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「院子杂谈」
文 | 院子
编辑 | 院子
众所周知,天量M2的释放,传了一年多,但物价还没有涨,房价还没有涨,股价也没有涨。
说明多发的钱被闭环起来流转,还没有引入优质的投放渠道。这中间存在很多卡点,其中一个重要的卡点是市场缺乏信贷杠杆。
新增货币的优质投放渠道,有一个硬条件,就是具备信用乘数放大功能、上下游长、有杠杆效应。
环顾整个社会,生产链无法承接这样体量的大水,生活刚需更无力承受,所以,房产大概率会成为最后和最好的蓄水池。
每一次高质量的信用扩容,也即是天量M2的释放,房产无疑是最佳的优质投放渠道。房产又是民间信用的主要抵押物,要做大民间信用,就要做多房产。
尽管天量M2即将倾泻,做多房产,并不是无差别地做多所有的房产。就在前几天,上海一个豪宅楼盘,平均单套1.1个亿,一日卖光,这折射出房产需求逐步进入了第三阶段。
如果将地产的发展作为一个整体拉得足够长远,主要有三大阶段:
1、居住属性阶段;
2、金融属性阶段;
3、阶层属性阶段。
居住属性阶段
在八、九十年代,中国的普遍居住环境都是相对比较恶劣的。一个突出问题是卫生条件。在一般的乡镇和农村,方圆一公里可能就一个公共厕所。
蹲在上面,看着下面的黄金万两,没有强大的抗呕吐能力,是无法抗过那短短几分钟的。
曾经在90年代初有个美国人回到中国乡镇来寻根,上完公共厕所后连续几天吃不下饭。
就算在广州这种大城市,三代同堂挤在一房一厅。到了晚上,一房一厅隔出三个睡觉的空间。饭桌一撤,空出客厅来铺一个地铺,爷爷奶奶睡。
仅有的房间,爸爸妈妈睡。客厅上方,搭一个小阁楼,小孩睡。对比现在普遍的三房两厅两卫,当时的居住体验仅仅是生存级的。
房子商品化之后,中国的地产进入了第一阶段------居住属性阶段。这一阶段,人们居住环境的大幅度改进,主要通过建筑来完成,这一阶段的主题是产品为王。
金融属性阶段
从2000年开始,人们的财富差距开始逐步拉大。同一间大学出来的一批人,有的人财富仍停留在十万级,有的人的财富已经是千万级、亿万级。
背后是二次分配在发挥着巨大的影响。
财富的分配主要有一次分配、二次分配。工作收入为一次分配。大家都在自己的岗位上尽职尽责,共同创造财富。所有人创造出来的财富,社会进行了二次分配。
在大城市的一些区域,政府会不断地注入财富,学校、地铁、产业、广场等等。这些区域就相当于一个财富的蓄水池。有人在这蓄水池上开个接口,获得了二次财富分配。
更多的人袖手旁观,守着一次财富分配。二十几年,二次分配远高于一次分配,财富差距就这样拉开的。
而这个财富的接口,主要是大城市的房产。
在这一阶段,有人构建了以大城市房产为核心的资产包,低首付,高评高贷,并发多套,不断加杠杆,通过房价的上涨来完成了财富的巨大积累。
这一阶段的主题是杠杆为王。
阶层属性阶段
接下来,房产会进入阶层属性阶段。
人以群分,小区分层。百万买房,千万买邻。
房子会标定小区的分层。小区里面集中居住了什么阶层的人,决定了小区的层级。
人以群分,会促进教育分层。教育的分层,主要分三大层级:
一、基层学子,目标是成为有用的社会工具。
通过大量的技能训练,打造成为有用的社会工具,以后能够得着一个饭碗。
二、中层学子,目标是能被挑选得上。
他们除了学习基础的知识,还会培养各种才艺和能力,确保在激烈的竞争中能被挑选得上。
三、上层学子,目标是挑选别人。
他们主要培养决策能力。目前我们的教育主要停留在第一、二层级,对第三层的培养还是空白,所以精英们更倾向将自己的孩子送到欧美。
教育分层会进一步加速社会分层,特别是双减之后,区域的教育水平更加依赖生源的素质,而生源的素质决定于业主群体的素质。在上面几大因素的叠加下,小区分层会进一步加速和固化。
现在,一线城市的房价是从中心外外围逐步递减的,一环、二环、三环等等。未来,可能就一路之隔,房价就差好几倍。
像美国斯坦福大学所在的城市,硅谷精英集中居住的街区和黑人、拉丁裔集中居住的街区就隔个10来米。两个邻近街区的房价差距是3、4倍。
以后房产的广告内容也会从硬件转为软件。现在的房产广告主打产品和环境等硬件优势。
未来的房产广告会主打软件。比如,英国伦敦最著名的公寓,6.45万英镑一平,它的广告完全去产品化,主要宣传里面住了谁,哪个国家的王子等等,有什么样的管家服务。
我们经过一轮疯狂的财富积累之后,社会开始分层。不同的群体,生活方式不同,人生目标不同,活法不一样。人以群分,不同的阶层选择不同的小区。这是无法逆转的趋势。
在上海,1500万以上的房产,就是跻身上海精英中产一个基础的门槛。而1000万以下的房子,不足以精确地划分圈层。
这次一日卖光的上海豪宅小区——翠湖天地打造的是7500万以上的豪宅,就精确地划分出了圈层,因为从7500万往上,把工薪圈层全部排除出去,连精英中产都没有了,圈层被进一步提纯了,是纯粹的富豪圈了。
这种现象背后是趋势,趋势背后是人性,而人性需要漫长的进化从会有一点改变的。所以,小区正在重塑我们的社会结构。
随着房产无差别造富接近尾声,未来社会日趋成熟,阶层流动慢慢变小房子可能演变成两大类:
第一类,民生的基本盘,价格受政策管制,涨幅会紧贴着通胀线波动,有的高一点有的低一点。
第二类,地段稀缺、人群高端的小区,价格不受管制,一路走高。你家住宅小区是走向衰落,还是重新崛起,主要看里面集中居住了什么样的人群。
资源和财富向头部集中,是社会内在的规律。未来的小区,会在社会分层中分化。看准方向,踩准周期,这很关键。
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