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前言
小区绿地是美化小区居住环境的配套设施，属于小区业主共同所有。 但是原本是公共绿地，业主圈占起来成了“私人领地”；有的小区公共绿地，被业主用来种菜养花，变成了“菜园子”和“私人花园”；还有业主占用公共绿地，用于停放车辆、堆放物件……一直以来，这些小区公共绿地被侵占的乱象困扰着物业管理，也是城市管理的难点痛点。
01
经典案例
在安某与蓼花汀花园建筑物区分所有权纠纷一案中（[2020]沪01民终6757号），安某主张在购买案涉物业房屋时，《商品房出售合同》明确约定底层庭院是可供底层单位住户使用的室外花园，案涉绿地应为其专有部分，其有权在周围设置栅栏；而高层业主主张，房屋规划图及房产证上未显示案涉绿地为安某的专有部分，故案涉绿地应为小区业主共同共有，安某无权设置栅栏，依法应予拆除。
法院经审理后认为，案涉物业的房产证及《商品房出售合同》已载明房屋建筑面积为275.99平米，该面积未包含绿地面积，且绿地面积亦未获得产权登记。根据《物权法》（现已废止）及其司法解释的规定，难以认定案涉绿地为业主的专有部分，故属于业主共有。安某在业主共有的绿地上安装栅栏，侵犯了其他业主的合法权益，应拆除栅栏，恢复原状。
案例拓展:
某些开发商在销售时打着“买房子送花园”的广告语，到后来却发现这些所谓的花园实际上是公共绿地，并不能办理房产证。即便业主与开发商在购房合同里约定了“业主对绿地/花园享有专有使用权”，也不能据此对抗小区绿地的公共物权属性，随意霸占门前的绿地。
私自占用小区公共绿地的行为，侵犯了其他业主的权利，依法应承担侵权责任，如停止侵害、排除妨碍、恢复原状等。
日常生活中，业主发现小区公共绿地被侵占使用后，第一个想到的是向物业投诉，求得问题制止直至解决。但实际情况是，物业不是执法部门，没有执法权，物业多是上门对侵占业主劝说停止侵占行为，要求恢复原状，如果“侵权者”不听劝告、拒不配合、不予恢复的，物业服务企业只能报请有关执法部门介入解决，一般也没有更多的解决办法。侵权业主在物业、执法部门协调下仍不愿意配合的，可通过向法院起诉侵权业主，要求其承担相应的侵权责任。
02
公共绿地被侵占常见问题
主要有三种情况：
一是开发建设单位销售人员为了销售业绩，在销售时向购房者宣传公共绿化面积可以使用，尤其是一楼房屋四周的绿地。据了解，此类情况一般没有合同约定。
二是住在一楼的业主为了把门前绿化面积变成“私人领地”，采取“篱笆政策”，一步步扩张地盘，蚕食了公共绿地。业内人员表示，这种做法的明显隐患是一旦发生高空抛物可能引发法律纠纷。
三是业主私自破坏公共绿地，毁绿种菜种花，或者硬化绿地搭建院子、用于停放车辆等。
《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，只有明确属于个人所有的绿地才能认定为私有，否则小区内的绿地应由全体业主共有，不得随意侵占。
《民法典》第二百八十六条第三款规定，业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
《民法典》第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件使用法律若干问题的》（下称《解释》）第2条，业主“专有部分”的认定需要满足三个条件：
占用小区绿化带搭建违法，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
违法，属于违建。个人在公共地方以占地为目的种树的，侵犯了公众的共同权益，是违反土地管理法律、法规的行为，可以向当地县级以上土地行政主管部门进行举报。
占用破坏小区绿化违反了《城市绿化条例》。任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。如果损坏城市树木花草和绿化设施，由城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其授权的单位责令停止侵害，可以并处罚款。《城市绿化条例》第二十条规定：“任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归还。
破坏小区绿化的行为有以下：
1、损坏树木花草的;
2、擅自修剪或者砍伐树木的;
3、砍伐、擅自迁移古树名木或者因养护不善致使古树名木受到损伤或者死亡的;
4、未经同意擅自占用绿化用地的。
03
占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定？
任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主同意，并在约定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。
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来源：业主联会
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