物业+报告｜新形势下科学处理上海房地产市场五大重要关系

文摘 2024-11-14 14:05 上海

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当前上海房地产市场从市场结构、流通方式、供应体系和产品结构等方面均面临新的挑战。从市场结构看，一手房与二手房之间的联动关系是影响市场的关键要素；从流通方式看，租买选择机制发生变化；从供应体系看，如何平衡好市场与保障之间的关系，兼顾市场效率与社会公平；从产品结构看，主要存在两种关系：一是居住与非居住产品的关系，二是大户型与中小户型的关系。科学处理好这五大关系，有助于理解市场运行机制，对一些细分市场产生的供求关系变化有系统的把握，从而提升政策制定的精细化和精准度，促进上海房地产市场平稳健康发展。

一手房与二手房的关系

一二手房作为房地产市场的主要组成部分，它们之间的联动关系复杂且多维，它们相互影响，共同构成了房地产市场的整体表现。特别是最近两年，在房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，上海一手房和二手房之间的联动关系也颇受市场关注。深入认识和理解上海一手房和二手房在新形势下的联动关系，发现存在的问题和困难，并提出切实可行的对策和建议，对于推动上海房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

一手房和二手房之间既存在差异，又存在着密切的联动关系。这种关系主要体现在以下几个方面：一二手房市场的供需变化会相互影响；一二手房的价格往往存在一定的关联性；一二手房市场的交易量和价格走势往往能够反映整个房地产市场的热度；随着城市化进程的推进和房地产市场的成熟，一二手房市场的结构也会发生变化；一二手房市场都会受到政府的房地产调控政策影响。房地产市场的风险也会在一手房和二手房市场之间传递。因此，一二手房市场之间的联动关系复杂且多维，它们相互影响，共同构成了房地产市场的整体表现。一二手房联动关系过去和现在发生了很大的变化。过去一二手房关系主要呈现相对独立、信息不对称和市场分割等特征。而在当前房地产市场供求关系发生变化的背景下，上海一二手房市场的联动逐步加强，体现出市场联动协同效应更加显著、以旧换新推动一二手房联动、信息逐步透明方便交易、区域分化促使房企等尝试一二手房联动等特点和趋势。

随着房地产市场的进一步成熟和稳定，未来一二手房市场将进一步融合，形成更加统一和协调的房地产市场。借鉴国外发达国家和地区的房地产市场发展经验，一二手房联动将呈现二手房市场将占据主导地位、住房金融与一二手房市场结合增多、二手房市场信息进一步公开和透明、一二手房价格逐步将回归正常水平的趋势。从上海来看，虽然二手房市场交易量已超过一手房市场，成为市场的主要交易对象，近年来一二手房成交比例最高达到1:3左右，但距离发达国家成熟的住房市场结构仍有较大距离。因此一二手房市场要实现更好地联动，也需要在住房市场结构方面进一步完善和优化。总体来看，一二手房市场的联动关系体现了市场供需、政策调控、房地产开发商、中介企业等多方面因素的综合作用。解决一二手房市场联动的问题，需要政府、中介机构、行业协会等共同努力，进一步采取措施提升市场的透明度，保护购房者权益。一二手房市场的有效联动，对于提升市场整体活跃度、稳定市场预期都将带来积极作用。

租房与购房的关系

租房市场和购房市场是房地产市场流通方式的两个组成部分。研究上海租房市场和购房市场的关系，首先，有助于全面理解当前房地产市场动态，为政府管理部门制定合理的调控政策提供依据，避免市场过冷或过热，推动房地产市场的平稳发展；其次，通过分析租房市场与购房市场的关系，可以探索出更加可持续的房地产发展模式，推动“租购并举”住房制度的落地，满足不同群体不同阶段的住房需求，从而提升居民整体生活质量；最后，研究目前租房市场和购房市场的发展现状及存在的问题，可以为政策制定者提供宝贵信心，帮助不断完善和创新住房政策，以适应市场和社会的不断变化。

在我国过去房地产市场发展初期，购房市场占据主导地位，租赁市场相对滞后。以上海2000年以来商品住宅销售面积和出租面积来实证分析上海租房市场和购房市场的关系，发现上海租赁市场规模占比与销售市场呈负相关。当销售市场交易低迷时，原本可能用于挂牌销售的房源可能会转入租赁市场或者边租边售，导致租赁供给增加，租赁市场占比提高，比如上海2010-2011年、2013-2015年；当销售市场规模提升时，房屋的投资属性提升会影响部分住房需求选择购房，租赁市场占比下降，比如2011-2013年、2015-2016年、2018-2021年；但当购房成本过高或者贷款条件严苛时，原本可能购房的消费者则可能被挤压至租赁市场，比如经过2017年和2021年两个房价高点，租赁市场占比也在随后一年攀升到最高点。现在，上海房地产市场供求关系发生重大转变，住房投资收益及未来预期明显下降，投资需求随之减少，并影响居民住房租买偏好发生转变，住房回归居住属性。加上2016年以来大力培育住房租赁市场，2023年保租房集中入市，上海保租房已经成为影响租房市场的一股重要力量，具备影响租房市场价格的条件。房地产市场流通格局正在从“重购轻租”向“租购并举”转变。

未来，随着租赁市场进入核心城市发展阶段、上海租房市场的成熟度提高，“租购并举”格局以及租买选择机制有望率先在上海建立起来。上海租房市场和购房市场在相互制衡、相互补充和相互转化中达到新的平衡，各项租购指标回归合理区间。具体包括以下表现：在青年人口向大城市聚集、初婚初育年龄延后、家庭小型化等人口大趋势下，在购房门槛偏高、住房投资属性下降等现实因素下，在国家政策导向的支持下，以及人们租住观念上的转变等驱动下，租房人口占比从现在的36%提升20-30pct，租金交易额占房屋交易总额的比重提升；租金涨幅下降，租金对房价的影响会比现在更大，未来房租能否跑赢通胀，会直接影响到房价表现；房价、租金长期均衡，租售比从目前的1-2%上升到与长期固定利率相近；随着房租的下降或增速放缓，且收入降幅趋稳或稳中有升，房租收入比稳定维持在30%以内的合理区间；租赁企业通过创新产品、技术，提高服务和运营以获得长续稳健的发展，租房市场机构化率有望提升。

而要实现租房市场和购房市场的新的平衡和健康发展，离不开政策的培育和指引。包括坚持市场调节为主，一视同仁支持各种所有制租赁住房市场主体；优化保租房的配置，调整目前保租房在区位布局、户型结构等方面的结构错配，如将市中心集中就业区域、产业园区的房源供给提高到60%，调整保租房“70-90%房源为70平方米以下户型”及套数下限等规划限制，综合考核供应面积、供应套数等多项指标，在轮候比偏高的项目或区域，允许将一定比例的存量一居室房源合并改造为二居室或三居室房型；开辟更多的租购转换渠道，如“先租后售”房源，“自持租赁转可售”房源；建立健全租金管控机制，扩大租金管控的实施范围，推动租房者和购房者在公共服务方面享有同等待遇等。

市场与保障的关系

上海商品房与保障房的住房制度及市场发展，都立足于对住房问题解决的导向进行。但时代、历史、市场等的变化和变迁，其逻辑、重心、矛盾、措施等都会产生不同的影响，甚至会产生差异性极大的表现。总结历史变革，上海在“市场-保障”住房制度关系中，思路清晰目标明确，具有非常好的针对性和科学性，尤其是围绕房地产市场一系列新问题开展制度的优化调整。第一、不同阶段有不同的定位和表述。2011年和2016年市场过热，“市场-保障”制度带有非常强的打压市场、做大保障的定位。而2024年房地产市场发生重大变化，“市场-保障”制度则带有明显的扶持市场、调整保障的导向。第二、“市场-保障”的锚定点发生变化，尤其是最近两年。过去锚定点包括：新型城镇化发展、流动人口和常住人口增长、上海国际化大都市城市建设、上海稳房价工作要求等。但现在锚定点包括：经济增长迫切需求、金融风险化解要求、房企和居民家庭债务压力、市场预期重大变化等。此类分析表明，对于“市场-保障”的关系重构和理解，迫切需要有新思维和新逻辑，既要坚持本源，也要实事求是，真正促进高质量的“市场-保障”机制出现。

在当前新形势下，平衡好市场与保障的关系存在一定的难点，一是土地问题，土地的产品规划和分配压力大，保障房需要兜底，导致对新房用地产生了挤占；二是价格问题，商品房价格波动下，传统商品房价格下调，保障房的低价优势明显减弱；三是地段问题，市区集中供应商品房，导致保障房过于郊区；四是产业匹配，产业资源有限，但商品房和保障房都强调产业匹配关系；五是需求递进关系，保障房限售，导致房东无法置换商品住房，保障房资格约束，导致商品房房东无法购租保障房；六是资产增值，商品房房价上涨，导致保障房的业主无法享受资产增值优势。

处理好房地产市场当前市场与保障之间的关系是一项复杂的任务，需要平衡市场机制和社会保障需求。2023年党中央国务院对保障房的规划建设和发展做出了系统性的精神指导。《关于规划建设保障性住房的指导意见》发布后，各地积极落实政策，有序推进改革创新。在“市场归市场、保障归保障”的原则下，明确“禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场”，强调保障房的“封闭管理”，明确了保障房的规划建设和发展的总体思路。建议上海积极落实中央精神，一是“老房老办法、新房新办法”，明确封闭管理的主要原则；二是要做大做优保障房房源的供给工作；三是要落实房源分配的动态排序机制；四是保障房应具备有进有出的良性循环机制；五是要把“人房地钱”思路融入其中。

大户型与中小户型产品的关系

研究大户型与小户型的关系，有助于满足不同层次、不同需求的购房者，实现住房市场的多元化和平衡发展。此外，通过深入分析大户型与小户型的供求关系，可以更准确地把握市场动态，为政策制定提供科学依据。

在深入探讨上海市住房大小户型结构关系的过程中，我们不可避免地要提及2006年国家出台的“70/90”政策。这一政策是指新建住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房需占70%以上的比例。这一政策在一定程度上限制了户型的多样性，使得长期以来上海住房市场上小户型房源占比较高。同时，政策的执行过程中也暴露出一些问题，如过度依赖行政手段导致的政策滞后性和不灵活性。因此，在分析上海市住房大小户型结构关系时，我们需要结合这一政策背景，同时关注市场自身的调节机制。

近年来，随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，上海住房市场大户型与小户型的关系已经发生了一些变化。改善性需求日益强烈，使得大户型房源受到更多关注。同时，小户型房源由于其价格相对较低、租赁市场需求旺盛等特点，依然保持一定的市场份额。从房型结构来看，三房户型在上海市场中占据了绝对的主导地位，供求占比近八成。从面积结构来看，90-110㎡的住房成交占比高，这反映出大多数购房者对于住房面积的偏好。与此同时，不同区域的面积结构存在一定的差异，区域发展不均衡问题逐渐凸显。

需注意的是，在今年上海“70/90”政策松绑后，上海市住房大小户型供求结构关系有望发生新的变化。地块规划调整将有利于大户型供应量的增加，这将为市场提供更多的选择。但企业并不会一味追求大户型开发，而是会根据市场需求和自身实际情况进行具体分析。因此，未来上海市住房市场可能会出现大小户型并存、多元化发展的局面。对于稳定上海房地产市场而言，各类户型多元化发展的关系可以防范市场风险、保持市场稳定，为经济社会发展提供有力支撑。

基于此，我们提出以下政策建议：一是进一步放宽“70/90”政策限制，持续优化面积范围、中小户型占比等政策细节，确保政策与市场需求的匹配度。二是加强差异化的住房供应，根据不同区域的发展水平和人口结构制定差异化的政策。三是适当减少行政干预，增强市场的自我调节能力，让市场更多地发挥资源配置的作用。同时，还需要加强市场监管，防止市场出现过度投机和炒作行为，确保上海住房市场的健康发展。

居住与非居住产品的关系

自2020年起，上海的商业与办公用房市场，在多重因素的交织影响下，承受了不小的市场压力，整体趋势与住宅市场保持同步，即供需两端均显露出萎缩的趋势，尤其是在交易量、租金水平和空置率等方面均有体现。这说明商办市场共同受制于宏观经济、产业经济以及市场供需关系的变化。当然从趋势上看，受上海经济、商业活动和产业发展等多重因素的共同影响，上海商办物业市场目前正处于积极的调整阶段。尽管过去两年市场供需出现了一定的波动，但整体市场需求仍旧稳健。上海凭借其独特的地位、便捷的交通和丰富的资源，持续吸引着各类企业入驻，从而推动了商办空间需求的不断增长。此外，随着零售和餐饮业的复苏，商业用房的消费需求也在逐步提升。展望未来，上海商办市场预计将逐步恢复稳定供应，并朝着品质化、智能化的方向发展。

具体看此类市场所面临的问题和挑战。其中，办公物业受到的冲击更为明显，产业端的压力超过了消费端，特别是金融和互联网企业所面临的下行压力较大，这导致了办公物业的销售情况并不理想。从区域结构来看，商业用房在郊区的状况更为严峻，而市区内的办公用房则承受着更大的压力。在库存结构上，住宅、商业和办公用房各占大约三分之一的比例，但办公库存有轻微上升的趋势。这与近年来商办市场去库存的工作有关，尤其是商业物业市场过剩的观点较为普遍，这也限制了部分商业用房的审批和建设。同时，办公市场还受到了传统办公用房需求萎缩与远程办公、灵活办公模式兴起所带来的双重冲击，这使得传统办公用房的去库存工作面临着不小的压力。

从处理好非居住和居住的关系角度出发，商办市场需要坚持两条路并行的模式：首先，加速资产盘活，通过调整政策包括补地价和允许销售，降低产业准入门槛等，以更有效地盘活这些资产。其次，加强资产运营能力，结合产业规划和商业消费空间规划，以实现长期稳定的回报。同时，为了应对商办物业市场需求不足的问题，我们应重点刺激和扩大需求端，包括持续提升企业用房需求，与上海新一轮的产业经济发展相结合，以及优化商业消费市场需求。这可以通过改变老旧业态、融入文博、文旅、康养等元素，并推进网红型商业项目的宣传来实现，从而促进商办物业市场的健康有序发展。

- The end -

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