为进一步规范我省（不含宁波，下同）土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，现就房地产开发项目的土地增值税征管有关问题公告如下：
一、土地增值税预征
（一）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：
应预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率
（二）采取非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：
应预缴土地增值税＝销售收入÷（1+增值税适用税率或者征收率）×土地增值税预征率
（三）自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。
二、清算审核
（一）对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。在本公告发布之日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应按本规定执行；在发布之日前，已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可选择按本规定执行。
（二）与转让房地产有关的税金，根据国家税务总局公告2016年第70号第三条第二项规定，如不能按清算单位准确计算的，则按该清算单位预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除；如按上述方法仍无法按清算单位或房产类型准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。
（三）主管税务机关以纳税人提供的清算资料为依据出具的清算审核结论，原则上不再调整。
1.本公告发布之日起发出清算审核结论通知书的项目，符合下列情形之一的，自清算审核结论通知书送达之日起36个月内，纳税人可以书面申请调整重新计算土地增值税清算税额：一是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的；二是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的。
2.纳税人符合上述情形拟申请调整清算税额的，应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。
3.主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。
（四）经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。
（五）上述调整税额涉及补、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
本公告自发布之日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（2015年第8号）第一条第二项第3目规定同时废止。
发布时间：2024-11-15 来源：国家税务总局浙江省税务局
一、《公告》的出台背景
为进一步规范全省（不含宁波，下同）土地增值税征收管理，促进全省房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，国家税务总局浙江省税务局在充分调研和广泛征求意见的基础上，结合浙江实际，制定《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（以下简称《公告》）。
二、《公告》的主要内容
（一）关于土地增值税预征
一是明确预缴土地增值税计算方法。《公告》规定采取预收款方式或非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，分别按照“（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率”和“销售收入÷（1+增值税适用税率或者征收率）×土地增值税预征率”方法计算预缴土地增值税，便于纳税人准确计算申报。预收款与非预收款两种计税方式的适用情形，不简单等同于是否现房销售，应当根据增值税是否需要预缴进行判断，如增值税需要预缴，则适用第一种计税方式；如增值税无需预缴，则适用第二种计税方式。
二是简化清算受理后土地增值税申报方式。为进一步压减纳税人申报和缴税次数，提升纳税便利化水平，《公告》明确：一是纳税人自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。例如，甲房地产开发企业开发的A项目符合清算条件，并于2025年1月15日收到《土地增值税清算受理通知书》，则纳税人从2025年1月1日起取得的转让房地产收入不再预缴土地增值税；二是清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。例如，主管税务机关经审核后，甲企业于2025年3月15日收到《土地增值税清算审核结论通知书》，则甲企业应在2025年4月征期内按尾盘转让相关政策申报2025年1月1日至3月31日期间所发生的房地产转让收入；如甲企业于2025年4月5日收到《土地增值税清算审核结论通知书》，则甲企业应在2025年7月征期内按尾盘转让相关政策申报2025年1月1日至2025年6月30日期间所发生的房地产转让收入。
（二）关于土地增值税清算审核
一是统一清算单位房地产类型划分。《公告》规定了对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率，即将全省分类型清算方法统一为“二分法”，分为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。同时考虑政策平稳过渡，从有利于纳税人的角度出发，在《公告》发布之日前，已收到《土地增值税清算受理通知书》，但未收到《土地增值税清算审核结论通知书》的项目，纳税人可以选择按本规定执行，也可按原清算受理时的方法执行。
二是明确与转让房地产有关的税金的扣除方法。《公告》明确了不能按清算单位或房地产类型准确归集时税金的扣除方法，先按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除，如仍无法准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。
三是明确申请调整清算税额情形。为确保税收的公平与合理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，《公告》明确了申请调整重新计算土地增值税清算税额相关事项：
1.适用项目。须为自本《公告》发布之日起发出《土地增值税清算审核结论通知书》的项目。
2.申请时限。须在收到《土地增值税清算审核结论通知书》之日起36个月内提出书面申请。
3.适用情形。共两类，一类是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的。另一类是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的，包括两种情形：清算前未支付，且未取得合法有效凭证的，在清算后支付并取得合法有效凭证的；清算前未支付，但已取得合法有效凭证的，在清算后支付的。
4.申请程序。应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。
5.调整次数。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。
6.审核时限。主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。
7.分摊方法。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。
8.尾盘处理。经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。
9.补退税额。调整涉及补、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
三、《公告》的施行日期
《公告》自发布之日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（2015年第8号）第一条第二项第3目规定同时废止。
四、解读单位及解读人
解读单位：国家税务总局浙江省税务局；
解读人：林洁；
联系电话：0571-87668783。
