//前言//
澳洲的房子，
越来越负担不起！
即使收入达到十万，
也望尘莫及......
#01：
澳大利亚住房可负担性危机
高利率与房价飙升双重夹击
澳新银行与CoreLogic联合发布的最新住房可负担性报告显示，澳大利亚购房者，正面临前所未有的挑战。
平均收入约10万澳元的家庭仅能负担得起全国10%的房屋，这一比例创下有记录以来的新低。
图片来源：www.afr.com
而负担能力的急剧下降，是高利率和房价持续上涨共同作用的结果。
与2020年12月相比，当时中等收入者尚可负担50%的房产，如今这一比例已跌至10%，远低于2022年3月利率上升前的40%。
即便是高收入家庭，其选择也大幅减少，年收入17.2万澳元的家庭目前仅能负担一半的住房，远低于两年前的80%。
图片来源：www.afr.com
这些数据显示，收入与房价增长已经失衡。
这份报告基于一个关键假设：家庭用于偿还抵押贷款的资金不超过其收入的30%。
然而，现实情况却大相径庭。截至今年9月份季度，全国范围内偿还抵押贷款所需的收入比例已飙升至50.6%，远超疫情前的29.6%及一年前的46.7%。
尽管全国家庭总收入中位数每年增长2.8%，达到101,000澳元，但这远低于同期房屋价值中位数8.5%的增幅，显示出收入与房价之间的严重脱节。
#02：
降息难解燃眉之急
各地差异化明显
CoreLogic研究主管Eliza Owen指出，即使明年降息，住房负担能力也不太可能显著改善。
如果明年利率按预期下降 0.75 个百分点，从抵押贷款偿还的角度来看，负担能力可能会略有改善，但家庭收入在一段时间内并没有跟上房屋价值的步伐。
这意味着，进入房地产市场的门槛越来越高，越来越依赖于家庭财富积累和个人收入水平。
AMP首席经济学家Shane Oliver则提出，当利率下降时，不断恶化的负担能力将限制价格上涨的空间。
他观察到，过去几年里，即便利率上升，房价仍持续上涨，这与常规经济规律是相悖的。因此，自2023年初以来的房价上涨可能已消耗了因利率降低本应带来的涨幅，进一步加剧了住房负担能力的恶化。
因此，利率下降的同时房价上涨的可能性或许会更小。
图片来源：www.afr.com
全国范围内，住房负担能力的恶化程度各不相同。
九月份数据显示，多数首府城市的住房负担能力指标出现恶化趋势，只有墨尔本、霍巴特和堪培拉的购房条件有所改善。
悉尼依然是国内最难负担的房地产市场，房价与收入之比高达9.8倍。新州首府的购房者需将62.1%的收入用于偿还新购房产的抵押贷款，这一比例较去年有显著增长。
阿德莱德的住房负担能力恶化情况尤为突出，房价中位数与收入之比从5.9急剧攀升至8.9，与此同时，房价在同期内上涨了65%。
阿德莱德西南部Holdfast Bay的住房可负担性降幅居全国之首。该地区偿还抵押贷款所需家庭收入的比例从一年前的81%急剧跃升至101%，意味着现在需要21.4年才能积累足够的首付，比去年多了四年时间。
相比之下，墨尔本的住房负担能力已大幅改善，住房收入比已从疫情开始时的 7.5 降至 7。偿还贷款所需的收入份额也从上一季度的 45% 降至 44.3%。
Melbourne, Stonningt西区, Bayside, Manningham西区和Mornington Peninsula的房屋抵押贷款承受能力改善最为显著，所需收入占比下降了5个百分点以上。
最后
澳洲住房可负担性越来越差，
降息也遥遥无期。
不知道澳洲买房人的苦日子，
何时才能过去呢？
Ref：
https://www.afr.com/property/residential/average-buyer-can-afford-only-10pc-of-all-homes-20241119-p5krrj
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