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案例1：2017年8月某银行XX授信客户在抵押权存续期间需要办理过户手续，在取得该行有权审批机构批准后，前往XX不动产登记中心办理过户手续。按照登记机关要求，抵押物过户需要先解除抵押登记，在解除前，该行抵押登记人员按照规定，现场对抵押物进行了查档，取得了不动产登记中心出具的加盖公章并注明“无查封”字样的查档证明。随即，办理了抵押权的注销登记，在等待办理过户时，不动产登记中心突然告知该行，该抵押物的土地使用权存在查封信息导致不能继续办理过户手续。该行立即与不动产登记中心进行沟通，并出示了之前其出具的查档证明，登记机关确认该情况系其工作人员操作失误：正常查档流程是应在三个系统中分别进行查询，但该经办人员仅查询了两个系统。事件发生后，该行紧急制定应对策略，要求相关人员即刻落实查封情况，并联系公证处取证。后经该行多方沟通协调，由企业联系法院解除查封，最终顺利办理了过户手续。案例2：某银行按照批复要求，前往XX县不动产登记中心办理某客户工业厂房及其土地使用权抵押登记，在办理完抵押登记后，该行按照要求对已登记的抵押物进行查档，结果仅可查询到房产的查档资料，土地使用权是否抵押无法查询。该行立即就此情况与不动产登记中心进行沟通，但登记机关工作人员坚称办理结果就是如此，土地使用权抵押登记在施行不动产抵押登记后就无法进行查询了。该行立即暂停了企业授信启用流程，并要求抵押登记岗多次现场核实，结果仍无法查询到土地的抵押登记信息。随后，该行抵押登记岗与其上一级XX市不动产登记中心联系沟通，相关工作人员反馈此情况为办理人员对业务操作不熟悉，未在其抵押登记系统内勾选厂房与土地使用权一并抵押的选项，造成土地使用权无法查询抵押结果。最终，由XX市不动产登记中心对其下辖的XX县不动产登记中心工作人员进行电话指导，在其系统中对该抵押登记事项进行了修改，最终落实了厂房及其土地使用权已一并办妥抵押登记并可查询。案例启示：各地不动产登记机构的抵押登记政策有一定差异，且可能存在“盲点”。在业务实际操作中，抵押登记机关也可能存在对政策掌握和系统操作方面的问题，为保障该行债券的安全，各行需要加强对各地抵押登记政策的学习梳理，实时掌握最新政策动态，打出提前量，掌握主动权，严防政策风险和操作风险。![]()
案例：2017年末，某银行全辖一手房个人按揭贷款放款后超期未办预抵押情况较严重，给该行信贷资产带来较大的风险隐患。后续因部分借款人逾期未还款，该行在起诉阶段就面临困境，可能面临着抵押物悬空的风险。启示：建议各银行应及时办妥一手房抵押登记，防止出现怠于行使申请权利而使得抵押担保失效的风险。![]()
案例八：2017年某银行XX授信客户因生产困难出现违约，后该行经审批同意给予其办理重组贷款。其在该行业务的担保方式为土地抵押，因此在进行重组化解时需对抵押物先解押再抵押。到当地不动产登记机构政策为：解押到再抵押至少需要两个工作日。为保证该行的第一顺位抵押权，避免抵押权悬空，该行决定先进行第二顺位抵押，然后在业务重组转化完成后，再进行第一顺位的解押。该行在办理第二顺位抵押时未出现诉讼查封等情况，但在授信启用放款阶段查询抵押物状态时，发现该行在办理完第二顺位抵押后的第二天抵押物即被查封，该行立即暂停了该笔重组业务。案例启示：在业务续作尤其是业务重组中涉及原抵质押登记变更手续时，建议各行一是充分了解法律和当地不动产登记机构的政策，二是落实好抵押物状态查询工作，三是在条件允许的情况下，可在办理解押前先进行第二顺位抵押，避免抵押权悬空或减值风险。综上所述，为防范押品抵押登记过程中的操作风险，建议关注如下要点：一是房产抵押业务中的真实性风险。主要涉及房产是否真实存在、权属证明是否真实有效、房产所有人是否为其本人、抵押登记手续是否真实设立等。- 业务审查人员可现场核实抵押物，对抵押物的地址、规格、现状进行现场勘查，与权属证明等文件的记载进行比对，查看内容是否一致。
- 权属证明的真实性可到当地不动产管理部门进行查证，由不动产管理部门给出权威结论。
- 房产所有人的真实性目前尚无有效鉴别手段，且社会上也曾发生过长相相似的人员冒名顶替真实房产所有人办理抵押登记手续的案例。建议对前来办理抵押登记手续的房产所有人进行指纹识别或人脸识别并与公安系统进行比对。
- 抵押登记手续的真实性亦可到当地不动产管理部门进行查证，由不动产管理部门给出官方结论。
二是房产抵押业务中的道德风险。业务材料都是由经办人收集，抵押手续都是由经办人办理，业务经办人员主观上是否存在犯罪动机成为业务真实性的基础。- 分权制衡，各司其职，通过轮岗、减少兼岗、业务回避等原则规避风险。
- 定期排查，对发现问题严肃处理，时刻警醒银行工作人员。
END
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