今天重点谈大家最关注的房地产。今天上午，国新办举办了房地产专场的新闻发布会，一共有住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五个部门的部委领导出席。
那么多的部委高层共同出席这一场房地产发布会，他们究竟是想要干嘛？
要知道，房地产从2021年开始就已经连续调整了3年的时间，结果大家都看到了。所有人都在问，底在什么地方？
其实答案就藏在上个月9月26号开的中央政治局会议上。
当时的中央政治局会议非常明确地提出，要推动房地产止跌回稳，这相当于在告诉所有人，中央高层认为，房地产已经调整到位了，再往下跌是不行的，必须把楼市的底给托住。所以这个表态一出，A股上的整个房地产产业链都迎来了大涨。
所以，今天五个部委的联合发布会就是延续了上个月政治局的精神，中央已经定好了方向，下面的部委这次则是开展了具体的行动，打出来一套组合拳。
其实我看看来，今天的新闻发布会，最关键的不是各种政策，而是一个中央官方背书的表态，就是住建部部长倪虹在会上表示，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。他甚至直接说，”我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。“
这个表态，非常罕见，等于压上了部委信誉，背后自然是主管部门的信心。
那么具体组合拳有哪些内容呢？
概括起来，就是三板斧：降低成本，取消限制，增加国家投资。
先讲第一板斧降低成本，这次主要降低的是买房的成本和还款的利息。
第一个是降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点，一般来说，公积金买房的利率比从银行商业贷款还便宜不少，这次则是进一步把用公积金贷款买房的利率降低了，利好普通上班族和体制内人员。
第二个是降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%。而之前普遍是30%，甚至二套房的首付能达到70%，买100万的房子，以前的首付要30万、70万，现在只要有15万。
第三个是降低存量房贷利率，缓解已经买房的人的还贷款压力，这次是普遍降低了0.5个百分点，以前房贷利率是4%的，现在可以降低到3.5%。
有人会说，门槛降低了是没错啊，但我所在的城市还是有限购，有社保要求，有这样那样的买房限制。
所以这就是这场发布会的第二板斧，就是取消购房限制。
总结下就是：限购、限售、限价，以及普通住宅和非普通住宅标准这四个限制将被取消。
限购取消，除了北上深这样的超级大城市以外，其他城市的房子的购买都不会再有数量限制，你想买两套、三套、四套都可以。另外，政府以前喜欢对各地的房子进行限价，不让房价太高或者太低，现在这种限价也取消掉了。
另外，如果你是拿来投资的，买了之后肯定要卖啊，但是在之前，很多地方会要求买完房五年以后才能卖出，相当于房子得在手里拿五年，可是五年后房价是涨是跌谁知道呢？这就劝退了很多买房用来投资的人，国家这次把限售也给取消掉了，你买了之后甚至立马就能卖，背后的意思，大家体会吧。
还有一个被取消的，就是普通住宅和非普通住宅标准。这两个名词对我们大多数人来说还是比较陌生的，所以我们通俗点解释，就是划定一个面积大小，比如120平，120平以下的就属于普通住宅，120平以上的就是非普通住宅，每个城市的标准可能有微小的差距，比如北京的标准是144平，广州的标准是120平。
大家肯定已经看出来了，这两个之间的区别，一个是小户型、普通户型，另外一个是大户型，甚至是豪宅。在以前，这些大户型、豪宅因为占据了更多的土地资源，所以都是要额外交税的，比如契税、增值税，包括开发商也要给这些大户型和豪宅额外缴纳土地增值税，这部分成本最后肯定还是由购房者来承担。
所以这次取消普通住宅和非普通住宅的标准，就相当于以后再也没有了小户型和大户型之分，所有的房子都是按照小户型的税率来交税。这对大户型和豪宅的购房人来说，相当于减少了购房成本，能激发他们的购房意愿，而这些人往往都是一个城市中具备很强经济能力的中产阶级和富裕阶级。
说白了，国家想要做的，就是让更多的中产和富人来买房，这样房地产市场就能稳住。
介绍完上面的两板斧，有人就疑惑了，国家又是给降首付降利率，又是取消限购限购，感觉都是在鼓励别人买房，国家好像没掏钱啊？
别着急，这就是发布会的第三板斧，就是要大力增加国家对房地产市场的投入。
一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。货币化安置，常规理解，就是拆迁你家的老旧房屋，然后直接给你补偿现金。
这和今年年初的房票不一样，房票只能买固定小区的房子，很不方便。现在已经明确说了，后面会用货币化安置，也就是直接补偿现金，这更有利于大家根据自己的需要选择合适的房子，同时，很明显，也有利于消化存量商品房。
而且已经明说了，要拆迁100万套的城中村和危旧房改造，大家可以想象一下这个规模。
另外一项要加大的国家投资，就是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。我解释下所谓的白名单，就是过去几年不是形成了很多的烂尾楼吗，很多买房人掏空了六个钱包付了首付，结果房子却烂尾了。所以这两年国家一直压着银行给这些烂尾楼贷款，让开发商把楼盘给建完，这个就叫保交楼白名单。
这次提出的政策规模非常大，足足有4万亿的体量，并且计划要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，背后就是国家要准备给这些烂尾楼进行大规模兜底，这件事，是实实在在的好事。
那么国家推出了这样的三板斧，具体会有什么影响呢？
第一，交房大概率将不是问题，政策的态度已经非常明显，就是要最大程度缓解烂尾楼带来的负面社会效应，让更多的人能够拿到购买的房子。4万亿的保交楼规模，大概对应的就是约400万套房子，目前存量烂尾楼约为600万套（3.85%的烂尾楼率），已经覆盖了将近70%的烂尾楼，后续保交楼的资金规模肯定还会继续增大，不把烂尾楼的问题彻底解决，肯定不会罢休。
第二，国家推动降低成本和取消限制的目的，都是为了增加居民购买房子的意愿，特别是中产和富人买房换房的意愿，因为当下仍有充足经济能力买房的，就是各大城市中的精英中产和富裕阶层，鼓励他们买房，就能更好的托住楼市的底部。
那政策最终会不会起作用呢？我的判断是，短期内肯定会有效，因为短期的情绪被提振了，肯定会激发一波买房小高峰，国庆期间的回暖就是最好的证据。但是长期来看，仍有待观察，一方面是这波需求还远远不足以消化如此庞大的房企库存；另一方面，各地政府都在不断搞保障房，保障房价格要低得多，不仅增加了房地产的供给，还分流走了正常的市场需求，供大于求的背景下，楼市依然很难说会大涨。
第三，100万套的城中村和旧房改造中，直接补偿现金，是不是又是2015年那样的 “拆迁造富”运动呢？很遗憾地说，这次并不是，我去翻看了全国各地的相关项目的拆迁补偿，几乎都没有当地的房价高。所以这次拆迁的目的并不是造富，而是通过拆迁拉动投资，拉动房地产上下游产业。
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