用数据说话，物业服务企业的生存状况到底如何?

百科 2025-01-09 09:51 山东

导读

2024年12月26日，第五次全国经济普查结果重磅揭晓。数据显示，物业管理行业的从业人员数量达到了惊人的854.3万人，这一数字大幅超越住宿业、餐饮业以及居民服务业等诸多主要民生行业。物业管理行业不仅为社会创造了大量的就业机会，还在社区治理领域发挥了独特的作用。然而，审视当下，从物业服务的价格设定以及从业人员的薪酬待遇状况来看，物业服务企业正面临着严峻的生存考验。尤其是价格机制方面存在的问题，不但严重阻碍了行业自身的生存与发展，还对物业管理市场化进程中本应遵循的 “优质优价” 原则造成了极大的困扰，使得行业发展陷入僵局。

　　在刚刚发布的第五次全国经济普查结果显示，物业管理从业人员达854.3万人(不包括保洁、保安、维修、绿化等专项分包单位从业人员，政府、社区托管的物业管理工作人员，业主自行管理物业工作人员)，较住宿业(含旅游饭店、一般旅馆、民宿服务、露营地服务、其他住宿业)279.4万人，多出 205.8%；较餐饮业(含正餐服务、快餐服务、饮料及冷饮服务、餐饮配送及外卖送餐服务、其他餐饮业)614.2 万人，多出29.6%；较居民服务业278.7万人，多出 206.5%；较邮政业157.9 万人，多出441%。

　　作为和社会民生息息相关的行业，物业管理行业已发展成为国家第一大民生服务业，在促进就业、社区治理中发挥了独特的作用。那作为物业管理市场主体之一的物业服务企业，其生存状况到底如何呢？现以物业管理的诞生地深圳为例，从物业服务价格收费和从业人员薪酬等两个方面来一探究竟。

第一部分物业服务收费市场价格分析

　　为了解当前深圳市物业服务价格收费情况，以帮助业主和物业服务企业更好地了解市场行情，深圳物协结合2023年度深圳市物业管理统计报表数据，对不同类型物业收费价格进行比较和分析。

　　一、市场化商品房物业管理费价格分析

　　市场化商品房是指在市场经济条件下，由开发商按照市场规律开发建设并销售的商品房。本部分主要就市场化商品房中的多层住宅和高层住宅进行分析。一般情况下，多层没有电梯，而高层具有电梯。本部分数据来源自2023年度深圳市物业管理统计数据，通过数据预处理，纳入市场化商品房价格分析的样本项目数量为2948个。

　　(一)物业费价格区间分布情况

　　根据样本数据统计显示，2024年我市市场化商品房的平均价为2.87元/㎡.月，中位数为2.80元/㎡.月，其中多层住宅平均价为1.80元/㎡.月，中位数为2.38元/㎡.月；高层住宅的平均价为3.08元/㎡.月，中位数为3.27元/㎡.月。

　　多层住宅物业费价格主要分布在1-3元/㎡.月这个区间，占比达44.21%，其次是分布在1元/㎡.月以下，占比为29.63%；高层住宅物业费价格主要分布在2-4元/㎡.月这个区间，占比高达72.27%，其次是分布在2元/㎡.月，占比为12.73%。

图1 市场化商品房高层住宅物业费区间分布图

　　(二)不同竣工年份物业费收费情况分析

　　根据样本数据统计显示，深圳市市场化商品房多层住宅物业费收费标准随竣工年份的增加呈现先增后减的趋势，在2011-2020年竣工的市场化商品房多层住宅物业费收费标准较高；高层住宅物业费收费标准随着竣工年份的增加也逐渐递增，2021年以后竣工的市场化商品房高层住宅物业费标准较高。

表1 市场化商品房不同竣工年份物业费收费标准

　　二、住宅小区物业管理费价格分析

　　住宅小区是指用于居住功能的住房小区，包括了普通住宅小区、商住一体，以及其他类型住宅小区。本部分主要就住宅小区的多层住宅和高层住宅进行分析。一般情况下，多层没有电梯，而高层具有电梯。本部分数据来源自2023年度深圳市物业管理统计数据。通过数据预处理，纳入我市住宅小区价格分析的样本项目数量为2260个。

　　(一)物业费价格区间分布情况

　　根据样本数据统计显示，2024年我市住宅小区的平均价为2.83元/㎡.月，中位数为2.80元/㎡.月，其中多层住宅平均价为1.80元/㎡.月，中位数为2.36元/㎡.月；高层住宅的平均价为3.05元/㎡.月，中位数为3.23元/㎡.月。

　　根据样本数据统计显示，住宅小区多层住宅物业费价格主要分布在1-3元/㎡.月这个区间，占比达43.16%，其次是分布在1元/㎡.月以下，占比为29.71%；高层住宅物业费价格主要分布在2-4元/㎡.月这个区间，占比高达73.77%，其次是分布在2元/㎡.月以下，占比为12.17%。

图2 住宅小区多层住宅物业费区间分布图

图3 住宅小区高层住宅物业费区间分布图

　　(二)不同竣工年份物业费收费情况分析

　　根据样本数据统计显示，深圳市住宅小区多层住宅物业费收费标准随竣工年份的增加呈现先增后减的趋势，在2011-2020年竣工的住宅小区多层住宅物业费收费标准较高；高层住宅物业费收费标准随着竣工年份的增加也逐渐递增，2021年以后竣工的住宅小区高层住宅物业费标准较高。

表2 住宅小区不同竣工年份物业费收费标准

　　分析：从物业服务收费报告可以看出，深圳多层住宅物业管理费平均为1.80元/㎡.月，主要集中在1-3元/㎡.月；高层住宅平均为3.00元/㎡.月，多集中在2-4元/㎡.月。全市物业管理费超过6元/㎡.月的占比不到4%。目前，我市普通住宅前期物业服务收费依旧沿用政府指导价，原则上不超过3.9元/㎡.月，超过3.9元/㎡.月是在提供基本物业服务的基础上，增加了增值物业服务，且其新增服务内容及收费标准由物业服务单位(或开发商)与业主通过书面协议确定。从物业管理发展实际及业主越来越高的对于物业服务的需求来看，结合深圳经济特区高度发达的市场体系与运转自如的市场机制等综合考量，作为全国物业管理的发源地及前哨阵地，我市现有的物业管理价格收费机制已难以满足物业管理市场化进程中“优质优价”的庞大市场需求，这也成为影响我市物业管理生存和发展的重要因素之一，理应得到各方面的高度关注。

第二部分从业人员市场薪酬分析

　　为了解我市物业管理行业从业人员薪酬水平情况，为物业服务企业制定有竞争力的员工薪酬体系提供参考，根据2023年度深圳市物业管理行业统计报表，协会对全市范围内物业服务企业各岗位员工薪酬信息进行了收集和分类测算，形成了2024年深圳市物业管理行业从业人员市场薪酬报告。

　　本次报告在数据采集过程中注重全面性、可操作性和系统性，并以化繁为简、易于理解为基本原则；编制过程中收集深圳市近三年均填报深圳市物业管理行业统计报表的物业服务企业数据(2021-2023年均填报深圳市物业管理行业统计报表的企业有1422家)，较具代表性。采用的编制方法是一般加权综合指数法，即根据每年深圳市物业管理行业统计报表数据，摘取其中有关人员薪酬数据进行整理和测算，数据整理完毕后，分别计算各类人员和总体的薪酬情况。

　　一、物业管理行业薪酬总体情况

　　根据统计数据,2023年度深圳市物业管理行业所有从业人员月工资中位数为5134元。从不同岗位来看，企业经营管理人员中的高层管理人员工资水平中位数为10000元，项目经理(即管理处主任)月工资在10000元以下的占比65.29%，超过15000元的占比为12.29%，其中位数为8000元；基层工作人员中维修养护人员超过10000元的为2.97%，主要集中在5000-10000元之间，月工资中位数为5400元；保洁人员月工资中位数为3500元。

　　同时，与市统计局今年6月份发布的2023年深圳市城镇单位就业人员年平均工资数据,即城镇非私营单位就业人员月平均工资14321元相比，除高层管理人员外，其他岗位都低于该水平，也说明物业管理行业依然是劳动密集型行业。

　　以下是物业服务企业中四个主要岗位，即项目经理、维修养护人员、秩序维护人员、保洁人员月工资区间及在全行业的占比情况。

图4 2023年行业项目经理薪资区间及占比情况

图5 2023年行业维修养护人员薪资区间及占比情况

图6 2023年行业秩序维护人员薪资区间及占比情况

图7 2023年行业保洁人员薪资区间及占比情况

　　与2022年比较，我市物业管理行业总体薪资水平略有提升。仅从中位数来看，企业经营管理人员中的高层管理人员和其他管理人员与去年相比持平，仅项目经理上升0.31%；基层人员中各个岗位人员薪资均出现不同幅度上涨，其中绿化人员和维修养护人员上升幅度较大，分别上升4.95%和3.85%，秩序维护人员薪资上升了2.28%。

表3 2022/2023年度行业从业人员薪资水平中位数及变动率

　　根据统计数据显示，相对于2022年，2023年深圳市物业管理行业各岗位从业人员的月平均工资水平有不同幅度的下降，仅绿化人员月均薪资相较于2022年有小幅上涨。

　　分析：从薪酬报告可以看出，物业管理从业人员月工资中位数仅为5134元，与2023年深圳市城镇非私营单位就业人员月平均工资14321元相比，大多岗位远低于该水平，这也表明社会对物业管理行业的定位仍存在偏差。很多人将物业管理简单视为劳动密集型的低端服务行业，没有充分认识到其在维护社区秩序、保障居住环境质量、提升房产价值以及促进社区治理等方面的重要意义。这种认知偏差导致行业薪酬水平难以提升，不利于引入专业人才，对物业企业的生存与发展造成影响，进而对物业管理行业的高质量发展也产生一定的制约。

　　总结：深圳作为我国物业管理的发源地、前哨阵地及先行示范区，尽管其市场发展态势在全国范围内相对领先，但在物业服务收费价格和从业人员薪酬方面，却仍然存在着诸多与其在社区建设和基层社会治理中的重要性地位不相符合的情况。

　　当前，受宏观经济形势变化和房地产市场步入存量时代的影响，物业管理行业内部竞争愈发激烈，低价中标等不良竞争模式泛滥，导致行业经营状况恶化，生存面临严峻挑战。在此背景下，为实现物业管理行业的高质量发展，更好发挥物业管理在社区建设及基层社会治理中的重要基础性地位和价值作用，政府政策支持与党政系统监管等方面需发挥关键作用。

　　政府应出台更多扶持政策，如在税收方面给予适当减免，特别是针对积极提升服务质量、主动融入基层社会治理并在基层社会治理中作出最大贡献的企业，以减轻企业负担，促使其有更多资金用于员工薪酬提升和服务品质改善。

　　同时，党政系统要加强对物业管理市场甲方主体(即业主委员会和业主大会等依法成立的业主组织)的培育和监管，使其充分代表全体业主的整体利益;要不断推进市场化的物业服务价格机制，确保定价合理反映服务成本与质量，避免恶性低价竞争，确保物业管理发展中的“优质优价”。

　　当然，物业行业企业自身也应积极转型与发展，转变经营理念，从传统的低成本、基础服务模式向多元化、高品质服务模式转变，如拓展社区养老、托幼、社区商业运营等增值服务领域，以提升企业盈利能力。同时，加强企业内部管理，提高运营效率，通过引入先进的管理技术和信息化系统，改善自身的生存发展条件。

　　(克而瑞物管对此文亦有贡献)

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