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上海楼市，本轮政策后，不可过分乐观

楼市 2025-01-18 10:02 上海

2025年是“稳住楼市”的第一年，在“懂王”的关税大棒阴霾下，“等等看”的想法或将再次抬头。

2024年上海楼市延续了自2023年下半年开始的宽松基调，全年从优化单身购房、优化土拍政策、527新政，929新政，优化契税，取消普宅标准等多方面进行调控。随着政策的逐步落地，四季度上海楼市整体出现回暖迹象。

上海最新购房政策及调整方向↓↓↓

然而基于影响楼市行情的底层逻辑未发生变化，就全年来看，仍不可对本轮政策过分乐观。

第一、24年上海整体开盘去化率较前期再度下探，积分触发率降至冰点，平推率显著上升，新政对外环外新开盘表现托举有限。

第二、24年土拍公开市场供应“腰斩”，房企投资更谨慎，参拍更保守。市场冷热分化明显，核心区域热门地块竞争激烈，溢价率飙升，最高至40%，非核心则底价成交。

第三、新政对二手房刺激强于新房，尤其是929新政和税费政策下，市场信心和预期的回升使得二手上升态势得以稳固，年末翘尾。随着一二手倒挂地逐渐消失，上海正回归强存量时代，二手房对于新房的挤出效应增强。

由于市区核心地段的热卖，市场期待的全面取消限购基本不可能发生，政策工具箱的使用仍较谨慎，为渐进式放开，上海楼市未来政策发力方向将着重聚焦于“补丁式”的调整。

2025年上海楼市怎么买加群交流↓↓↓

政策下一波释放空间在哪里？

（一）购房资格方面，继续放松

1、继续放开非沪籍人口的限购条件，如社保从3年变为1年，单身可买外环内新房，五大新城、外环外放开限购等，进一步扩大购买力基础；

2、优化人才购房政策，一方面提升城市的人才储备，另一方面也可扩充购买力人口；

3、放开补丁型限购政策，2024年已经对离婚后购房做了调整，不追溯婚姻期间的持有房屋套数，2025年可进一步优化法拍房、企业购房领域的限购条件；

4、为防止短炒风险，或将搭配个人购买房屋售卖限制，如六年内不得上市销售；

（二）新房价格方面，分类放松

1、向上：高端项目定价逐渐向市场化靠拢，实现向上突破；市区高价项目，预计2025年内价格仍有5-15%的同比上涨幅度。

2、向下：郊环外项目年内已有小范围下探，预计25年进一步优化，一案一议，部分具备价格下调的可行性前提下，依市场情况波动。

（三）商贷公积金方面

突发！上海公积金贷款上限放宽↓↓↓

1、以跟随中央政策为主，如LPR继续下调等。在此基础上，进一步调整首二套房的认定标准；

2、降低公积金利率，给商贷进一步下调创造空间；定向提升公积金贷款的额度等；

3、限售：当前触发限售的项目较少，不需要政策变动。

4、其它：降低交易税费，增值税/契税等，促进二手流转。

希望尽快回归市场化，解除限购，以实现“稳住楼市”的目标，以上仅供参考。

-THE END-

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