湖南张家界一房东与租客“闹”上法庭，法官调解…

文摘 2024-12-26 23:40 湖南

小案件关乎大民生。近日，湖南省张家界市永定区法院高效化解一起房屋租赁合同纠纷案件。

2022年10月，祁某将一套闲置住宅出租给张某，租赁期限设定为2年。按照合同规定，张某除了要支付租金之外，还需缴纳押金，而物业费、燃气费以及水电费则按照市场价格定期交纳。同时，合同里明确写明，如果出现延迟支付租金或者造成财产损害的情形，押金不退还，还需要缴纳违约金，并且要对相关财产物品的折价损失等进行赔偿。

2024年1月前后，由于下水道堵塞，导致房屋内部的财产遭受损失。于是张某要求祁某进行赔偿，并且提出退租，当日就把房屋钥匙交还给了祁某。然而约4天后，祁某又把钥匙交还给了张某，希望能够延缓退租，保留房屋相关物品因浸泡受损的证据，以便之后共同向法院起诉来主张权益。2024年3月底，张某从房屋中搬离。此后，祁某提起了民事诉讼，要求张某支付所拖欠的3个月房屋租金。

在案件的办理进程中，承办法官认真梳理了争议焦点，判定双方产生纠纷的关键在于张某在2024年3月底搬离时拖欠了3个月的租金。虽然张某之前退还过房屋钥匙，但是4天之后又接收了钥匙，这一行为符合继续履行合同的条件。

审理期间，法官多次与双方当事人进行沟通。向张某解释了合同法中关于合同履行、违约责任等方面的规定，明确告知他接受钥匙后的法律后果以及租金支付的义务。同时，也向祁某说明了在处理财产损失问题上应承担的合理责任。

考虑到张某确实遭受了一定的财产损失，法官建议祁某在租金金额上给予一定的优惠或者考虑其他合理的补偿方式。对于祁某担心的财产损失赔偿问题，法官也引导张某认识到祁某积极保存证据以便共同维权的态度是合理的。通过多次协商，双方逐渐认识到各自的法律责任和权益，并且在法官的调解下，最终达成了一致的和解意见，张某当庭支付了所拖欠的租金，双方也表示将在后续共同处理房屋财产损失的相关事宜。

法官提醒

在房屋租赁关系中，钥匙的交付与接收是具有象征意义的行为。当张某从祁某手中重新接受钥匙时，他实际上重新获得了在租赁期限内对房屋进行合法使用的权利。张某接受钥匙的行为可以被视为一种默示同意。在法律上，默示行为在一定条件下可以构成对某种法律关系的认可，也意味着他需要承担相应的义务，如支付租金等。从合同履行的角度看，这种默示同意使得原本可能因为之前的退租要求而中断的合同关系得以恢复履行。一旦合同恢复履行，双方就应当按照合同原有的约定行事，张某就不能逃避支付租金的义务。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

来源：永定区人民法院

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