◎ 文 /马千里
2024年12月，房屋成交如期迎来年末翘尾，且同比表现也在持续走强，CRIC监测重点城市12月一二手房成交同比分别增长17%和11%，开盘去化率稳定在四成左右的年内高位。房价方面，随着更多小区房价实现环比上涨，供求信心亦在持续回升：
高频交易小区数量达年内新高
为进一步探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等12个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。
从统计结果来看，12月有48.3%的小区成交价环比上升，较上月增加了0.2个百分点。房价上涨小区的占比连续三个月增多。且12月高频成交的样本小区数量达到年内新高，在成交放量之下，依然有接近半数的小区成交价格环比回升。
与成交价的积极信号一致，本月也有更多卖方房东的心理预期上升。2024年12月有34%的小区挂牌价环比上涨，继11月之后，再创2024年下半年新高。
成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比连续两个月双双增多，再加之年末高频小区数量的同步提升，从二手房量价角度来看，已经展露出了明确的信心筑底信号。
12月，深圳、重庆、杭州、合肥、南京、西安、苏州等均有过半小区房价环比上涨，其中深圳、重庆更是分别有66%和65%的小区房价环比上行。对比11月数据来看，南京、深圳已经连续两个月有过半小区房价环比上涨，南京老浦口、板桥、仙林、河西等板块均有不少小区房价持续环比上涨。
合肥、苏州在11月房价上涨小区占比短暂回落之后，12月岁末房价迎来“补涨”，房价上涨小区数量占比再度超过半数。
广州在11月六成小区成交价格环比上涨之后，12月房价环比上涨小区占比减少至三成左右，属于指标正常波动。
仅武汉11月、12月连续两个月房价上涨的小区占比不足半数。武汉12月二手房成交套数环比下降，也是样本城市中唯一一个。这主要是由于年末武汉一手房市场交易量大幅增长，分流了大批客流。2024年12月武汉新房成交1.6万套，同比大增70%，为2021年以来历年12月的新高。
南京、苏州已低于5%
12月，典型城市二手房平均议价空间为18.6%，较11月份下降了0.4个百分点。自2024年8月份以来，已经连续5个月议价空间转小。随着卖方信心的恢复，二手房议价空间正在持续收窄。
分城市表现来看，12月南京、苏州的平均议价空间已经收窄至5%以内，大量小区的平均成交价已经与挂牌价基本一致，甚至在苏州独墅湖高教区、吴江太湖新城等板块，部分改善、高端项目的12月小区成交均价已然高出小区的挂牌均价，优质房源去化明显提速。
议价空间亦为各类小区最低
分小区类型来看，继11月更多刚需小区房价环比上涨之后，12月改善小区房价迎来了“轮涨”。12月有52%的改善类小区成交房价环比上涨，较11月增加了4.9个百分点。刚需类小区中，上涨小区占比为45%，较上月回落了3.7个百分点。高端小区方面，连续两个月有半数以上小区房价环比上行。
议价空间方面，改善类小区同样快速下探，12月平均议价空间仅有16.5%，为各类小区中最低，刚需、高端类小区的议价空间分别为20%和17%。伴随着更多改善类小区房价的回升，该类小区房源的买卖双方价格预期进一步趋同。典型如杭州滨江区府某流量高端项目，12月平均议价空间已经收窄至5%以内，较11月下降了20个百分点。
2024年12月房地产各项指标延续了四季度的回升之势，一二手房成交各项指标如期迎来年末翘尾，去化周期持续向好，土地市场方面也频频有高溢价优质地块拍出。就本文统计数据来看，核心城市二手房市场也迎来了量价齐升。
相比交易规模的同环比回正而言，房价动向更代表着市场信心的变化。随着越来越多的小区房价迎来环比上涨，以及房价上涨主力由刚需小区轮转到改善小区，再加之议价空间转小、供求价格预期趋同，无不说明着供求双方信心已然进入了筑底周期。相较土地投资、一手房市场而言，核心城市二手房市场已然率先迎来了信心恢复期。
随着一二手房交易链条的恢复，在“以旧换新”等政策推动下，二手房价的指标暖意有望在2025年上半年逐步辐射至新房市场，并助力更多城市从“规模底部”进一步走向“价格底部”，完成房地产市场的阶段性筑底，并带动库存、投资、新开工等指标走向实质性转好。
排版：鸟姐
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