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作者 l 梁小玉
一、背景
近年来，商业银行零售贷款面临宏微观冲击，宏观方面来看，房地产冲击，押品价格下行，抵押物重估普遍贬值，同时，息差收窄之下，同业竞争加剧。中观来看，监管长牙带刺，监管趋严，罚单增加，常见的个贷处罚如下表所示：
案由 | 被处罚银行 | 具体描述 |
违规办理“假首付”个人按揭贷款 | 某全国性股份制银行银行 | 发放二手房（首套）按揭贷款。存在以下违规行为:1.借款人首付款情况不属实；2.证明借款人及其配偶还款能力的工资流水记录不属实；3.证明借款人及其配偶还款能力情况的某公司的股东身份不属实；4.信贷审核岗人员职责管理不到位。 |
抵押物价值审查不严格 | 某政策性银行 | / |
个人贷款存贷挂钩 | 某全国性股份制银行银行 | / |
向员工发放个人经营性贷款 | 某城商行 | / |
个人贷款贷前调查不尽职 | 某国有银行银行 | 主要违规问题:1.贷款调查不尽职，未认真核实借款人工作情况、收入情况和首付款真实性情况；2.贷款 审查不尽职，未对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查；3.贷后检查不尽职，未及时发现还款资金来源于开发商关系人。 |
贷款资金挪用 | 某国有银行银行 | 1.贷前调查不尽职，未对借款人经营背景严格审查，未对借款人征信报告疑点具体分析。在贷前调查时，对借款人经营背景审查不严，用款企业成立日为贷款申请当日；未对借款人 征信报告疑点情况进行具体分析；2.贷款资金部分回流借款人。 |
向首付款虚假且未竣工的商用房发放贷款 | 某农商行 | / |
微观来看，贷款人收入下降，还款能力持续受到挑战，综上所述，对于零售审查审批而言，如何提高审批效率，助力市场竞争力的提升刻不容缓，本文将主要从优化零售审查审批关注要点的内容进行初步探讨，详见下文。
二、审查审批新要点
（一）优化抵押率审查要点
针对个贷业务，商业银行传统上除了第一还款来源的测算分析，而在当前房地产市场下行，抵押率击穿风险增大，以抵押物为主的零售信贷审批如何增强风险识别能力呢？本文总结了影响抵押率的14个因素，详见下表：
影响抵押率的因素 | 建议审查要点 |
位置 | 可以细分到具体楼盘 |
还款方式 | 建议设置前期部分还本，避免集中到期贷款金额过大 |
房龄 | 考虑房龄是否超过15年 |
业态（住宅、公寓、别墅等；是否包括车位，是否装修） | 住宅变现能力较强，公寓等次之 |
抵押物取得时间 | 取得抵押物超过1年以上的实行差异化管理 |
授信金额 | 针对授信金额超500万元以上的大额授信，设置不同的抵押率 |
征信状态 | 区分贷款征信、信用卡征信、贷款查询记录进行抵押率细分标准设定 |
是否楼梯房 | 针对楼梯房的楼层进行细化 |
是否下辖机构进行细化 | 考虑是否为商业银行本部业务，或者为下辖机构业务（当地是否有营业网点） |
是否属于学区房 | 考虑该房产的对应学区情况 |
单价 | 可根据单价设置不同抵押率标准 |
面积 | “抵押物超过160平方米大平层”，“面积不低于50平方米”，针对这两种类型设置抵押率 |
是否带抵进件 | 根据是否带抵进行差异化管理 |
营业执照持证时间 | 根据营业执照持证时间超过1年进行抵押率差异化管理 |
（二）强化抵押物管理
1.对需要评估且金额超过1000万（含）的大额贷款，审查审批人员应平行作业，通过实地查看区域内同地段类似房屋挂牌价格、向其他合作评估机构交叉询价、以租售比反推房屋价格等方法分析评估价格的合理性。
2.银行应熟练掌握当地房产税费缴纳相关政策规定，对于贷款金额超500万元且需缴纳个人所得税、土地增值税等各种税费的，原则上要求抵押物评估价值在扣除税费后须覆盖贷款本息。
3.客户经理或评估公司须上门勘查抵押物状态，并提供小区周边环境、房屋外观内饰以及勘查人员与抵押物的合影照片，确认房产实际情况与产权证载明一致，不存在群租、老旧危房等影响后期处置变现的不利因素。其中，授信金额在300-500万元的，银行可根据业务需要选择上门勘查；授信金额超过500万元的，客户经理应上门勘查抵押物，并提供与借款人和抵押物合影照片。采用线上化评估的，按照线上化评估的相关要求执行。
4.建议可以对征信体现的贷款金额反测算资产价值。例如，个人住房按揭贷款7成、商业用房贷款5 成、个人经营性贷款成数以不动产登记信息详版查询结果、贷款合同二者之一进行认定。
5.要求评估机构在评估报告中明确是否列入老旧危房或拆迁范围，针对144平米以上及 房龄在30年以上的，要求评估公司出具查勘现场的预估单，核实抵押物是否是出租或自用。
6.对于评估报告的有效期要加强管理，虽然很多银行评估报告的有效期是一年，但对于临近过期的评估报告要谨慎使用。
三、零售业务风控体系建设思考
1.完善风控体机制建设。从方式上来看，包括定期组织培训、区域片区交流，同业交流，以考代训； 从内容上来看，各银行发挥属地优势，聚焦本地房地产的细化分析，提高对抵押物的价值把控能力。总行会发挥信息汇集优势，及时总结银行在抵押物管理、一手楼盘、二手渠道准入以及模式化项目审查审批方面的好的审批实践，向全系统进行推广。
2.科技赋能。一是提高风控规则的线上化。重点聚焦前期内外部检查发现的资料作假的方面，积极探索上线系统化风控； 二是提高自动化审批的应用。
与其改变别人，不如改变自己
真正能决定人与人差距的，是思维方式
思维方式决定着行动，而行动决定结果
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