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刚刚！1月LPR发布！房贷利率上涨，发生了什么？

楼市 2025-01-20 09:01 江苏

刚刚1月LPR公布：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。

5年期以上LPR连续三个月按兵不动，维持3.6%不变，符合预期。

据此前央行公布，2024年12月全国新发放个人房贷利率约为3.11%，环比上升0.03个百分点，年内首次回升；同比下降0.88个百分点。

房贷利率的首次上升代表着什么？市场回暖了吗？

答案并不是。

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实际上，此次上升并不完全是市场原因导致的，

2024年10月降LPR后，LPR来到3.6%，

很多地方新发利率都降到2开头了，

如果完全按市场来，11-12月的房贷利率会继续降下去。

但是后来发生什么事？11月开始各地限制不能低于3%，或者3.1%。

原因是维护公积金以及为后期降息预留空间。

因此12月利率实际上是调控的结果。

对于存量有何影响？

1月1日后，大部分存量利率都来到LPR-30BP，

为什么定价周期要尽量调为3个月？

从利率的构成不难看出，想要降低存量利率有两种方法，

第一、降低LPR，例如目前3.6%，再降低到3.5%、3.4%；

第二、降低加点值，把-30BP降低到-40BP，-50BP；

第一点LPR，每个月20日央行会公布LPR，LPR调整了，个人贷款重新定价日后会自动调整。

2025年全年LPR会继续下调，空间在40-60BP左右。

到2026年这个时候，可能大部分人的房贷利率都会变成2.7%-2.9%左右。

第二点加点值，加点值的调整需要自己申请。

自从央行不再统一调降存量房贷利率后，按新的定价机制，借款人每个季度都有一次调整贷款利率加点的机会，关键就看自身利率是否符合调整条件。

新机制规定：

1、当借款人的房贷利率加点幅度高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点时，借款人可申请调整利率加点值。

2、调整后的加点值不得低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加 30 个基点。

以三季度为例，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。

根据公式：

上季度全国新发放贷款利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放贷款平均利率-上季度公布的5年期以上LPR算术平均值。

计算出来的利率水平为：

3.33%-(3.85%+3.85%+3.85%)÷3=-52BP,

当存量房贷利率加点高于：

(-52BP+30BP)=-22BP时，

可申请调整利率加点值。

也就是说，只要你的贷款利率水平在LPR-22BP以上，你就可以申请调整。

但又因为在10月25日后存量房贷利率基本都调为了LPR-30BP，

所以不符合调整条件。

而据央行最新发布的数据，LPR平均值=3.6%，

10月全国新发房贷利率3.15%；

11月全国新发房贷利率3.08%；

12月全国新发房贷利率3.11%；

根据调整公式倒推，四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率低于3%，存量房贷才能迎来调整，所以这次还是不能调整。

目前上海首套房贷利率依然是3.15%，二套最低3.35%，公积金最低2.85%。

2025年房贷利率会迎来更大力度的下降，

而在此之前，公积金利率的下调脚步必须加快！

-THE END-

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