关，城市屋22.5%， 公寓22.2%，都进入了卖方市场的范围，预示着市场转暖就在眼前。

第三，温哥华地区房源的总存量，从上个月的接近15000套，开始回落到14477套，预示着连续降息开始显出效果，市场企稳，止跌回升，应该就在未来的1-2个月。

连续降息就意味着市场即将转暖，在目前的市场，房源非常充足，是买家选购和砍价的，非常理想的时间段。这，就是买家很好的进场机会。

对于卖方来说，卖方的态度还是应该以观望和等待为主。我还是那句话，非必要不卖房，今后的房价会更强！