◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
2024年已过，盘点各城市楼市2024年“成绩单”，深圳表现可谓“可圈可点”，不仅是新房成交面积、金额TOP10中唯一同比双正增城市，同时一二手房总成交规模增幅高达46%居各城市之首，究竟深圳缘何独领风骚，又是哪些项目托举了市场热度？
深圳一二手成交增幅居前
9·26后成交面积激增占比全年4-5成
2024年深圳楼市实现“逆袭”，新房成交面积、金额均位列全国TOP10，且成为榜单中唯一实现双正增城市，二手房成交金额位列全国TOP2，仅次于上海；且从一二手成交规模来看，全年同比正增46%，涨幅居首。
从一二手房月度成交数据来看，我们发现，929新政是市场热度提升的直接引爆点，因放松限购、降首付、取消限价限售、增值税“5改2”等多重利好加持，自2024年10月以来，一二手房成交面积节节攀升，2024年四季度成交面积占全年比重分别达到了49%和39%。
新房刚需70-90平、300-500万元占比约4成
顶豪占比微增1pcts
新房成交结构呈现出典型的刚需、顶豪“两头翘”特征：刚需70-90平、300-500万元占比约4成且较2023年占比持增，顶豪200平以上、3000-5000万2024年成交占比均较2023年上升1pcts。成交主力区域也集中在龙岗、龙华、宝安等刚需刚改片区。
面积段来看，70-90㎡为成交主力，2024年成交占比为36%且较2023年持增1pcts，此外小面积50-70㎡和200㎡虽占比不足5%，但均较2023年占比上升1pcts。
总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比由2023年35%增至41%，增幅高达6pcts,此外100-300万元，800-1000万元，3000-5000万元2024年成交占比均有了1pcts的增幅。
区域来看，成交主要集中在龙岗、龙华和宝安区，2024年成交占比均在2成左右，其中龙岗和龙华占比上升显著，分别上涨了5pcts和2pcts。此外，光明区2024年成交占比为24%，较2023年也提升了1pcts。
二手房购买力降级、总价300万以上普降
50-90平产品集中度上升
二手房成交主力面积段集中在70-90平，区域集中在龙岗区，与新房结构趋同，差异在于购买力降级，300万以上总价段成交占比或持平或回落，仅100-300万占比上升7pcts。
面积段来看，70-90㎡为成交主力，2024年成交占比为34%且较2023年持增1pcts，此外小面积50-70㎡占比次之，达到了16%，较2023年占比上升1pcts。
总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比高达34%，不过购买力持续降级特征显著，以300万为分界线，300万以上总价段2024年成交占比均呈现持平或回落，其中500-800万降幅显著，2024年较2023年下降6pcts,而300万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势。
区域来看，成交主要集中在龙岗、福田，2024年成交占比均在2成以上，刚需片区龙岗占比仍有持增态势，2024年成交占比较2023年微增1pcts。福田、南山等改善片区成交占比不增反降。
新房刚需、高改项目两头翘
二手销量居前多为刚需项目以价换量
细化到单个项目来看，下表我们罗列了深圳2024年商品住宅成交面积TOP10项目，主要集中在南山、龙华和宝安区，同样符合刚需、豪宅“两头翘”特征，南山项目定位高端，项目均价基本都在8万元/平方米以上，其中前海时代、金众云山海公馆等项目年销量均超500套。宝安项目侧重刚需，鸿荣源珈誉凭借高性价比实现热销，年销售规模超20万平方米位列深圳年度销量榜首。
反观二手项目，成交套数居前多为刚需项目以价换量，热销项目多集中在龙华和龙岗片区，2024年成交均价较2023年降幅均在10%以上。
总体来看，深圳2024年楼市成交“独领风骚”，929新政是直接催化剂，新政后四季度一二手房成交占比全年4-5成，而从成交结构来看，一二手房成交结构趋同，主要以刚需产品为主，略有差异在于新房顶豪200㎡以上、总价3000-5000万占比持增，为新房成交增色不少，二手房购买力持续降级，100-300万总价段占比增幅显著。预判后市，我们认为，新政对深圳楼市提振效应呈现出递减态势，随着年末阶段性放量结束，后续难免迎来阶段性疲软期，不过若政策利好能持续加码，整体市场仍有望热度延续。
排版：鸟姐
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