中报点评23｜旭辉集团：艰难前行，营收仍处下降通道，债务持续承压，多元化有所发力

文摘房产 2024-09-27 23:00 上海

销售大幅减少，净利润出现巨额亏损，租赁和物管发力，补空主业下滑。

◎ 作者 / 特别研究小组

核心观点

【销售额大幅减少52%，高能级依旧是主力销售区】2024年上半年，旭辉集团实现合同销售金额203.1亿元，较去年同期的419.4亿元减少51.6%，百强房企累计销售操盘金额同比降低36.5%，房地产市场的整体疲软一定程度上影响了旭辉的销售表现。分能级看，一线及二线城市的合同销售金额占比87.5%，合计177.81亿元。高能级依旧是旭辉主力销售区，但对比2023年同期376亿的总销售额，数据下滑明显。在企业销售规模持续低位，流动性危机仍在持续的情况下，积极保交付，报告期内，合计完成交付3.5万套物业单位。

【总土储规模继续下滑，去库存仍有压力】截至2024年上半年，旭辉共有土地储备3430万平方米，较2023年年底减少了5.5%，总土储的权益比例相较2023年年底提升至57.4%，仍然处于较低水平。总土储中，已完工未出售建面为1030万平方米，较2023年年底上涨了41.5%；库存压力有所走高；开发中或持作未来发展的物业2400万平方米，较2023年年底下降了10.3%。

【营收仍处下行通道，巨幅亏损在降本增效调整下有所收窄】2024年上半年旭辉实现营业收入202.06亿元，较去年同期313.19亿元同比下滑了35.5%；毛利润27.08亿元，较去年同期49.64亿元同比下滑了45.4%；毛利率13.4%较去年同期15.8%的毛利率进一步同比下滑了2.4个百分点。上半年期间亏损44.4亿元，较去年同期亏损91.32亿元有所收窄；但企业的亏损收窄来自于降本增效等调整，可持续性或难保障；其营业收入仍处于下行通道，仍需等到企业完成化债以及销售回暖之后才能得到一定的缓解。

【财务状况仍在恶化，但也在积极自救，境内债展期进度喜人，境外债有一定进展但仍任重道远】2024年上半年旭辉净负债率提升了10.99个百分点至132.61%；非受限现金短债比为0.17，长短期债务比0.34，整体债务压力大，结构依旧不健康。虽然旭辉财务状态还在恶化，但是企业一直在积极自救，报告期内，2024年已完成5笔境内债展期，合计金额69.48亿元，年内已无境内债到期；同时旭辉创始人林中积极赴港与债权人机构洽谈推动境外重组。

【租赁和物管业务有所发力，补空传统地产销售行业的下滑】2024年上半年，多元化业务发展顺利，多元化业务收入32.09亿元，同比增长了9.29%。对总收入的占比同比提高了8.1个百分点至19.8%。其中旭辉租赁及其他服务收入已实现连续增长，2024年上半年收入7.89亿元，较去年同期增加10.1%；物业管理及其他服务收入32.09亿元，较去年同期增加9.1%。

销售

一二线是旭辉销售主力区域
但整体销售下滑明显

2024年上半年，旭辉集团实现合同销售金额203.1亿元，较去年同期的419.4亿元减少51.6%，合约销售面积为165.73万平米，同比减少了42.8%；累计销售均价为12257元/平方米，同比降低了7.89%。百强房企累计销售操盘金额同比降低36.5%，房地产市场的整体疲软一定程度上影响了旭辉的销售表现。

2024年上半年旭辉销售金额的区域分布与2023年相比变化不大，长三角、中西部、环渤海以及华南区域的贡献分别为29.7%、29.0%、29.0%及12.3%。企业在长三角的销售占比进一步下降了1.9个百分点，而在华南区域销售占比微微提升了1.6个百分点。

分能级看，一线及二线城市的合同销售金额占比87.5%，合计177.81亿元。高能级依旧是旭辉主力销售区，但对比2023年同期376亿的总销售额，数据下滑明显。

在企业销售规模持续低位，流动性危机仍在持续的情况下，旭辉不忘强调保经营、保交付的重要性，报告期内，合计完成交付3.5万套物业单位。

截至8月30日，旭辉在全国已有72个项目入围房地产项目“白名单”，其中45个项目通过融资置换、展期降息等方式，缓解了项目当前现金流压力。太原江山云悦、芜湖鎏金印象、乌市学府尚品等5个项目获取6.1亿元新增融资额度。其中芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目，获批1.5亿元；北京国祥云着项目在此前已获置换融资的基础上，又再次获得新增融资0.5亿元；而太原江山云悦获批新增融资金额4000万元。

投资

总土储规模略有下滑
但已完工未售的去化压力所有走高

截至2024年上半年，旭辉共有土地储备3430万方，较2023年年底减少了5.5%，总土储的权益比例相较2023年年底提升至57.4%，仍然处于较低水平。

总土储中，已完工未出售建面为1030万平方米，较2023年年底上涨了41.5%；库存压力有所走高；开发中或持作未来发展的物业2400万平方米，较2023年年底下降了10.3%。

盈利

收入下滑、毛利下滑仍处亏损状态
但亏损绝对值有所收窄

2024年上半年旭辉实现营业收入202.06亿元，较去年同期313.19亿元同比下滑了35.5%；其中，物业销售及其他物业相关服务收入共计162.08亿元，较去年同期减少41.4%，占比80.2%，略微下滑8.1个百分点。

旭辉2024年上半年毛利润27.08亿元，较去年同期49.64亿元同比下滑了45.4%；毛利率13.4%较去年同期15.8%的毛利率进一步同比下滑了2.4个百分点。

旭辉2024年上半年期间亏损44.4亿元，较去年同期亏损91.32亿元有所收窄；在降本增效的战略调整下，销售费用和行政管理费用分别较去年同期减少4.21亿元和2.81亿元。而亏损收窄贡献最大的是，对“作出售物业及拟作出售的开发中物业”计提的减值准备从去年中期的58.09亿元收窄至16.49亿元。

因此，企业的亏损收窄并不来源于收入预期的好转，降本增效等调整的可持续性难以保障；其营业收入仍处于下行通道，仍需等到企业完成化债以及销售回暖之后才能得到一定的缓解。

偿债

财务状况持续承压
年内境内债均已展期，但境外债进度缓慢

2024年上半年旭辉持有现金127.27亿元，较2023年底减少了7.47%；总有息负债为885.67亿元，较2023年底减少了4.03%；总权益为571.91亿元，较于2023年底减少11.43%。因此企业的净负债率提升了10.99个百分点至132.61%；若是将永续债作为负债计算，则旭辉的净负债率为140.71%，较于期初提升了12.28个百分点。

2024年上半年旭辉的短期有息负债为662.09亿元，较2023年底减少了4.41%；非受限现金短债比为0.17，较2023年底的0.18继续下降0.01；长期有息负债为223.58亿元，较2023年底减少了2.86%；2024年上半年长短期债务比0.34，结构依旧不健康。

虽然旭辉财务状态还在恶化，但是企业一直在积极自救，通过债务展期，避免了因债务到期而可能引发的流动性危机。报告期内，2024年已完成5笔境内债展期，合计金额69.48亿元，年内已无境内债到期；加上2023年完成的4笔境内债展期，合计展期金额约71.8亿元。这一系列展期操作有效缓解了旭辉的短期偿债压力，为公司争取了更多的经营发展空间。

同时旭辉创始人林中2024年积极赴港与债权人机构洽谈推动境外重组。2024年4月29日，旭辉控股集团发布公告称，其境外债务重组全面提案已获债券持有人小组的原则性同意。2024年5月27日，旭辉表示与境外银团协调委员会的磋商取得进一步进展，双方已同意向下一阶段推进。

虽然在2024年6月30日，旭辉未能偿还境外优先票据的本金及利息、若干银行借款、境外可换股债券（包括债务及衍生工具部分）及相应应付利息，构成违约或交叉违约。但在企业流动性持续承压时，旭辉仍在努力推进债务重组。

多元化

物管业务增收不增利
商业地产未来可能变现

旭辉在主营业务受阻的情况下，加大力度推进轻资产的发展，在租赁和物管业务上得到突破。2024年上半年，多元化业务发展顺利，多元化业务收入32.09亿元，同比增长了9.29%。对总收入的占比同比提高了8.1个百分点至19.8%。租赁和物管业务有所发力，补空传统地产销售行业的下滑。

旭辉租赁及其他服务收入已实现连续增长，2024年上半年收入7.89亿元，较去年同期增加10.1%；租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。截止2024年6月30日，旭辉有32个投资物业，总建筑面积228.2万方，权益建面达166.48万方；其中27个项目已投入出租，可出租总建面达174.07万方。

在物业管理方面，,物业管理及其他服务收入32.09亿元，较去年同期增加9.1%。收入提升主要来源于在管物业的数量增加。

排版丨Jenny

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