公摊面积为何成了一笔“糊涂账”？
12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。12月12日，湖南省衡阳市发文明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。更早的时候，肇庆市、合肥市、湘潭市等都提出逐步“取消公摊”。
而包括广州、杭州、长沙和厦门等地在内的城市虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等方式提高实际得房率。
对于大多数购房者来说，什么是“公摊面积”？其实有些一头雾水。中原地产首席分析师张大伟认为，实际上，公摊是必要的，当下针对公摊面积的争议核心在于公摊面积该不该计价。
中原地产首席分析师张大伟：目前市场上是否取消公摊，其实核心不是说不要公摊，因为不可能没有公摊的。楼梯、电梯的数量包括社区的活动空间等等，其实是决定了这套房子的居住体验感。从当下市场来看，其实大家的争议核心点就是公摊是不是要计价。在卖房的过程中，违规分摊公摊，样板间和实际中交付远远不一样，这些是可以通过一些政策来规避的。
公摊面积制度在我国实施已久。2001年实行的《商品房销售管理办法》明确了商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由两部分组成：
一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
二是单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙。
简单来说，如果电梯和公共设施以及走廊过道越多，那么公摊系数自然也就越大。
购房者之所以对于“公摊面积”诟病已久，原因有两点：
第一，目前市场上对于“公摊面积”的计算方法不够公开透明。
第二，一些开发商违规增加公摊面积。
这都使得长期以来，公摊面积成了一笔“糊涂账”。
青岛的一位购房者此前就买了一套120多平方米的商品房，但在收房时发现，有近一半的钱都花在了公摊上。
目前，公摊系数在多大范围内算合理，国家没有明确规定，仅规定了公摊系数的上限和下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，一般情况下，需要根据以下内容来测算公摊面积：
一是设计单位的图纸。
二是主管部门对公摊的核算。
但由于一些地方还没有建立“多测合一”体系，缺乏第三方监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬：公摊面积的计算很复杂，相关信息的公开化程度还不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。
取消公摊面积会产生什么影响？
面对这些所谓“不透明空间”，购房者可以说是哑巴吃黄连，有苦说不出，这也是 “取消公摊计价”的呼声越来越高的原因所在。然而，值得探讨的是，取消公摊计价就真的可以解决当下的问题吗？已经执行“套内价格计价”的区域目前效果怎么样？全面取消公摊计价会产生怎样的影响呢？
2022年8月1日起，重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策。也就是，取消了“公摊面积”计价。这一政策明确规定，商品房买卖合同及商品房权证应当写明房屋共用部位及设施。重庆大学副校长刘贵文表示，这有利于购房者对于房屋面积做到一目了然。
重庆大学副校长刘贵文：最好的地方，就是让不是很了解建筑类专业知识的购房者能清楚明白地知道，自己买的房子使用面积到底有多大。所以有利于市场正常化，也有利于市场更加透明化。
重庆之所以率先改革商品房计价方式，最大目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷。
有专家表示，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的面积减少，而房屋总价不会发生变化，以住房面积计量的单价就会上涨。举例来说，目前，一套建筑面积100平方米的商品房，公摊面积20%，实际使用面积是80平方米。如果按照总价800万元来计算，每平方米单价为8万元。取消公摊之后，总价不变，单价则变成每平方米10万元。因此专家认为，从资产角度，这将有利于保障购房者的权益。上海易居研究院副院长严跃进对此也持乐观态度。
上海易居研究院副院长严跃进：所买即所得，实际交付钥匙的房子就是那么大的一个房子。所以会增强大家对于买卖房屋的信心，并且对巩固2025年的“止跌回稳”，促进房地产市场向好发展，更好地保障购房者的一些居住权益等等都有积极作用。
对于开发商来说，取消公摊总体是有利于销售房源的。而近年来，已有一些开发商开始主动选择“按套内面积”计价来出售新房，以此来规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。张大伟表示，必须要注意，取消公摊对于二手房市场的巨大影响。
中原地产首席分析师张大伟：它对于目前市场上已经存在的二手房有可能就没有那么多的利好了，因为同样区域的话，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新进入市场的这些房源，得房率可能能到90%，差20%的话，单价有可能销售差距不大。过去的二手房和开发商手中库存的在售的一些房源有可能就要降价了。
从现阶段来看，多名业界人士都认为，全面取消公摊的条件尚未成熟。目前市场上也有一些建议和反馈，一是“取消公摊之后房价是否会上涨”，二是“取消公摊后小区品质是否会下降”。基于此，专家建议，增加公摊面积的透明度才是解决问题的关键所在。
中原地产首席分析师张大伟：不论是得房率还是公摊，都有存在的必要性。真正要管控的其实是不合理的、违规违法的，在销售过程中制造高得房率的这些情况，而不是说随便改变这种公摊的设计规则，其实是会带来一些不可预知的风险。
一刀切式"取消公摊"会间接提高房价吗？
有观点认为，取消公摊仅仅是取消了公摊面积的计算模式，将公摊的“价格”并入到现在的房价之中。因此，商品房的“销售价”非但不会降，反而可能会因此提高一点。但与此同时，“二手房”的价格可能会相应降低，进一步拉开二手房和新房的价格差距。此外，取消公摊计费后，物业费、取暖费等也将按照套内面积来收取，这在一定程度上能给全国的老百姓“降点压”，让大家省点钱。但物业公司可能会提高物业费单价来弥补损失，这也将带动“物业行业标准”的树立与落地。
取消公摊面积计价模式的改革，不仅是为了单纯促进商品房销售，更是服务于多项战略目标。这一改革有助于提高购房者的权益保障，让购房者能更清晰地了解自己的购房成本。同时，也有助于推动房地产市场的健康发展，提升购房者的信心和积极性。
人们也期待着“取消公摊”的措施能够更大范围、更快速度地铺开，尽快形成房地产市场新的行规，起到重塑业态的作用，进而形成一个更加健康、持续的产业运转模式。
从另一个角度来看，房屋成本是既定的，如果一刀切、极端地取消公摊，会不会导致成本压力转移到开发商，甚至引发间接提高房价现象，从而可能损害房地产行业健康发展。
多地接连出台政策说明取消公摊是2025年的一项重要工作。买房政策会有重要的变化和调整，但总体来讲，这些政策能够提高购房品质，提升买房信心，增强购房积极性。取消公摊后，购房者能更清楚地知道自己的钱花在哪里，买到的面积也能真正拿到手。
来源：看看新闻、央广网、新闻晨报
编辑：张添翼
监制：顾洁
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