【问题 248】我公司是一家房屋租赁企业，最近关注到对住房租赁企业新出台了增值税减税政策，请问我公司能否享受相关税收优惠？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号，以下称“24号公告”）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。因此，如果你公司是向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的住房租赁企业，自 2021 年 10 月 1 日起，你公司向个人出租住房取得的租赁服务收入，可以按照 24号公告的规定适用相关增值税减税政策。
【问题 249】我公司是一家深圳的住房租赁企业，已在我市住建局备案。我公司从事保障性租赁住房出租业务，请问能够享受什么增值税优惠政策？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号，以下称“24号公告”）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用上述增值税减税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设
方案后出具。因此，自 2021 年 10 月 1 日起，你公司向个人出租符合 24 号公告规定的保障性租赁住房取得的出租收入，可以按规定适用上述增值税减税政策。
【问题 250】我公司是一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已向我市住建局进行开业报告。我公司除了向个人出租住房，还面向部分企业租户。请问，我公司出租住房收入都可以减按 1.5%征收率缴纳增值税吗？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号，以下称“24号公告”）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。因此，自 2021年 10 月 1 日起，你公司向个人出租住房取得的收入，可以按照 24 号公告的规定适用上述 1.5%征收率简易计税政策；同时，你公司向单位出租住房取得的收入，不适用 24 号公告规定的增值税减税政策。上述单位，包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
【问题 251】我公司是一家房屋租赁企业，登记为一般纳税人，已在我市住建局备案。我公司除向个人出租住房外还出租商铺。请问，我公司的个人出租业务都可以减按 1.5%征收率缴纳增值税吗？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号，以下称“24号公告”）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。因此，自 2021年 10 月 1 日起，你公司向个人出租住房取得的收入，可以按规定选择适用上述减征增值税政策；同时，你公司向个人出租商铺等非住房取得的收入，不适用 24 号公告规定的减按 1.5%征收率计算缴纳增值税政策。
【问题 252】我公司是一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已在我市住建局备案。按照 2021 年第 24 号文件的规定，我公司向个人出租住房可以选择 1.5%简易计税政策。请问，我公司向个人出租住房，是否可以根据不同的个人承租对象，分别选择适用一般计税方法或简易计税方法？
答：不可以。按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。因此，你公司在适用 24 号公告规定的增值税减税政策时，应以向个人出租住房的全部收入选择适用简易计税方法或一般计税方法，不能区分不同承租对象或不同笔承租业务分别适用一般计税方法或简易计税方法。
【问题 253】我公司是北京一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已在北京市住建委备案。除北京本地外，我公司在天津也有部分住房出租业务。请问，我公司出租位于天津的住房应如何预缴增值税？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号，以下称“24号公告”）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按 1.5%预征率预缴增值税。按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36 号附件 2）规定，纳税人出租不动产，不动产所在地与其机构所在地不在同一县（市）的，纳税人应按规定在不动产所在地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。因此，如果你公司的个人出租住房业务选择适用 24号公告规定的减按 1.5%征收率简易计税政策，则在天津向个人出租住房取得的出租收入，也相应按照 1.5%预征率在天津预缴增值税，将对应的销售额、1.5%的预征率等信息填入《增值税及附加税费预缴表》对应栏次，并向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
【问题 254】我公司是一家房屋租赁企业，登记为一般纳税人，已在我市住建局备案。目前，我公司出租 2016 年 4月 30 日前取得的房产，按规定可以选择适用简易计税方法按照 5%征收率计算缴纳增值税。请问，住房租赁企业减按1.5%缴纳增值税政策出台以后，我公司出租房产如何计算增值税呢？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36 号附件 2）规定，一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。因此，自2021 年 10 月 1 日起，你公司出租房产，可以区分不同业务分别适用政策：一是你公司向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择按照 5%征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，且一经选择，无论向个人出租的住房是 2016 年 4 月 30 日前或此后取得的，均应按照 5%征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。二是你公司向单位出租 2016 年 4 月 30 日前取得住房，以及向单位和个人出租 2016 年 4 月 30 日前取得非住房的出租收入，可以继续选择适用简易计税方法按照 5%征收率计算缴纳增值税，也可以适用一般计税方法计税。
【问题 255】我公司是一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已在我市住建局备案。目前房屋出租业务均按照一般计税方法计算缴纳增值税，且因前期投入大，目前仍有留抵税额未抵完。我们关注到国家针对住房租赁企业新出台了1.5%征收率简易计税政策。请问，我公司可以继续按照一般计税方法计税吗？
答：可以。按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。因此，你公司向个人出租住房，可以根据自身经营情况自主选择适用 24 号公告规定的简易计税政策，或者继续按照一般计税方法计算缴纳增值税。需要说明的是，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号附件 1）规定，一般纳税人发生财政和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36 个月内不得变更。
【问题 256】我公司是一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已向本市住建局进行开业报告，如向个人出租住房时选择适用了最新出台的住房租赁企业增值税减税政策，应当开具多少税率或征收率的增值税发票？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，并相应开具 1.5%征收率的增值税发票。
【问题 257】我公司是杭州一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已向本市住建局进行开业报告，预计 10 月向个人出租住房取得的不含税收入为 50 万元，开具增值税普通发票，应当如何办理增值税纳税申报？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定适用减按 1.5%计算缴纳增值税政策的，纳税人应当在办理 10 月所属期增值税纳税申报时，在《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行“开具其他发票”列填写销售额为 50 万元和税额为 2.5 万元（50 万元×5%＝2.5 万元），同时将按销售额的 3.5%计算的应纳税额减征额 1.75 万元，计入《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。
【问题 258】我公司是广州一家住房租赁企业，登记为小规模纳税人并按月申报纳税，已在本市住建局备案，预计10 月向个人出租住房取得的不含税收入为 20 万元，未开具发票，应当如何办理增值税纳税申报？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定适用减按 1.5%计算缴纳增值税政策的，纳税人应当在办理 10 月税款所属期增值税纳税申报时，将减按 1.5%征收率征收增值税的销售额 20 万元，填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”的“服务、不动产和无形资产”栏次；对应减征的增值税应纳税额 7000 元（20 万元×3.5%＝7000 元），填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。
【问题 259】我公司是一家住房租赁企业，最近关注到向个人出租住房的增值税和房产税优惠政策，请问该项政策中“向个人出租住房”的“个人”包括个体工商户吗？
答：按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自2021 年 10 月 1 日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%的税率征收房产税。上述规定中的“个人”包括个体工商户和其他个人。
【问题 260】两年前，我公司将购买的一栋住房出租给一家住房租赁企业，该企业已向我市住建部门备案，经营租赁住房建筑面积 3.2 万平方米。请问，《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）实施后，我公司应缴房产税会有什么变化？
答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，按照房产租金收入的 12%计算缴纳房产税。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%税率征收房产税。其中，住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房 1000 套（间）及以上或者建筑面积 3 万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本
地区全部或者部分城市在 50%的幅度内下调标准。按照上述规定，2021 年 10 月 1 日前，你公司出租的住房，应按租金收入的 12%缴纳房产税。2021 年 10 月 1 日后，由于承租你公司住房的住房租赁企业属于专业化规模化住房租赁企业，你公司可按租金收入的 4%缴纳房产税。
【问题 261】我公司在北京注册，主要经营住房租赁业务并已向北京市住建委备案，公司出租房源为自持住房，总计 200 套，建筑面积 2 万平方米，我公司是否属于专业化规模化住房租赁企业？
答：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房 1000 套（间）及以上或者建筑面积 3 万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在 50%的幅度内下调标准。你公司具体可向北京市住房和城乡建设委员会咨询是否属于专业化规模化住房租赁企业。
【问题 262】我公司为增值税一般纳税人，2021 年将公司名下一栋住房出租给一家专业化规模化住房租赁企业，年租金收入 12 万元（不含增值税），请问我公司该栋住房 2021年的房产税如何计算？
答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产出租的，按照房产租金收入的 12%计算缴纳房产税。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自 2021 年 10 月 1 日起，企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%税率征收房产税。按照上述规定，你公司出租住房，2021 年 1-9 月取得的租金收入应按 12%税率缴纳房产税，2021 年 10-12 月的租金收入可减按 4%税率征收房产税。2021 年房产税应纳税额具体如下：1-9 月应纳税额＝12 万元×12%/12×9＝10800 元，10-12 月应纳税额＝12 万元×4%/12×3＝1200 元，全年应纳税额＝10800+1200＝12000 元。
【问题 263】我公司拟将闲置厂房改造后出租给员工居住，请问，我公司应缴纳的房产税有何优惠？
答：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，利用非居住存量土地或非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用本公告第二条规定的税收政策，具体为：企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，减按 4%的税率征收房产税。按照上述规定，你公司改造的闲置厂房如果属于保障性租赁住房且取得了保障性租赁住房项目认定书，向员工出租涉及的房产税可以减按 4%征收。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
【问题 264】我公司为增值税一般纳税人，拟将闲置办公用房改造为保障性租赁住房并出租给专业化规模化住房租赁企业，请问，我公司出租住房在缴纳房产税时有何优惠？
答：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，利用非居住存量土地或非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用本公告第二条规定的税收政策，具体为：企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，减按 4%的税率征收房产税。因此，你公司改造的闲置办公用房如果属于保障性租赁住房且取得了保障性租赁住房项目认定书，向专业化规模化住房租赁企业出租涉及的房产税可以减按 4%征收。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
【问题 265】我公司 2010 年成立，主要经营住房租赁业务。按照财税〔2008〕24 号规定，我公司向个人出租的住房，一直按照 4%缴纳房产税，《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告（》2021年第24号）实施后，我公司应缴纳的房产税有什么变化？
答：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，自 2021年 10 月 1 日起，企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%税率征收房产税。公告实施后，《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条第（四）项规定（具体内容为：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%税率征收房产税）同时废止。据此，你公司向个人出租住房，可仍按 4%税率缴纳房产税，但在进行房产税减免税申报时应按规定选择相应的减免税代码，具体为 08011708。
【问题 266】我公司向专业化规模化住房租赁公司出租住房，按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，可以享受 4%房产税优惠税率，请问，我如何办理房产税减免税申报？需要提供什么证明资料？
答：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第 24 号）规定，纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。你公司应在当地规定的房产税征期内通过电子税务局、办税服务厅等渠道进行减免税申报，不需要提供证明资料，但需将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。
【问题 267】我单位为一家经营公共租赁住房的事业单位，请问我单位 2024 年的租金收入可以享受免征增值税政策吗？
答：可以。根据《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2023 年第 33 号）规定，“对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。”执行至 2025年 12 月 31 日。公租房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87 号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。因此，在 2025 年 12 月 31 日前，你单位经营公租房取得的租金收入，可以按照 33 号公告的有关规定享受增值税免税政策。
来源：国家税务总局
