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近日，谭女士（化名）通过解放日报·上观新闻“民声直通车”栏目反映称，她在临港新片区认购了一处房产，今年年初交付至今，小区出现了公共区域卫生不佳、地下车库臭味重、绿化维护不到位等一系列问题，一直得不到有效解决，反映给物业服务人员也无济于事。
地库垃圾房通风差臭味不散
谭女士居住的浦东新区洛神花路555弄星瀚璟庭小区，共有近千户居民，目前已有半数以上入住。根据开发商的规划，小区的生活垃圾投放点设在17号楼的地下一层，居民可24小时投放垃圾。
9月18日，记者前往小区探访这一垃圾投放点。当走进地下车库时，空气中弥漫着令人不适的气味——类似湿垃圾发酵后的酸臭味，混杂着动物排泄物的气息。记者将车停在5幢16号楼单元B1层大门附近时，臭味变得更加浓烈。紧邻停车位的一条通道被红白色雪糕筒隔开，记者沿着这条通道步行，走到尽头后左转，迎面便是一条下坡路，墙壁上喷涂着黄色涂料。
拐过弯后，原本淡淡的异味瞬间加剧，仿佛进入了一个年久失修的公共厕所，令人不禁作呕。顺着气味的源头继续前行，记者在地下车库的C区258号车位旁，发现了小区的垃圾集中投放点。这里摆放了二十余个垃圾桶，分别为黑色（干垃圾）、棕色（湿垃圾）、蓝色（可回收物）和红色（有害垃圾），其中黑色和棕色的垃圾桶数量最多，一些湿垃圾桶已经垃圾溢出，散落在地面上。投放点地面上可以看到多处不明液体，似乎是破损的垃圾袋所遗留下的剩菜汤汁，库房的白色瓷砖也沾满了棕色污渍。尽管附近有一个连通地面出口，但臭味依旧在车库内滞留，甚至扩散至居民停车区域，久久未散。
地下垃圾房。
地面垃圾点苍蝇飞舞
小区内的3处地面垃圾投放点均设在绿化带旁。
记者前来时并非垃圾集中投放时段，但在其中一处投放点，散落在地面上的泡沫箱和黑色垃圾袋显得杂乱无章。一个废弃的外卖塑料餐盒中残留着大量食物残渣，吸引了几只绿头苍蝇嗡嗡作响。沿着小区步道继续前行，记者又来到另一处地面垃圾点，堆积着两小堆垃圾。近距离观察，白色外卖袋上爬满了黑色苍蝇，旁边随意丢弃的一束枯萎的花束也同样吸引了大量苍蝇在上方飞舞。
垃圾点上的垃圾已经飞满了苍蝇。
除了记者亲眼所见的垃圾点脏乱和异味问题，业主们还反映了小区内存在其他一系列问题，包括地下车库潮湿发霉、非机动车道过于陡峭且易打滑、公共绿化枯萎，以及门禁设施损坏导致外人可随意进出。
记者实地走访时注意到，绿化区的草坪大部分已经枯黄零散，一些灌木丛也早已枯死，干枯的叶子无力地挂在枝条上。物业公司在这些枯死的植物上挂了一块牌子，上写：“已关注，天气转凉后补种。”
枯死的植物。
在5幢15单元，虽然大门处安装了人脸识别密码锁，但记者轻轻一拉，门便打开了。附近的居民告诉记者，这个大门很早以前就是这样，没有修好。
15单元的大门可以随意打开。
物业服务难让业主满意
一些业主将小区内诸多问题归咎于物业服务不到位。
记者了解到，按照相关规定，小区的建设单位通过公开招标的方式，选聘了上海上实物业管理公司，并签订了前期物业服务合同。该物业每月向业主收取每平方米4.1元的物业费，这在全市商品房小区中并不算低。
记者查阅了开发商上海贸屿房地产开发有限公司与上实物业签订的前期物业服务合同，合同期为两年，自2024年7月1日至2026年6月30日。合同中明确规定，绿化管理应确保“草坪无明显杂草、无裸露黄土，常年保持充足供水，乔木灌木无枯枝”，清洁服务标准则要求“无污物杂物，垃圾桶确保垃圾不外溢”等。然而，这些条款在实际操作中并未得到有效执行。
“草坪枯死了，找物业反映，结果被推说是天气原因，还说是草的品种不对。明明就是浇水养护不及时！”一位业主对此回复十分不满，并指出，小区外的马路绿化带依然郁郁葱葱，用天气和草种作为借口显得牵强。根据8月的一份聊天记录，物业微信号“星星管家”曾回复道：“绿化师傅反馈将于十月一号撒草籽，目前草坪并未完全枯死，只是季节交替和高温影响，后续会跟进更换。”
此外，半个月前，业主们在物业群中反映了地下车库的空气闷臭问题，要求及时开启排风扇。然而，一名物业负责人反问道：“你需要开排风的目的是什么”，并补充说“地下含氧量在标准范围内，氧气足够，没必要开。”几天前，物业曾承诺会分区定时开启排风系统，但从记者当日的实地体验来看，车库内的空气质量并未改善，异味依旧严重，地面垃圾点的清洁工作也未及时处理，显示物业对这些突出问题缺乏有效的应对措施。
业主提出地库通风等要求后，物业的回复。
业主们在物业楼栋沟通群反映地下车库臭味问题。（来源：业主公众号）
新小区对前期物业服务不满怎么办？
有业主向记者抱怨，希望更换物业，但由于入住率不足，居委筹备组告知目前无法成立业主委员会。他们的诉求很简单，希望物业公司能够按照合同，完成最基本的“四保一服”（保洁、保安、保绿、保修、客服）。
针对物业服务问题，记者联系了区房屋行政管理部门的物业科工作人员许先生。他表示，物业服务公司应严格按照物业服务合同的规定，提供相应服务。如果物业公司未履行合同，导致业主的人身或财产安全受到损害，业主有权依法追究责任，并可通过法律途径起诉物业公司。
在目前该小区的前期物业阶段，依据《上海市住宅物业管理规定》第五条，业主如果对物业服务不满意，可以根据合同中明确的服务标准，向物业所在地的乡镇政府或街道办事处投诉。如果问题仍未解决，市、区两级房屋行政管理部门也具备对物业企业的监督职能，业主可以进一步投诉反映。如果物业确实没有履行合同，街镇或区级房管部门可以约谈物业公司。许先生补充说，若约谈无效，属地政府有权对物业公司和小区经理进行“信用计分”，这将影响物业公司在上海的未来招标和投标机会。
对于更换物业的可能性，许先生指出，在业主大会尚未成立、仍处于前期物业服务阶段的情况下，若物业公司存在违约行为，业主想要更换物业公司，需要开发商依据原物业服务合同，制定新的选聘方案，并向全体业主公示。随后，通过监管服务平台重新进行公开招标，选聘新的物业服务企业。
来源：上观新闻，点击“阅读原文”即可跳转！
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