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最近很多小伙伴在传徐汇龙华地块要卖到20万/㎡。
刚听到这传言时确实让人很惊讶。
要知道中海领邸整体均价才14.2万/㎡，甚至我翻看了它的一房一价表，最贵房源也就16万/㎡出头，龙华地块凭什么要卖20/㎡？
但我们也同时注意到，龙华这块地是徐汇罕见的约1.59容积率低密地块，那如果做高低配，叠加价格卖到20万/㎡，大家是否能接受？
如果真的规划叠加产品，那在整个徐汇滨江周边，只有它和云锦东方才有低密产品，物以稀为贵，更容易走出独立行情。这个位置的叠加价值还是颇高的。
如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有工作人员和您联系！PART 1
徐汇难觅的低密产品
据悉，该地块地下有23号线贯穿，轨交上方不宜建住宅，这一方面可自然形成高低分区；另一方面，可用土地就变少了，要布局联排就比较难。
因此，我们预测可能是高层+叠拼。
那西北方向布局高层，东南侧排布叠拼。
在地块指标中，有一个数据：本地块内中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%（总建面约34777㎡）。因此该项目会有不少120㎡内的户型，总价相对比较适宜。高层方面，沿着龙华西路大概率会排布小户型，我们预测在110-120㎡；大户型肯定更靠中心，拥有更好的中心景观和栋距，按照我们的排布，该大户型南向、东向视野都不错，预测在170㎡左右。而叠加，预测下叠160㎡左右，上叠140+㎡，中间是两个大平层。如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有工作人员和您联系！这块地就位于原龙华中学位置，北面是强生花苑，南面龙华西路，也挨着龙吴路，东面是龙华烈士陵园、龙华寺。周边多轨环绕，不过算不上特别近，离11号线上海游泳馆站和11/12号线龙华路站都是约700米，还有3/12/23号线（在建）龙漕路站等。商业上，离的最近是龙华会；另外到美罗城和西岸金融城都差不多2公里。教育资源上，周边有复旦徐汇实验学校、龙华小学、龙华幼儿园等（具体以教育局分配为准）。如果用一句话来形容它的地理位置，就是左手徐家汇、右手徐汇滨江。那我们不妨看一下项目周边二手房表现及徐汇滨江新房/二手房价格。首先，整个徐汇内中环新房格局早已13万/㎡起步。之前田林中铁峯汇里均价约13.1万/㎡（已售罄）；徐滨中海领邸整体约14.2万/㎡；中外环的海上·清和玺约11.5万/㎡。其次，抛开徐汇滨江的龙华，几无新房供应，该地块近徐汇苑、强生花苑，其实是这些住宅很好的改善承接。目前徐汇苑挂牌价约11.1万/㎡，贝壳今年两套成交价在10万/㎡左右（房龄比较老的一批）；![]()
数据来源贝壳，2024.12.23徐汇滨江是楼市当红炸子鸡，几乎每次开盘都触发积分并售罄。2024年中海领邸让徐滨坐实了14万+/㎡；启元17.8万/㎡的价格更是比肩新天地。目前中海领邸即将售罄，徐汇滨江只剩下中能建项目及绿城地王。![]()
而在这条轴线的背后，除了楼市普涨，我认为徐汇滨江抓住了三个很好的机遇，才能成为上海楼市更出彩的一条滨江线：其一，形成了以云锦东方、启元为首的豪宅集群。豪宅需要氛围，其他地方的滨江豪宅可能零星点状分布，但徐汇这几年的供应，豪宅拼图、氛围渐成。其二，高能级产业的逐渐落位。约180万方西岸金融城的宏大规划+徐汇兑现力，给足了大家置业信心；更还有数字谷、传媒港、数智中心等产业组团，徐汇滨江俨然成为滨江新的产业爆点。锦上添花的是文艺、潮流的生活氛围。徐汇滨江已成为Citywalk，时尚潮人打卡的胜地，升华了豪宅氛围。大概两个梯队，第一梯队以云锦东方为主，成交在20万/㎡左右；第二梯队像百汇园，主力15万/㎡左右。![]()
数据来源贝壳，2024.12.23如果您对这个项目感兴趣，请扫下方二维码报名，随后有工作人员和您联系！冬哥带你买好房&上海楼市揭幕的粉丝们：
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