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架空层内经过规划的车库，
应当归全体业主共有。
架空层规划为车库只是代表了用途，
不代表产权归开发商所有，
无法改变其作为公共设施的性质。
开发商擅自出售架空层车库，
侵犯了全体业主的共有财产权利，
全体业主可起诉要求开发商
退还已收取的车位使用权出售款。
（2023）沪0114民初5685号
原告：上海市嘉定区润渡佳苑小区业主委员会
被告：某开发公司
原告某业委会向本院提出诉讼请求，要求判令被告返还原告出售的124个架空层车位款16,947,000元。
事实和理由：2007年被告开发建设了位于嘉定区二期的房屋，并于2008年陆续向业主交付房屋。房屋交付后被告将位于润渡佳苑小区底层的部位对外进行出售，出售价格为13万至19万不等。后原告发现被告自行出售的小区底层部位实则为小区架空层。
业委会认为开发商隐瞒系争房屋为全体业主共有的架空层的事实，还将上述房屋自行侵占并对外出售获得收益，该行为已经严重侵害了全体业主的合法权益，故业委会为了维护全体业主合法权益，特向法院提起诉讼要求开发商依法予以赔偿损失。
被告某开发公司辩称，对于被告出售124个架空层车位的事实及金额无异议。从建设规划中可以看到，架空层规划用途为车位性质，应属于被告所有，故不同意业委会的诉讼请求。
经审理查明，2007年被告某开发公司开发建设了位于上海市嘉定区二期的房屋，自2009年至2017年间，开发公司陆续出售了上述小区架空层使用权，作为车库使用。
其中春荣路800弄出售了65个车库，售款合计8,277,000元；春荣路799弄出售59个车库，售款合计8,670,000元。
因业委会认为开发商出售了属于全体业主的财产，侵犯了全体业主的权益，故诉至法院要求开发商返还上述出售款16,947,000元。
审理中，小区业主大会就关于架空层车位维权方案事项进行了业主大会表决，其中，维权方案为：
1.确认架空层为全体业主所有；
2.全体业主同意并确认架空层使用权转让行为，并同意维持目前架空层车位的使用现状。
3.要求开发商返还或者赔偿损失，返还或赔偿款补充全体业主维修资金。
经全体业主表决，其中同意前述方案的人数占比91.62%，专有部分建筑面积占比82.70%。
本院认为，本案的争议焦点为案涉架空层的财产权利归属。依据《上海市住宅物业管理规定》第四十三条，小区门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊属于业主共有。
虽然本案中架空层的规划用途为车库，但不能因之否定其属于公共设施的属性，即涉案架空层车库属于全体业主所有，故开发商无权出售涉案架空层车库使用权。
现经案涉小区全体业主决议，确认已出售事实，并保持买受人的现状与权益，要求被告某开发公司返还出售款16,947,000元，并无不当，本院予以支持。
据此依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第二百三十八条、第二百七十一条、第二百七十五条、第二百七十八条，《上海市住宅物业管理规定》第四十三条之规定，判决如下：
被告某开发公司应于本判决生效之日起十日内返还原告某业委会16,947,000元。
来源：业委会资讯
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