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「院子杂谈」
文 | 院子
编辑 | 院子
据传，存量房贷利率可能会进一步下调，并可能允许个人住房按揭贷款进行转按揭。这想当于允许大家在市场上寻找更优惠的利率，并重新签订合同。
我们的利率主要经历了两个阶段：
「利率的第一阶段」
众所周知，银行挣钱的核心技能是息差，则存款和贷款利息之间的差价。
假如放任银行的息差，有的银行可能会对急着用钱的客户疯狂抬高贷款利息以获取高的利差。
这样的话，整个社会经济可能就陷入混乱。所以，央行为了防止银行间的无序竞争，给各个银行一个参考值，叫“银行存贷款基准利率”。
在“银行存贷款基准利率”的指导下，各个银行可以在参考值上自行定存贷款利率，但有个上下限，不能太高，也不能太低。
「利率的第二阶段」
随着金融市场的逐渐成熟，央行为了更好地激活金融市场的资源配置效率，将上下限都取消了，银行自行设定的存贷款利率空间增大了很多。
取消利率的上下限表示央行放开了管控，但不是不管。央行主要通过货币政策工具来管控银行间的利率。
不管怎么说，如果存量房贷利率下调成真，这将是08年来的第一次。但是这一次个人按揭贷款的规模高已经不同08年，高达38万亿。
现在的新房的房贷利率大约是3.3%，存量房的贷款平均利率是4.1%。
这两者的利差是0.8，如果转按揭成功，利息可以降低20%左右。这应该是降低负债负担最直接的办法了。
再看整个商业银行，整体的不良资产率接近甚至超过了净息差（贷款利率与存款利率的差）。净息差占银行利润的80%。
2024年上半年，净息差是1.54%，不良资产率是1.56%。从这点来看，银行贷款利息的下降空间非常有限。
改革开放，有一种解读：逼出来的改革，放出来的活力。银行在贷款利息下降空间非常有限的背景下如果进一步下调存量房贷利率，真的应了上面那句话。
当下社会大部分的财富，主要集中在60后和70后的手中。他们吃透了改革、棚改、地产红利，积累了大量的资产。然后，他们逐步进入了退休年龄。
人老了，就意味着风险偏好下降，他们不再投实体，也不再投房产，让钱躺在银行李吃利息。
年轻人有风险偏好，但没钱。因为房贷和没有收入增长的预期在侵蚀着他们未来的确定性。
总之目前的现状是，有钱的人不愿意投，愿意投的人却没有钱。5亿家庭，3亿有房贷，人们普遍没钱，借债意愿走弱，新增的货币在空转，无法流动到流通交易和社会生产的环节。
资源被锁得死死的，或许需要过个十几二十年，财富逐步从60后70后手中释放出来，重新分配给愿意冒险的年轻人，财富才能被重新盘活。
年轻人没有老本吃，主要靠竞争性价格和他们的总体成本之间的利差来生存的，效率成为了他们的生存之本，效率会驱动生产力持续向前，这才是社会新增财富的活水源头。
在这十几年内，要么往死里卷，要么往外走，出海寻找机会。
观察未来的走向，不能单纯看经济指标了，主要看三个方向：
1、和平或者战争；
2、跟美国的信任重建，这代人的信任几乎清零了，信任重建，需要至少一代人的时间；
3、产权和法治。
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