本期，财哥和大家聊聊房市以及租赁市场。
在新西兰，有些地方的租房者需要将一半的收入交给房东。媒体近日统计了全国各地主要城市的租金数据，而在全国最大城市奥克兰，这里的租金结果 “令人惊讶”。
另一方面，一位专家根据其调查结果对目前的房市状况进行了分析，得出了“买家们正在强势回归，但仍有多项因素阻碍房价上升”的结论。
过去三年，租金大涨20%
而收入仅上涨15%
根据OneRoof公布的数据，新西兰租金最高的房源也是全国房价最高的房屋之一。在奥克兰的Remuera，一套5居室豪宅的周租金高达6,000纽币，据说该豪宅在六年前以2,550万纽币的价格被一位海外买家购得。
对于许多新西兰人来说，每周把6,000纽币交给房东是不可能的，即使是每周600纽币的全国周租金中位数，对一些人来说也是一种挑战。
根据Infometrics的数据，新西兰的周租金中位数在过去三年上涨了20%，涨了100纽币，而同期家庭平均收入仅增长了15%。
根据收入与租金比，下图为各大区的排名：
从全国范围来看，有些地区的租金要便宜得多。例如在Southland，这里的周租金中位数要比奥克兰低240纽币，理论上，如果的租房者搬到这里居住，每年可以节省12,480纽币。
然而，搬到一个较小的地方可能意味着收入也较低，除非你的工作不受场所限制。
根据2023年6月发布的最新租金与家庭收入比数据，租住中等价位房子的新西兰人，需要把税后收入的1/3多点（36%）交给房东。
虽然自此之后新西兰许多地区的租金都有所上涨，但这些数据仍然是租房市场负担能力的良好指南。
奥克兰租金最高，
但却是“租房最实惠大区”之一
作为新西兰的最大城市，许多人自然认为奥克兰的租金（与收入相比）会更贵（周租金中位数为640纽币），但最高的却是丰盛湾。
2023年，丰盛湾的普通租房者将税后收入的44%用于支付租金。相比之下，丰盛湾的中位租金比奥克兰低6%，可支配收入中位数低27%。
同样地，北地并不以高昂的租金而闻名，但该地区的普通租房者却要把41%的可支配收入交给房东。
尽管奥克兰的周租金中位数最高，但这里是全国租房最实惠的5个地区之一。
2023年奥克兰的周租金中位数徘徊在640纽币左右，而当地家庭可支配收入中位数约为97,473纽币，这意味着租金约占可支配收入的34%。
鉴于奥克兰以高昂的生活成本而闻名，这样的结果令人惊讶。
相对于家庭收入，West Coast的租金最低，其次是Southland和惠灵顿。West Coast的普通租房者每周的租金花费为385纽币，仅占其可支配收入的30%。惠灵顿的租金中位数为595纽币，而该地的可支配收入中位数略低于9.5万纽币。
因此，当人们选择租房地时，不仅要看当地租金的高低，还要与可支配收入联系起来。
房市现状：
买家们正在“强势回归”！
独立经济学家Tony Alexander上个月对房产中介的调查结果显示，目前买家正在强势回归市场，但目前房价尚未有上涨压力。本周，Alexander进行的对贷款顾问的调查也显示出了类似的情况，即买家正在强势回归。
调查显示，净51%的顾问称，有越来越多的首次购房者在寻求建议，而净33%的顾问表示，市场上的房产投资客有所增加。两个月前，上述两个数字分别为-7%和+9%。
这表明，在房贷利率前景为下降的背景下，年轻买家们变得更有动力考虑买房。
Alexander表示，对于投资客来说，随着时间的推移，房贷利率的降低显然会有所帮助。
“但必须记住，通过经营住宅租赁业务轻松增加财富甚至轻松获得良好收益的鼎盛时期早已一去不复返。”
“获得贷款变得越来越难，地税和保险等成本也比以前要高得多，租赁法变得更加严格，房价也比之前高得多。”
多重因素仍在抑制房价上涨
Alexander表示，当房价开始上涨时，肯定会有更多投资客入市，因为这是所有资产价格周期的本质。但自1980年代中期信贷规则放开以来的“房市热潮”不太可能重演。
“投资客在房市中的角色正在发生结构性转变，这有利有弊。”
“好的方面是，将为自住业主提供额外的空间，平均房价与平均家庭收入的比率不会攀升得那么高。”
“坏的方面是，当租赁市场度过目前的暂时供过于求的时期时，租房者的处境将变得相当困难。”
不过Alexander表示，上述情况可能将在几年后才会发生，因为目前开发商们正在将未售出的房产投放至租赁市场，几年后将这些房产售出时，上述情况才会发生。
Alexander还表示，另一个会抑制本轮房价上涨的因素是规则的变化。政府将允许全国范围的住宅密度增加，并要求划分更多可供开发的住宅用地。
“这些都是好事，但考虑到建筑成本的上涨，我们不太可能看到房价与收入的比率大幅下降。”
另一方面，Alexander介绍了在过去三个陷入经济衰退周期中，纽币汇率的变化。
1991年，新西兰经济萎缩了1.3%，但在随后的两年半内反弹至6.6%的增长，这得益于纽币下跌了11纽分。1997年和1998年，新西兰经济在最疲软的时期增长了0.4%，随后在一年半内反弹至上涨6%，这得益于当时纽币下跌了20纽分。
在2008年和2009年的全球金融危机期间，新西兰经济萎缩了1.8%之后，直到2015年才达到超过4%的增长。尽管当时纽币汇率从80纽分跌至51纽分以下，但很快又回升至了73纽分，因此出口部门和各地区因货币而引发的反弹并不明显。
而在近期，新西兰经济的年增长率似乎已经降至-0.5%左右，纽币却没有下跌。目前，纽币的汇率接近62纽分，而在一年前和两年前都是59纽分。
Alexander表示，随着海外利率的下降或即将开始的降息，纽币对美元的贬值可能性似乎非常低。
事实上，自8月14日新西兰央行放松货币政策以来，纽币实际上已经上涨了近两纽分。
Alexander最后表示，目前纽币走势导致出口缺乏强劲的周期性增长，这将限制未来几年房价由人们的收入所驱动的程度。
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