上海一小区业委会被判返还12余万元物业款—业委会涉物业服务合同纠纷案

本案涉及的是某某委员会与某某公司1之间的物业服务合同纠纷。某某公司1作为物业服务公司，在2018年1月1日与开隆公寓签订了物业服务合同，并在合同期间提供物业管理服务。合同约定了各项收费标准和分配比例，包括停车费、广告费及租赁费等。2021年6月，某某公司1撤离物业，之后向某某委员会提出了返还广告收益及其他公共支出款项的请求，并提起反诉。

某某委员会则主张其作为业主代表并不应当承担物业公司的费用，并指出物业公司未履行完整的物业服务义务，且一些支出并未经过委员会的同意，因此不应承担支付责任。

1、合同的有效性与履行情况

法院首先确认了物业服务合同的有效性，并认为合同各方应当依照合同履行自己的义务。对于物业公司提出的公共收益返还请求，法院重点审查了双方合同中的相关条款及实际履行情况，认定物业公司有权分配一定比例的公共收益。

2、公共收益的认定

对于公共收益，法院对固定停车费、临时停车费、广告费、租赁费等进行认定和计算。根据合同约定，物业公司应享有停车费、广告费等收益的一部分。法院最终确定物业公司应得的公共收益为177,476.23元，这一金额由物业公司所分配的停车费、广告费和租赁费等构成。

3、费用支出的审查

法院审查了物业公司提出的费用支出，包括电费、公共支出、维修费用等。对于未经过业委会签字的支出，法院无法确认其真实性，因此在计算时剔除了这些未签字的部分。此外，法院还核实了保安工资、保洁补贴等费用，最终认定某某公司1的支出为对应的费用金额，并在计算时考虑了维修基金的使用情况。

4、审计报告的作用

法院依据某某公司1委托的审计报告进行了支出的核算。审计报告提供了详细的费用和收入数据，帮助法院厘清了物业服务期间的资金流向。对于未签字的支出，法院依据审计报告和实际情况做出判断，剔除了部分不具备法律效力的费用。

5、利息和诉讼费用的处理

对于物业公司要求支付利息的请求，法院未予支持，因物业公司未提供充分证据证明债务关系已经确认且存在催讨行为。在诉讼费用的处理上，法院根据各方的过错及案件处理情况，合理分摊了诉讼费和审计费。

本院认为，涉案物业服务合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。

首先，对于某某公司1可分配的公共收益，本院认定如下：

第一，停车费收益，对于固定停车费，根据双方合同约定，2018年8月31日之前的固定停车费，物业公司占15%，2018年9月1日之后的固定停车费，物业公司占20%；对于临时停车费，合同虽未约定，但根据某某委员会作为原告起诉的诉状内容以及某某公司1的陈述和证据，本院认可某某公司1所述临时停车费其享有50%收益的意见。经计算，物业公司可得的固定停车费收益为117,217.44元，临时停车费收益为33,203.53元；

第二，广告收益，根据合同约定，2018年9月1日之后的合同就广告收益进行了约定，物业公司为45%，因此物业公司所得的广告收益为5,660.83元，某某公司1表示口头和某某委员会约定其享有50%收益的意见，和合同不一致，本院对此难以确认；

第三，租赁费收益，根据合同约定，2018年9月1日之后的合同就租赁事宜进行了如下约定：（一）地下室仓库房：可租用，费用按甲方55%、乙方45%（税后），因此，该部分费用物业公司可得21,394.43元。某某公司1表示就租赁费口头和某某委员会约定其享有50%收益的意见，和合同不一致，本院对此难以确认。综上，物业公司对公共收益中应分配收益金额合计为177,476.23元。

其次，关于某某公司1支出的各项费用，第一，电费支出，根据审计报告，为192,262.10元。第二，公共支出，根据审计报告，公共支出不含税价合计180,142.13元，其中业委会未签字的维修支出16,593.19元，车牌识别系统18,600元，赔偿款22,469.83元，未签字合计57,663.02元，该部分未签字的费用，本院难以认定，故该部分费用以122,479.11元计。第三，维修费用，根据审计报告，维修费用514,563.48元，已从维修基金支取316,287.39元，尚未支取198,276.09元。第四、历年保安工资及保洁补贴支出，根据合同，和28号2019年9月1日起的合同均有如下约定：（五）其他：一名保安人员的所有费用由甲方承担。根据审计报告，2019年9月1日起，26号楼承担1个保安工资、28号楼承担1个保安工资，公共收益应承担保安人员工资为134,647.40元。至于某某公司1提出的保安花来荣的一次性补助5,000元，在计算保安平均工资时，该项目已经计入总数，故不再另行计算。关于保洁补贴，合同未有约定，本院不予认可。第五，开隆公寓28号2020年7月后公共收益补贴管理费，根据审计报告，确认为63,885.17元。第六，历年物业公司从公共收益中转往专项维修基金帐户中的公共支出，根据审计报告，公共收益转维修基金为1,000元。

最后，关于物业公司提出的历年业委会隐瞒物业公司擅自签约私自收取的广告收益60,000元的意见，未提供相应的证据，本院对此难以确认。

综上，某某公司1自2018年1月1日至2021年6月30日期间收取的开隆公寓公共收益扣减某某公司1对公共收益中应分配收益及某某公司1关于公共支出费用等，某某委员会尚应给付某某公司128,260.51元。

某某公司1提出要求某某委员会支付利息的意见，因双方未有证据证明已经确定债权债务关系，且某某公司1未提供要求某某委员会支付诉请款项的催讨证据，故本院不予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：

一、某某委员会于本判决生效之日起十日内支付某某公司128,260.51元；

二、驳回某某公司1其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取计5,196.42元，由某某委员会负担，反诉案件受理费减半收取计2,031.42元，由某某公司1负担1,726.42元，某某委员会负担305元。审计费84,000元，由某某公司1和某某委员会各半承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

附：民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）沪0112民初4847号

原告（反诉被告）：某某委员会，住所地上海市虹口区。

负责人：华某，主任。

委托诉讼代理人：苏某，某某律师事务所1律师。

委托诉讼代理人：刘某，某某律师事务所1律师。

被告（反诉原告）：某某公司1，住所地上海市闵行区。

法定代表人：孙某，总经理。

委托诉讼代理人：候某，某某律师事务所2律师。

原告某某委员会（以下简称某某委员会）与被告某某公司1（以下简称某某公司1）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序（独任制）。诉讼中，某某公司1提起反诉，本院依法受理，某某委员会撤回本诉，本院裁定予以准许。本案公开开庭进行了审理。反诉被告某某委员会的负责人华某，反诉原告某某公司1的委托诉讼代理人候某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某公司1向本院提出诉讼请求：1.判令某某委员会返还某某公司1广告收益及其他公共支出合计188,141.46元及利息（从2021年7月1日起，按全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准，计算至实际付清之日止）；2.判令某某委员会承担本案的诉讼费及审计费84,000元。

事实与理由：2018年1月1日及2019年8月30日反诉人与被反诉人先后签订了四份《物业服务合同文本》（以下简称“合同”），约定由反诉人对上海市虹口区和28号（以下简称“开隆公寓”）实行物业管理。合同履行期间，反诉人按照合同约定履行合同义务，包括但不限于物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的绿化养护服务等。后经双方协商一致，反诉人在2021年6月撤场，合同终止。反诉人提供物业管理的时间为2018年1月1日起至2021年6月30日止。2021年6月撤场后，反诉人与某某委员会多次沟通协商，要求某某委员会返还反诉人广告收益及其他公共支出款项，但某某委员会均以各种理由予以推议，拒绝支付。反诉人现根据某某事务所1有限公司出具的《审计意见书》，并结合物业合同及双方确认的开隆公寓收支表等材料提出相应的诉讼请求。

某某委员会辩称，不同意某某公司1的诉讼请求。理由如下：

1.某某委员会是业主选举产生的，成员都是小区的志愿者，不拿工资报酬提供志愿服务。某某委员会代表业主与某某公司1签订《物业服务合同》，某某委员会只是签约代表，没有独立的资金，不能独立承担责任。根据《物业服务合同》，支付物业费的义务主体是业主，不是某某委员会。在本案反诉中，某某委员会不应承担责任。若业主怠于交纳物业费的，某某公司1可向业主主张相应的权利。本案中，有一部分空置房需要交纳物业费的，某某公司1应向该空置房的业主主张。2、物业服务费，实际上已包括了某某公司1的服务报酬、开隆物业公共设施维修护理费用、某某公司1在开隆小区进行物业服务所投入的人力成本、运营管理等所有费用。现在中国的房屋建筑面积是包括公摊面积的。业主房屋的实际使用面积比建筑面积要小。公推面积实际上就是小区公用的物业。业主是按产证上的建筑面积支付物业费，不是按实际使用面积支付物业费。对于公摊面积部分的物业费，就是小区公用物业的服务费用。因此，业主在支付物业服务费后，无须支付其他费用。对于物业大修和专项维修费用，应按照合同和法律规定在维修资金中列支。3、某某公司1与某某委员会签订了《物业服务合同》，收取了物业服务费，但没有全面履行物业服务义务，更不存在垫付费用的事实。不认可其提供维修服务及垫付维修费的事实与观点。4、某某事务所1的《审计意见书》是依据某某公司1的单方材料形成的。某某委员会没有参加审计过程。审计材料严重失实，某某公司1故意隐瞒了收入等事实，夸大支出。与业委会持有的相关证据所显示的事实大相径庭。对《审计意见书》，某某委员会是不认可的。5、超出物业服务合同约定的服务事项，某某公司1已从维修基金列支31万多。在物业服务期间，业委会没有得到某某公司1提供的维修服务的事实，本案中没有看到相应的证据材料。某某委员会强烈要求就某某公司1履行物业服务合同的事实进行对质。希望法庭根据对质的意见进行公正处理。6、进驻开隆小区时，某某公司1以每月下浮8分钱/平方米为由欺骗业主，并且没有按照招投标法的规定履行招投标流程，某某公司1欺骗某某委员会签订了《物业服务合同》。7、某某公司1与某某委员会签订了《物业服务合同》，2018年的合同期限为2018年1月1日至2019年8月31日。该合同已自然终止结束。2019年的合同期限为2019年9月1日至2022年8月31日。该合同由于某某公司1单方于2021年6月撤离，实际上是根本违约解除。某某公司1撤离后从未向某某委员会提出过任何主张费用。在某某委员会起诉后，某某公司1于2023年3月25日提出反诉要求。从时效上来讲，2018年的合同已终止结束，且已过诉讼时效。2019年的合同，对于2020年3月25日前相对应的反诉请求，已过诉讼时效。无论某某公司1的2020年3月25日前相对应的反诉请求是否成立，均因超过诉讼时效，无权主张。8、某某公司1于2021年6月私自单方撤离，已严重违约。撤离后，没有正式办理移交手续。在物业服务期间，某某公司1收取的固定停车费收益、广告收益、临时停车费收益等，均私自挪用，没有移交给开隆业主。这些公共收益的所有权，属于开隆业主。某某委员会保留要求移交的权利。某某委员会撤回鉴定申请，是由于没有独立的资金支付8万多的鉴定费用。某某公司1的反诉诉请（含利息等）无事实和法律依据，不应得到支持。诉讼费及审计费用应由某某公司1承担，某某委员会不同意承担。

经审理查明，某某公司1曾经是上海市虹口区开隆公寓的物业管理公司，双方签订的最后一期物业服务合同的期限自2019年9月1日至2022年8月31日，某某公司1实际于2021年6月撤离。

2018年1月1日，某某公司1（乙方）与开隆公寓（甲方）就签订《物业服务合同》。约定:甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就开隆公寓（物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。合同期限自2018年1月1日起至2019年8月30日止。合同第十三条约定：停车位租赁费为露天机动车车位150元/个·月。物业公司按15%的比例作为物业服务费。

2018年1月1日，某某公司1（乙方）与开隆公寓（甲方）就广灵四路28号签订《物业服务合同》。约定:甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就开隆公寓（物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。合同期限自2018年1月1日起至2019年8月30日止。合同第十三条约定：停车位租赁费为露天机动车车位150元/个·月。物业公司按15%的比例作为物业服务费。

2019年8月30日，某某公司1（乙方）与开隆公寓（甲方）就再次签订《物业服务合同》。约定:甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就开隆公寓（物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。合同期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止。合同第十三条约定：停车位租赁费为露天机动车车位150元/个·月。物业公司按20%的比例作为物业服务费（税后）。合同第十四条约定：本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：（一）地下室仓库房：可租用，费用按甲方55%、乙方45%（税后）（二）电梯房：只供乙方使用，作管理用房或仓储，电费自付，不得租用（三）广告费：收益按甲方55%、乙方45%（税后）……（五）其他：一名保安人员的所有费用由甲方承担。合同第十五条约定：利用小区共用部分获取的收入扣除管理成本后的收益，包括但不限于广告收益、房屋租赁收益，归全体业主所有，由小区业主大会进行支配。

2019年8月30日，某某公司1（乙方）与开隆公寓（甲方）就广灵四路28号再次签订《物业服务合同》。约定:甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就开隆公寓（物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。合同期限自2019年9月1日起至2022年8月31日止。合同第十三条约定：停车位租赁费为露天机动车车位150元/个·月。物业公司按20%的比例作为物业服务费（税后）。合同第十四条约定：本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：（一）地下室仓库房：可租用，费用按甲方55%、乙方45%（税后）（二）电梯房：只供乙方使用，作管理用房或仓储，电费自付，不得租用（三）广告费：收益按甲方55%、乙方45%（税后）……（五）其他：一名保安人员的所有费用由甲方承担。合同第十五条约定：利用小区共用部分获取的收入扣除管理成本后的收益，包括但不限于广告收益、房屋租赁收益，归全体业主所有，由小区业主大会进行支配。

2023年8月,经某某公司1申请，本院委托某某事务所1有限公司（以下简称某某事务所1）对某某委员会与某某公司1之间的往来账面进行审计。审计报告载明：六、审计意见：根据现有资料，审计意见如下：1、2018年1月至2021年6月公共收益净收入861,765.59元。其中：（1）固定停车费2019年9月1日前净收入344,881.31元，（2）固定停车费2019年9月1日后净收入327,426.21元，（3）临时停车费净收入66,407.05元，（4）广告费2019年9月1日前净收入21,954.87元，（5）广告费2019年9月1日后净收入12,579.63元，（6）租赁费2019年9月1日前净收入40,973.35元，（7）租赁费2019年9月1日后净收入47,543.17元。2、某某公司2开隆公寓电费支出192,004.91元，28号楼从维修基金提取2020年3月、4月电费1,713.71元、1,671.20元。扣除提取的维修基金后电费余额188,620.00元。生活垃圾压缩站分摊水电费3,642.10元。3、公共支出不含税价合计180,142.13元，其中：业委会未签字的有：维修支出16,593.19元，车牌识别系统18,600.00元，赔偿款22,469.83元，上述未签字支出合计57,663.02元。4、维修费用514,563.48元，已从维修基金支取316,287.39元，尚未支取198,276.09元。5、公共收益承担保安工资合计134,647.40元，承担保洁补贴20,000.00元（未见业委会签章）。6、28号楼2020年7月后公共收益补贴管理费63,885.17元。7、公共收益转维修基金1,000.00元。七、其他说明事项：由于我们没有取得业委会收取广告费资料，所以我们对伟莱物业申请的业委会收取的60,000.00元广告费无法发表审计意见。某某公司1为此支付审计费用84,000元。

又查明，某某委员会提供四张开隆公寓收支表，分别为（2018年、2019年、2020年、2021年1-6月），前面三份收支表盖有“某某公司1开隆公寓管理处现金收讫”的章（复印件），最后一份收支表盖有“某某公司1”的章（复印件）。上述四份收支表中，临时停车费收入下方记载“物业占50%（税后）”的字样。某某公司1表示根据上述四份材料可证明某某委员会认可某某公司1每年制作的开隆公寓收支项目、金额及双方关于公共收益的分配占比比例等，包括但不限于关于固定停车费收益分配、临时停车费收益分配、广告收益分配等及历年保安人员工资及补贴支出等。某某委员会表示根据上述材料证明2018-2020年的固定停车费收入、广告收入、临时停车费收入情况，还证明某某公司1已向业主收取物业费。该物业费已包括了某某公司1进行物业服务的运营成本费用、报酬、维护公共设施等所有的费用。如需物业大修和专项维修，应按规定依法申请维修基金。

本院认为，涉案物业服务合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。

首先，对于某某公司1可分配的公共收益，本院认定如下：第一，停车费收益，对于固定停车费，根据双方合同约定，2018年8月31日之前的固定停车费，物业公司占15%，2018年9月1日之后的固定停车费，物业公司占20%；对于临时停车费，合同虽未约定，但根据某某委员会作为原告起诉的诉状内容以及某某公司1的陈述和证据，本院认可某某公司1所述临时停车费其享有50%收益的意见。经计算，物业公司可得的固定停车费收益为117,217.44元，临时停车费收益为33,203.53元；第二，广告收益，根据合同约定，2018年9月1日之后的合同就广告收益进行了约定，物业公司为45%，因此物业公司所得的广告收益为5,660.83元，某某公司1表示口头和某某委员会约定其享有50%收益的意见，和合同不一致，本院对此难以确认；第三，租赁费收益，根据合同约定，2018年9月1日之后的合同就租赁事宜进行了如下约定：（一）地下室仓库房：可租用，费用按甲方55%、乙方45%（税后），因此，该部分费用物业公司可得21,394.43元。某某公司1表示就租赁费口头和某某委员会约定其享有50%收益的意见，和合同不一致，本院对此难以确认。综上，物业公司对公共收益中应分配收益金额合计为177,476.23元。

其次，关于某某公司1支出的各项费用，第一，电费支出，根据审计报告，为192,262.10元。第二，公共支出，根据审计报告，公共支出不含税价合计180,142.13元，其中业委会未签字的维修支出16,593.19元，车牌识别系统18,600元，赔偿款22,469.83元，未签字合计57,663.02元，该部分未签字的费用，本院难以认定，故该部分费用以122,479.11元计。第三，维修费用，根据审计报告，维修费用514,563.48元，已从维修基金支取316,287.39元，尚未支取198,276.09元。第四、历年保安工资及保洁补贴支出，根据合同，和28号2019年9月1日起的合同均有如下约定：（五）其他：一名保安人员的所有费用由甲方承担。根据审计报告，2019年9月1日起，26号楼承担1个保安工资、28号楼承担1个保安工资，公共收益应承担保安人员工资为134,647.40元。至于某某公司1提出的保安花来荣的一次性补助5,000元，在计算保安平均工资时，该项目已经计入总数，故不再另行计算。关于保洁补贴，合同未有约定，本院不予认可。第五，开隆公寓28号2020年7月后公共收益补贴管理费，根据审计报告，确认为63,885.17元。第六，历年物业公司从公共收益中转往专项维修基金帐户中的公共支出，根据审计报告，公共收益转维修基金为1,000元。

最后，关于物业公司提出的历年业委会隐瞒物业公司擅自签约私自收取的广告收益60,000元的意见，未提供相应的证据，本院对此难以确认。

综上，某某公司1自2018年1月1日至2021年6月30日期间收取的开隆公寓公共收益扣减某某公司1对公共收益中应分配收益及某某公司1关于公共支出费用等，某某委员会尚应给付某某公司128,260.51元。

某某公司1提出要求某某委员会支付利息的意见，因双方未有证据证明已经确定债权债务关系，且某某公司1未提供要求某某委员会支付诉请款项的催讨证据，故本院不予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：

一、某某委员会于本判决生效之日起十日内支付某某公司128,260.51元；

二、驳回某某公司1其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取计5,196.42元，由某某委员会负担，反诉案件受理费减半收取计2,031.42元，由某某公司1负担1,726.42元，某某委员会负担305元。审计费84,000元，由某某公司1和某某委员会各半承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　顾琳妍

二〇二四年二月二十八日

书记员　　金莉娜

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。