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党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》指出，要“健全发挥家庭家教家风建设在基层治理中作用的机制”。婚姻家庭法律制度是家庭家教家风建设的重要环节。为统一民法典婚姻家庭编相关法律适用，维护婚姻家庭和谐稳定，推动家庭家教家风建设，2025年1月15日，最高人民法院正式发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》。此前，本刊曾围绕该司法解释征求意见稿中的相关问题，组织专栏讨论。本期特邀资深法官与理论界专家，围绕该司法解释中的价值理念和思维方法、离婚经济帮助制度、离婚时父母为子女出资的房产归属与补偿规则等展开深入探讨，以期形成共识，推动该司法解释的实施。之后，本刊将持续关注该司法解释中的热点难点问题，欢迎大家关注。
清华大学法学院长聘副教授，法学博士
本文系国家社科基金领军人才项目“社会主义核心价值观与我国民商事立法及司法解释优化研究”（批准号：24VRC054）的阶段性成果。
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文章发表于《法律适用》2025年第1期“专题研究：聚焦‘民法典婚姻家庭编司法解释（二）’”栏目，第61-75页。因文章篇幅较长，为方便电子阅读，已略去原文注释。《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条回归婚姻法框架，采取调整离婚财产分割时双方利益的解决路径，直面房产归属和补偿问题，坚持了“出资资金归属”与“子女购买房产归属”脱钩、“物权维度的产权登记”与“婚姻维度的房产归属”脱钩的立场。一方父母全额出资，出资一方子女在婚姻维度享有全部份额，离婚时房产归属于该方。各方均出资或一方部分出资，则夫妻依据出资比例享有潜在份额，一方不同意时应排除确定房屋归属时竞价取得规则的适用。原则上应当判决房屋归出资份额占绝对优势一方，并依“出资来源及比例”对另一方“折价补偿”，再行考量“共同生活及孕育共同子女情况”“离婚过错”“对家庭的贡献大小”“离婚时房屋市场价格”等酌定因素，在离婚分割共同财产环节对另一方“合理补偿”。此外，还应当进一步明确各因素的分量及顺位。父母为子女出资 夫妻房产 离婚财产分割 民法典婚姻家庭编解释（二）自20世纪末以来，随着我国城镇商品房市场化改革浪潮与土地财政的兴起，福利性的住房分配逐渐停止，各地城市商品房价格不断飙升。同一时期，年轻人群体的收入与高企的房价完全不成正比，因而父母出资甚或举债为子女购房，演变为社会生活中表达慈爱亲情的普遍外在仪式。年轻人群体作出购房决策的时机通常与结婚关联在一起，在实际社会生活中呈现为一方或双方父母、婚前或婚后、全额或部分出资、登记在一方或双方名下等极度复杂的情境类型。高离婚率下，作为家庭核心财产的房产的归属与补偿，涉及夫妻、双方父母以及外部第三人等多方权益，构成离婚财产纠纷中常见的疑难问题。最高人民法院新近颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》［法释〔2025〕1号，以下简称《民法典婚姻家庭编解释（二）》］第8条对此制定了全新的解决方案，本文围绕该条具体内容，尝试架构一套离婚时父母为子女出资的房产归属与补偿规则。
（一）《民法典婚姻家庭编解释（二）》颁布前的规范沿革
原婚姻法与民法典对于父母为子女出资购房问题未作明确规定。21世纪初，各地房价开始上涨，相关纠纷不断涌现，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》［法释〔2003〕19号，以下简称“原《婚姻法解释（二）》”，已废止］第22条，首次明确了父母出资性质的推定规则，即婚前出资推定为对自己子女的个人赠与，婚后出资则推定为对夫妻双方的赠与，奠定了以出资时点在结婚前后作为区分标准的基本思路并沿用至今，区分的法律依据在于夫妻婚后所得共同财产制。针对离婚时的房产归属与补偿问题，双方无法达成协议时，原《婚姻法解释（二）》第20条规定了夫妻双方竞价取得、一方取得房屋所有权后按评估价格补偿另一方、拍卖房屋后双方分割价款三种处理方式。
原《婚姻法解释（二）》颁布后的七八年间，伴随着商品房存量扩大以及不动产登记日益完善，父母出资购房与房产登记的关系成为裁判热点问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》［法释〔2011〕18号，以下简称“原《婚姻法解释（三）》”，已废止］第7条第1款对此作出回应：婚后由一方父母为子女出资购买的房产登记在出资人子女名下的，推定为只对自己子女一方的赠与，房产成为子女的个人财产。主要理由是，普通民众对不动产登记的意义有了较为充分的认识，将不动产登记在自己子女名下认定为父母将出资赠与自己子女，符合当事人本意。该款未涵盖一方父母全资购房但登记在夫妻双方名下的情形，易产生法律漏洞。第7条第2款又改采不同的逻辑，双方父母都出资时即便产权登记在一方子女名下，将房产推定为以出资份额按份共有，弱化产权登记的效力，该款自实施以来存在争议。针对离婚时的房产归属与补偿问题，双方未能协议处理时，原《婚姻法解释（三）》第10条仍将产权登记作为确定房产归属的重要考量因素，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
民法典颁布之际，最高人民法院对婚姻法时代的司法解释进行了全面清理，相关规范整合为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》［法释〔2020〕22号，以下简称《民法典婚姻家庭编解释（一）》］。《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条继受了原《婚姻法解释（二）》第22条，第76条继受了原《婚姻法解释（二）》第20条，第78条继受了原《婚姻法解释（三）》第10条。以上三条规范架构起民法典时代父母为子女出资购房纠纷的外部体系，《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条的功能在于认定父母出资行为的性质，第76条和第78条用于规范离婚时房产的归属与补偿。考虑到原《婚姻法解释（三）》第7条规定的按份共有与家庭伦理性特征不符，依据《民法典》第308条与第1062条，基于家庭关系的特殊性，在没有约定的情况下亦不宜认定为按份共有，因此该条在《民法典婚姻家庭编解释（一）》中未得到保留，不再适用。
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条撷取了婚前或婚后这一影响因素来推定赠与相对方，第78条规定了房屋买卖合同的订立时间、首付方、还贷方、产权登记方等多项影响因素。各地高级人民法院发布的参考意见、审理指南以及解答等规范性文件进一步增设产权登记时间、付款时间、资金来源及比例等影响因素，在此背景下，有必要通过《民法典婚姻家庭编解释（二）》重新统一裁判立场。
（二）裁判实务中的焦点问题
笔者检索了自2021年1月1日民法典及《民法典婚姻家庭编解释（一）》正式实施，截至2024年9月底的共计430个案例，其中案由为婚姻家庭、继承纠纷115件，占比约1/4；合同、准合同纠纷242件，占比超1/2；物权纠纷47件，占比约1/10。
物权纠纷主要涉及所有权确认纠纷及共有纠纷，争议焦点在于父母出资是赠与还是享有所有权或与子女共有。其中多数案例因出资时间为婚后且无特别约定，被认定为赠与夫妻双方。
合同纠纷中绝大多数是民间借贷纠纷，争议焦点在于一方父母为夫妻双方购置房屋的出资是否为借款及配偶方是否有还款义务，夫妻是否有共同借贷合意是法院重点关注的问题，房屋所有权的归属问题则较少涉及。若借条仅为出资方子女出具，无配偶方签字或事后认可，多数法院不会因为房屋用于夫妻共同居住，就当然推定该债务为夫妻共同债务。而借条出具的时间、场合等具体因素会影响法官的判断，如考虑到借款时双方已经进入离婚诉讼，不能认定夫妻存在借贷合意。在无借条的案例中，多数裁判观点将其认定为婚后父母对于双方的赠与，但是为了消解个案裁判中当事人离婚时利益失衡的结果，有观点认为，父母出资应当视为以帮助为目的的临时性资金出借，支持出资人的返还诉请。
婚姻家庭、继承纠纷中，主要涉及出资款性质认定与房屋所有权归属及分割两大问题。针对出资款性质认定问题，与《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条的结构相对应，父母出资时点在婚前还是婚后仍然是区分的基本思路。在婚后出资的案例中，多数法院认为，应认定为父母对夫妻双方的赠与，但也存在不同观点。第一种观点认为，父母虽未明确约定出资款赠与子女一方，但以实际行为表示将案涉房屋赠与子女个人，应视为对自己子女一方的赠与。第二种观点认为，应直接将出资适用《民法典》第1063条第3项“确定只归一方”的规定。第三种观点认为，在父母出资时没有明确赠与意思表示的情况下，基于父母对成年子女负有抚养义务的时限已经届满，应认定该出资系对子女的临时性资金出借，目的在于帮助子女度过经济窘迫期，子女对此理应负担偿还义务。第四种观点认为，《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条是为了解决夫妻对赠与资金的归属问题，因此父母出资行为的性质未明确约定时不能径直认定为赠与，应结合出资人与接受人的意思表示、付款用途及其他证据综合评判。
原《婚姻法解释（三）》第7条虽然已被废止，但是基于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，大量裁判意见仍然以房屋的产权登记情况推定赠与意向。另有不少观点仅将房屋产权登记作为判断赠与意向的酌定因素，根据是否对出资款性质作出约定，来判断出资是赠与一方还是双方。针对房屋所有权归属及分割的观点，留待下文具体分析时再行介绍。
当前规范及观点在一定程度上无法厘清不同层次的法律行为和法律关系。解决途径是区分父母的出资行为、子女购买房产的行为以及房产登记的行为，将父母出资的资金归属和子女购房的房产归属二者脱钩，将房产在物权维度的产权登记和婚姻维度的内部归属二者脱钩。下文针对两次脱钩过程依次展开论述。最高人民法院在制定原《婚姻法解释（二）》时，便明确“要解决的对象目标确定为父母为子女购置房屋的出资问题，而不再是房屋。”“父母为子女的出资行为”与“子女用出资购房的行为”属于两项独立的法律行为，应当分别认定行为性质和财产归属。父母出资资金属于子女一方的个人财产抑或夫妻双方的共同财产，涉及出资行为是赠与还是借款、出资对象是子女一方还是夫妻双方等问题。在父母出资行为结束后，子女用于购置房产的资金不再溯源至父母，而是来自出资方的个人财产或者夫妻共同财产，并最终影响房产的归属和潜在份额。现实生活中，父母出资时通常不与子女正式订立书面的赠与或借款合同，因此发生纠纷时只能对出资行为的性质进行推定。《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条的立场是推定为赠与，理由是主张构成借款的一方更应当保留证据。父母不能就出资为借款提供充分证据证明导致出资性质处于真伪不明状态时，应当由父母承担举证不能的不利后果。该立场在教义学上涉及举证责任分配和意思表示解释问题，实质上属于我国传统家庭伦理基础上的价值判断问题。父母子女之间亲缘关系的日常生活经验，以及在子女结婚时进行财富代际传承的分家传统两个因素，更支持出资性质是赠与的结论。父母为子女婚姻生活提供借贷式的临时性资助似乎并不合乎伦理压力与声誉下的生活实践。赠与推定实质是将表达慈爱亲情的伦理义务显性化，无视伦理压力或不在乎伦理声誉的父母，不希望履行上述伦理义务的内心意图在法条上并未得到显现，须借助借条更为明确的外在表征而显现。而若从父母对子女没有法定出资义务、父母出资与子女赡养的双务性等层面观察，将出资认定为借款可以更好地保障父母权益。另外还需考虑出资推定为借款对子女配偶信赖利益的影响，理论上出资方父母在婚姻关系存续期间可以随时请求返还，这种不确定性会影响夫妻对于家庭财产的长期规划。出资行为性质的认定受到出资对象认定的影响。如果出资对象是自己的子女一方而非夫妻双方，即资金归属于子女个人财产，则无论出资是赠与还是借款，都能确保资金不会因子女离婚而分流给另一方，对父母而言并无太大差别，因此会减少父母将出资认定为赠与的顾虑。在推定赠与的大前提下，从真实意愿和家庭利益两个维度，赠与子女一方而非夫妻双方都是更为合理的推论。首先，赠与等无偿所得关系必须考虑行为的动机和行为人的内心真意。赠与行为通常基于身份关系或个人情感而作出，赠与人不希望所赠财产由第三人分享。血亲与姻亲的天然差异，决定了在未来子女婚姻可能解体的预设下，满足自己子女生活居住所需才是出资本意。相反观点则认为，父母出资的慈爱之举体现的是支撑小家庭成长的代际之爱，并非仅父母对小家庭中子女一方的爱。并且当父母出资演化为外在仪式，评价主体除了自己子女一方，子女配偶及其父母不能排除在外，甚至更为重要。其次，应当探究何种方案更加符合家庭利益和逻辑。实践中，很多父母预支全部或部分养老费用为子女购房出资，既是家庭财产传续的需要，也构成子女未来更好履行赡养义务的物质保障。如果认定为赠与夫妻双方，随着婚姻解体导致资金分流，将影响子女未来对赡养义务的履行能力。结婚只是作为继续性的婚姻存续关系的开始，父母出资的目的在于满足子女婚后共同生活的需要，而非结婚这一行为节点。何况子女购房的时点受各方面因素影响，可能在婚前或者婚后任一时间点，这些偶发因素都会直接影响到父母出资的时点，但不会影响到父母出资目的的实现。《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条第1款规定，当事人结婚前父母出资的，推定为对自己子女个人的赠与，既符合夫妻共同财产制的反面推论，也契合本文的分析结论；第2款直接引致到《民法典》第1062条第1款第4项的内容，推定为赠与夫妻双方，本文的分析结论与此不同。为了解决《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条第2款在夫妻离婚时导致的利益失衡问题，过往理论提出的解决路径多是在赠与合同框架内调整双方利益状态，例如将婚姻解体视为赠与合同发生了情势变更，以此要求夫妻双方返还出资；或者将子女婚姻家庭的维持作为赠与财产转移中父母无须明言的动机背景，此动机背景对受赠方亦难说无从领会，因此宜将此种常为隐性的伦理意义，通过法律解释显性化，推定父母出资构成以夫妻离婚为解除条件的赠与。不过，父母出资构成对下一代家庭生活的支持，因此夫妻离婚时，已经在婚姻生活中被消耗的部分无须返还，如此法律构造下，父母出资更接近于无溯及力的附终止条件的无偿持续性供给。《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条摒弃了赠与合同框架内的解决路径，不再采用“赠与”或“借款”等术语，而是回归到婚姻法框架内进行利益调整，因为出资纠纷的本质是子女婚姻维度的利益失衡问题，而非赠与合同当事人之间的利益失衡问题。第8条采取了调整离婚财产分割时双方利益的解决路径，直面离婚争议时的房产归属和补偿问题。该条涉及婚姻关系存续期间一方父母全额出资、部分出资或双方父母共同出资等多种情形，但在确定房产归属时皆不再回溯至父母出资，而是直接规定判决房屋归夫妻一方所有，可谓坚持了“出资资金归属”与“子女购买房产归属”完全脱钩的立场。依据体系解释，《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条第1款与《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条形成了制度分工，分别聚焦于婚前出资与婚后出资两种类型。换言之，《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条在功能上完全覆盖了《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条第2款，依据新法优于旧法原则，应当优先适用。因此，可以认为，婚后父母为子女购房出资推定为赠与夫妻双方的规则不再适用。依据婚姻财产的内外归属方案，夫妻共同所有不同于物权法上的共同共有，应当区分婚姻维度的归属与物权维度的归属。根据“资产分割”（asset partitioning）理论，未婚者的概括财产因结婚而形成个人财产以及夫妻共同财产两类特别财产。由于家庭不具有民法典认可的民事主体资格，因此夫妻共同财产只能归属于夫妻共同所有，属于婚姻维度针对夫妻共同财产整体的归属概念，区别于共同关系成员在物权维度针对特定财物的共同共有概念，二者之间无法相互转化。物权维度的归属状态分为单独所有权、按份共有与共同共有，婚姻维度的归属状态分为夫或妻一方个人所有与共同所有。夫妻法定共同财产制、约定财产制及特别财产约定在婚姻维度直接发生归属效力，处理夫妻内部关系时以此为准据，夫妻一方可以请求另一方转移或变更登记。而在物权维度，特定财产是否发生物权变动仍须遵循物权公示原则。内外归属方案下，利用父母出资购置的房产在婚姻维度的归属与物权维度的产权登记状况脱钩，影响房产婚姻维度归属和份额的最重要因素是首付款以及还贷款的资金来源。如果出资方子女以其个人财产全额购房，或者以其个人财产支付首付款并还贷，则根据“不转化规则”，房产在婚姻维度归属于出资方子女的个人财产；如果出资方子女以其个人财产支付首付款，后夫妻双方以共同财产还贷，或者夫妻双方共同支付首付款并还贷，则婚姻维度的考察重点不在于房产归属，而在于计算夫妻双方在房产上享有的潜在份额。房产中共同财产出资的份额属于夫妻共同所有，一方个人财产出资的份额属于出资方个人所有。在法定共同财产制下，婚姻关系存续期间夫妻双方的工资、奖金及劳务报酬等收入都属于夫妻共同财产，以共同财产还贷部分及其增值部分都属于共同所有的份额。有争议的是，夫妻一方以个人财产出资在婚后的增值部分属于个人所有还是共同所有的份额，这涉及《民法典婚姻家庭编解释（一）》第26条中对“孳息和自然增值”的理解。夫妻协力理论通常将其认定为自然增值，为出资方个人财产；而婚姻命运共同体理念下则倾向于认定为投资收益，归夫妻共同所有。若从减轻夫妻财产制“均贫富”的效力以及适度限缩夫妻共同财产范围的价值判断出发，认定为自然增值归出资方个人所有更为妥当。《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条第1款规定，在“夫妻购置房屋由一方父母全额出资”的情形下，“人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有”，不再与房产登记状况有任何关联，实现了“物权维度的产权登记”与“婚姻维度的房产归属”二者的脱钩。第2款征求意见稿规定了“房屋产权登记情况”，但是仅将其列为判定房产归属和补偿数额的几项平行列举的酌定因素之一，无法成为“婚姻维度的房产归属”的决定性要素。而在正式板本中，进一步删除了“产权登记”因素。《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条的适用前提是“没有约定或者约定不明确的”，表明了其任意性规范属性。“约定”内容既可以针对出资行为性质是赠与还是借款、出资对象是自己子女一方还是夫妻双方，也可以针对婚内房产协议中房产的归属和份额，还可以针对离婚财产协议中房产的归属和份额。依据内外归属方案，夫妻财产协议在夫妻关系内部直接发生婚姻维度的归属效力，房产或其相应份额依据约定归入一方个人财产或夫妻共同财产；而夫妻财产约定不直接导致物权变动，一方可基于婚姻维度确定的归属，在物权维度请求另一方转移或变更登记。若约定内容与登记内容不一致，涉及第三人利益时，依据登记内容决定物权归属，而婚内析产或者离婚房产分割时，依据约定内容决定房产归属和份额。离婚财产协议作为婚姻这一继续性关系解除时对夫妻共同财产和个人财产的合意清算，离婚后方才发生效力，因此不存在婚姻维度的归属问题。在物权维度，导致物权变动的仍为离婚协议这一法律行为，而非法律直接规定或者离婚这一单纯的法律事实，性质上属于基于法律行为发生的物权变动。何况离婚财产协议中复杂的权属分配对应不同的公示与登记方式，因此，离婚时的房产归属和份额约定不直接发生物权变动，但是在夫妻之间产生债权效力的法律约束力，且排除《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条中推定规则的适用。
（一）父母出资情况与子女离婚时的房产归属
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条回归婚姻法框架，采取调整离婚财产分割时双方利益的解决路径，直面离婚争议时的房产归属和补偿问题。在利益格局上，离婚时获得房产一方，除了房产本身价值外，还享有未来增值收益以及承担未来贬值风险。因此，全额出资一方通常作为购房决策方，由其获得房产，享有未来增值收益的同时承担未来贬值风险，更契合意思自治理念下的风险归责原则。同时，获得房产一方依据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条第2款，对作为个人债务的房贷承担继续还贷义务。如果离婚时夫妻一方的财力不具备还贷能力，为了避免银行实现抵押权而拍卖变卖房产，有观点认为，房屋应当判决归有能力还贷一方所有，并由该方向对方进行价值补偿。
在一方父母全额出资为夫妻购置房屋的情形下，依据《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条第1款，离婚时房产直接归属于出资人子女一方。最契合该结论的逻辑链条是，婚后父母出资属于对子女一方的赠与，成为子女的个人财产，子女以个人财产购置的房产也属于其个人财产。但是第1款为房产归属于出资人子女一方设定了“离婚分割夫妻共同财产时”这一前提，叠加该款后段的补偿规定，引发“一方全额出资购置的房屋是否属于夫妻共同财产”的争议。在教义学上，该争议涉及前述《民法典婚姻家庭编解释（一）》第29条第2款所引致《民法典》第1062条第1款第4项规定的夫妻共同财产范围是否合理的问题，实质问题则是父母出资而无偿取得的房产并不符合协力原则，仍将其推定为夫妻共同所有的正当性何在？既然无从通过协力原则提供正当性，则离婚分割房产时更多考虑出资来源具有内在的合理性。而且如上文所言，鉴于房产首付款及还贷款来源的复杂性，婚姻维度的重点不在于房产整体归属，而在于夫妻各自享有的潜在份额。第1款规定一方全额出资购置房产则在婚姻维度享有全部份额；第2款规定各方均出资或一方部分出资，则依据出资比例享有相应份额。
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第76条系统规定了离婚时的房产分割规则，依次列举了双方竞价取得房产、一方取得房产并按评估价格补偿另一方、双方分割房产拍卖或变卖所得价款三种分割方式。该条未承认双方可以对房产继续按份共有，主要理由是当事人丧失共有基础时强行判决按份共有，可能造成新的矛盾。早前有观点认为，在双方只有一套共有住房且均没有财力补偿对方的场合，按份共有房产不失为一种可行的解决思路，双方不会因房产被强行拍卖、变卖而遭受现实损失以及未来可能的增值收益。
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第76条第1项的具体适用前提是“双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得”，留存的疑问是如果双方均主张房屋所有权，但是其中一方不同意竞价取得，该如何处理？竞价取得作为一项独立的法律行为，需要双方达成竞价合意，并且符合一定的门槛和前提条件，例如，具有与房产市场价值相当的财力基础或者双方的财力水平并不悬殊，方可保证竞价过程中的竞争是充分的，报价真实反映了双方的真实偏好价格。反之，若强制一方进入竞价程序，或者一方囿于财力无法作出真实报价，则对方不仅以不充分的报价获得房产，还使另一方损失了当前补偿收益以及未来增值收益。
竞价取得规则的功能在于，由偏好该房产的一方取得产权，以达到物尽其用，体现的是经济理性的逻辑。问题在于，在离婚财产分割制度要实现的价值和诸多目的中，物尽其用仅仅构成其中的一个面向，在婚姻法框架内还要契合“照顾子女、女方和无过错方权益的原则”，同时不能损害作为债权人的银行等第三方主体的合法利益。因此，应当排除一方不同意时竞价取得规则的适用，即便离婚时双方均主张产权，法院也并非必须适用竞价取得规则。
（二）两个环节的补偿内容及酌定因素
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第76条第1项和第2项、第78条第2款以及《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条都涉及离婚时判决房产归一方所有的同时，对另一方的补偿问题。但是这三个条文中“补偿”的内涵不尽相同，涵盖了“明晰财产”和“分割财产”两个环节。
第一个环节是同夫妻各自出资份额相关的“价值补偿”。离婚时获得房产物权维度所有权的一方，需要对另一方在房产上享有的婚姻维度的份额“折价补偿”。具体方式包括《民法典婚姻家庭编解释（一）》第76条第2项规定的依据市场评估价格补偿，以及《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条第2款规定的依据“出资来源及比例”这一因素进行补偿。
在“价值补偿”环节，关于夫妻共同还贷情形下补偿数额的计算问题，最高人民法院以共同还贷部分所占比率计算房产中共同所有的部分，补偿数额=房屋现值×［已共同还贷部分÷（房屋本金价格+所需偿还的利息费用+其他费用）×100%］÷2。另有地方高级人民法院以房屋增值为比率计算共同还贷部分的增值，第一步计算不动产升值率，不动产升值率=离婚时的不动产价格÷不动产成本×100%，不动产成本=购置时的不动产价格+共同已还贷利息+其他费用。如果一方支付首付款与结婚之间存在时间差，则房产升值率应以结婚时而非购置时的价格作为计算依据，房产在婚前的增值属于首付方的个人财产。第二步计算具体补偿数额，补偿数额=共同还贷部分×不动产升值率÷2。以上两种计算方式只是参照物不同，结果并无实质性差异，“其他费用”指的是购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，后者产生的基础并非交易，而是不动产长期的使用。
第二个环节指同离婚分割夫妻共同财产相关的补偿规则，相较于前一环节的价值补偿，本环节中法官享有较大的自由裁量权。理论上，分割夫妻共同财产并不限于房产这一特定物，只是实践中房产构成共同财产中最重要的部分，因此在分割房产时应直接适用《民法典》第1087条规定的“照顾子女、女方和无过错方权益的原则”，体现为《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条列举的“共同生活及孕育共同子女情况”“离婚过错”“对家庭的贡献大小”等酌定因素。本条第1款采用的“补偿”这一术语契合了第二环节的补偿性质，第2款以“合理补偿”这一术语涵盖两个环节的补偿内容。《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条第2款规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿”，既提及了双方出资及其增值份额，也涉及《民法典》第1087条的补偿原则，可谓囊括了两个环节的补偿内容。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条第1款和第2款皆把“共同生活及孕育共同子女情况”和“离婚过错”等作为确定第二环节补偿数额的酌定因素。这些酌定因素不仅规定在父母为子女购房出资场景中，还体现在彩礼返还规则、同居关系解除时的补偿规则以及离婚时基于婚姻给予房产的补偿规则等具体规范中，其合理性在各规范中保持了融贯，下文展开具体分析。
“离婚过错”作为酌定因素的根据在于《民法典》第1087条规定的照顾无过错方权益原则。为了保障离婚自由，离婚不以一方是否存在过错为前提，但过错事实是影响共同财产分割以及离婚损害赔偿的重要事由。2001年婚姻法新增离婚损害赔偿制度，但是审判实践中的离婚损害赔偿金额通常不足以彰显对过错方的惩处和对无过错方的保护。民法典编纂时，转而选择在共同财产分割环节实现保护无过错方的制度目的。在规范适用顺位上，如果在夫妻共同财产分割环节已经足以彰显对无过错方的保护，则无须叠加适用离婚损害赔偿制度。另一种思路是，在共同财产分割环节，将无过错方的“过错”理解为离婚损害赔偿法定重大过错之外的一般过错。夫妻一方具有重大过错的，共同财产分割完毕之后，另一方仍得主张离婚损害赔偿。
“孕育共同子女情况”作为酌定因素的根据在于《民法典》第1087条规定的照顾子女和女方权益原则，包括“已生育子女”与“未生育子女但怀孕、流产”两种情形。若已生育子女，则离婚财产分割不仅涉及夫妻双方利益，还应当符合儿童利益最大化原则，或者将房产直接判归直接抚养一方所有，以满足儿童的居住利益；或者在补偿数额上体现抚养费的考量因素。而且，女方因妊娠、分娩和抚育子女承受了更多客观的生理风险、心理压力和身心付出，计算补偿数额时应当虑及女方孕育情况，包括因怀孕、流产对女方身体健康、社会评价以及再婚可能性造成的消极影响。
“共同生活情况”与“对家庭的贡献大小”作为酌定因素的合理性在于，婚姻关系包含了“结婚登记”的一时性要件以及“共同生活”的继续性要件。“共同生活事实”应满足“长期且稳定”的特征，其中“共同生活时间长短”是确定补偿数额的重要评判因素。这在一些比较法上体现为随着婚姻关系存续期间到达一定年限后，个人财产向共同财产的逐年转化规则。我国2001年婚姻法修正时，鉴于婚前个人财产日益复杂的现实，删去了原先立法中房产经过8年转化为共同财产的规定，那么可将“依据共同生活时间长短确定补偿数额”视为对转化规则原理的重新运用。除了时间因素外，还需要综合考量双方是否有共同住所、性生活、共同承担家务及负担生活费用、共同赡养老人及抚育子女、精神上相互慰藉等婚姻生活的实质内容。这也是《最高人民法院关于审理涉彩礼纠纷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2024〕1号）把其征求意见稿中“共同生活时间”的表述修改为“共同生活情况”的原因。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条第1款将“离婚时房屋市场价格”作为补偿的酌定因素，实质上构成了离婚财产分割中的衡平法。法理上，一方全额出资购置的房产在离婚时归属于出资人子女一方并无不妥。但是不容否认，夫妻另一方对该房产在事实层面形成一定的信赖，包括信赖婚姻关系一直存续时对该房屋一直保有居住利益，从而影响该方在婚内是否需要另行购房的决策。随着共同生活时间的延长，夫妻另一方对房产的信赖程度愈深。在判决房产归属于出资一方的前提下，依据房产价值的高低调整补偿数额，可视为对上述信赖关系的保护。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条第2款以“出资来源及比例”为基础因素，以“共同生活及孕育共同子女情况”“离婚过错”“对家庭的贡献大小”“离婚时房屋市场价格”几项为酌定因素，在一定程度上体现了两个环节的补偿规则所蕴含的不同功能需求和价值判断，限制了法官在个案裁判中的自由裁量空间，有利于离婚当事人形成稳定预期。在具体适用该款规范确定补偿数额时，应当进一步明确各酌定因素的分量及其适用顺位。首先，如果双方出资比例较为悬殊，原则上应当判决房屋归出资份额绝对优势一方；其次，在此基础上依据“出资来源及比例”因素确定对另一方“折价补偿”的数额，体现物权法逻辑层面的补偿规则；最后，再行考量“共同生活及孕育共同子女情况”“离婚过错”“对家庭的贡献大小”“离婚时房屋市场价格”等酌定因素，在“折价补偿”的基础上对另一方“合理补偿”，体现婚姻法逻辑层面的补偿规则。当“共同生活时间很长”“出资一方对离婚负有重大过错”或者“配偶对于维系婚姻、经营家庭具有持续性贡献”时，法官有权降低“出资来源”这种一次性财产贡献的权重，甚至判决房产归属于夫妻中未主要出资但持续性贡献权重极高的一方。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条摒弃赠与合同框架内的解决路径，采取调整离婚财产分割时双方利益的解决路径，回归婚姻法框架，直面离婚争议时的房产归属和补偿问题。在确定离婚纠纷中的房产归属时，不再回溯至父母的出资，坚持了“出资资金归属”与“子女购买房产归属”完全脱钩的立场。第1款规定在“夫妻购置房屋由一方父母全额出资”的情形下，房屋归哪方所有不再与房产登记状况有任何关联；第2款不再规定“产权登记”这一因素，完全实现了“物权维度的产权登记”与“婚姻维度的房产归属”的脱钩。
依据《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条，一方父母全额出资为夫妻购置房屋的情形下，出资一方子女在婚姻维度享有全部份额，离婚时房产直接归属于出资人子女一方。各方均出资或一方部分出资，则婚姻维度的重点不在于房产整体归属，而在于夫妻各自依据出资比例享有的潜在份额。确定房产归属时，《民法典婚姻家庭编解释（一）》第76条规定的竞价取得规则的适用前提是“双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得”，如果其中一方不同意竞价取得，应当明确排除竞价取得规则的适用。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条、《民法典婚姻家庭编解释（一）》第76条与第78条中的“补偿”规则涵盖了“明晰财产”和“分割财产”两个环节，蕴含不同的功能需求和价值判断。第一个环节是同夫妻各自出资份额相关的“价值补偿”，离婚时获得房产物权维度所有权的一方，需要对另一方依据“出资来源及比例”享有的婚姻维度的份额“折价补偿”。第二个环节指同离婚分割夫妻共同财产相关的补偿规则，适用《民法典》第1087条规定的“照顾子女、女方和无过错方权益的原则”，体现为《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条列举的“共同生活及孕育共同子女情况”“离婚过错”“对家庭的贡献大小”“离婚时房屋市场价格”等因素。
《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条列举的几项因素具有合理性，原则上应当判决房屋归出资份额占绝对优势一方，在此基础上依据“出资来源及比例”因素确定对另一方“折价补偿”的数额，最后再行考量各因素对另一方“合理补偿”。在一些例外情形，例如，当出资方配偶持续性贡献的权重远高于一次性出资贡献权重时，也可以判决房产归出资方配偶所有。
家庭法作为一种地方性知识，其法律的正当性源自民族的人性伦常、历史经验习俗与现实生活需求。面对父母为子女购房出资这一社会生活中表达慈爱亲情的惯常仪式，《民法典婚姻家庭编解释（二）》第8条的规定关照了民众朴素的法感情，既虑及了父母作为出资方的情感和利益，又在婚姻法框架内平衡了离婚双方的贡献得失，抵制了市场等经济机制控制的专殊化系统对家庭日常生活世界的殖民。良法善治，未来可期。
