随着城市化进程的加速和长租公寓市场的持续增长，推动长租公寓行业的高质量发展已成为行业共识。为进一步推动房地产行业健康可持续发展，优化供应链管理，建立绿色可持续的供应链体系，提升行业整体服务水平，中国房地产业协会长租房分会联合优采平台，正式启动中国房地产业协会长租公寓供应链白名单的申报工作。
1、金融性政策强化激励，加速推进租购并举住房制度建设
三季度，国家持续推进保障性住房体系建设，推动落实3000亿元保障性住房再贷款政策；央行宣布优化保障性住房再贷款政策，资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励，鼓励地方国企等各类市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房，促进加快建立租购并举的住房制度。众多城市积极响应，纷纷出台政策措施，加速推进存量收购工作，以进一步拓宽住房保障渠道。
表：2024年1-9月部分重点金融监管类政策梳理
数据来源：公开资料，克而瑞长租整理
2、各地存量收购政策执行“前严后宽”，收效预期逐步兑现
央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款以来，前三季度各地方政府关于存量收购的标准，呈现出“前期严、后期边际宽松”的特征。
具体来看，7月份以前出台的收购细则普遍要求底层资产为现房或达到竣备条件，且以整栋整单元的住宅物业为主，面积控制在70㎡或90㎡以内，并主要用于配租型保障房用途，此外，对项目周边轨道交通、生活配套设施等均有特定要求。
8、9月份出台的收购细则在房源资质、面积、性质等方面均进行了优化，普遍要求开发状态为四证齐全，收购面积扩大到了120㎡且可同时用于租和售，同时资产性质放宽至公寓、宿舍、办公楼、商业营业用房等。这一调整有利于扩大底层资产收购池容量，并促进买卖双方收购效率，预计未来存量收购困局将逐步改善。
表：典型城市存量收购条件及变化趋势
数据来源：公开资料，克而瑞长租整理
据克而瑞不完全统计，核心八城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉、南京）第三季度典型新开业项目64个，总供应房源约2.2万间。其中保租房项目35个，房源量1.4万间，占第三季度新开项目房源量的63%。其中，上海、杭州，广州供应市场活跃，合计供应房源量约1.8万间。
表：2024年7-9月核心八城市集中式公寓典型新开项目
数据来源：CRIC城市租售系统
图:2021-2024.9核心八城集中式公寓整体租金坪效(元/天/m)
数据来源：CRIC城市租售系统
1、市场参与主体多元化，国企系、创业系企业规模稳步提升
根据克而瑞长租公寓最新监测，截至2024年第三季度，中国住房租赁市场持续稳步扩容，TOP30企业的总开业规模已上升至121万间。其中，房企系企业继续占据市场的主导地位，而其市场份额相较于去年同期却出现了明显的下滑，主要原因在于各类企业入局，参与主体逐渐多元化。
随着国家层面及各级地方政府针对租赁住房行业密集发布并实施一系列政策措施，特别是配租型保障性住房项目的加速推进与建设，地方国企展现出了强劲的增长势头，三季度市场份额占比提升至占比15%，展现出了日益增强的市场竞争力，也预示着地方国企在满足社会多元化住房需求、促进市场平稳健康发展方面正扮演着重要角色。
得益于政策利好和国企平台公司的规模发展，创业类企业近来衍生出更多合作机会，从而带动该类企业规模占比呈现出持续增长的态势，三季度市场规模占比提升至26%，实际上，这也归因于轻资产输出模式日益成为市场的主流选择。此外，在政策利好持续加持下，资产改建类需求将得以进一步释放，对于企业来说，通过代建和代运营的方式介入，也将有效实现了自身规模的扩张与增长。
图：2023Q3-2024Q3 TOP30不同属性住房租赁企业开业规模占比
数据来源：CRIC城市租售系统
2、企业加速布局租赁赛道，行业新增多个品牌“新面孔”
政策支持及行业热度持续走高趋势下，各类企业也纷纷加快布局租赁住房，其中地方国企平台公司如郑州城发、长沙城发星家、深圳大鹏人才安居、成都交投等加速进行属地化布局，房企类如龙湖冠寓、华润有巢、万科泊寓、招商伊敦等持续加大全国范围内的深耕拓展。
企业除通过新增土地投资和新开项目等形式加速布局保租房以外，仍在持续进行品牌深化建设，尤其是以地方型国企或地方型民企为主，例如，上实城开旗下保租房新品牌-“阡集CHANGE”正式发布；津投资本旗下天津城市运营发展有限公司发布品牌-“城运城寓”；长春超达人才安居业有限公司联手万科泊寓打造租赁住宅品牌-“翔寓”。
3、多主体并行企业竞争压力加剧，发展模式多元化辟新
当前，行业已基本形成房企、市场化租赁企业、央企、国企、地方城投、金融机构、投资机构等多主体并行的新局面，当然，这种局面对于企业来说压力也是空前的，在面临众多同行的竞争压力下，企业不得不从发展模式上着手，探索行业新的机会点，以此增强自身综合实力。
以龙湖为例，经发龙湖·冠寓武汉德锐大厦店于今年7月正式开业，该项目运用政企合作模式，拿地企业为武汉江夏经发投集团，由龙湖龙智造旗下龙智精工提供建造服务，后由龙湖冠寓进行运营管理服务，这类模式极致发挥双方优势，由有政策和资源优势的国企平台负责筹集，具备成熟经验的市场化企业进行代建和运营服务管理，从而实现保租房项目的快速落地。
